每日房产简报 | 令人担忧！悉尼、墨尔本这些地区公寓供过于求现象严重

澳洲住房贷款人面临着更大的还贷压力

最新的罗伊•摩根（Roy Morgan）研究显示，近100万名抵押贷款持有人正面临抵押贷款偿还压力，如果抵押贷款利率进一步上升或失业率上升，他们可能面临房贷违约的风险。目前约有94.9万名抵押贷款持有者被认为是房贷违约的高风险人群，与一年前的974,000人相比略有改善，但仍处于较高水平。在这些数据公布之际，随着澳洲政府打击银行违规贷款行为，房价已连续一年下跌，而一些主要银行最近开始将抵押贷款利率从较低水平上调。这份关于抵押贷款压力的调查显示，截至2018年8月，约有20.8%的抵押贷款持有者被视为“处于危险之中”，他们将税后家庭收入的相当大一部分用于偿还抵押贷款。这一比例可根据收入水平从25%到45%不等。这一比例略低于去年同期的21.3%。抵押贷款持有者“极度危险”的比例也从一年前的14.9%降至13.5%。但由于澳洲房地产市场整体下滑以及银行上调了房贷利率，预计更多的住房贷款人将面临更大的房贷压力。

 

悉尼、墨尔本这些地区公寓供过于求现象严重令人担忧

根据《澳洲人报》报道，一位房产代理机构警告称，尽管新批的住宅数量已经明显减少，但是悉尼和墨尔本的部分地区的房价仍面临进一步压力。由于银行的贷款紧缩，澳洲房地产市场普遍走弱，澳洲皇家金融服务委员会的审查可能会使银行进一步收紧贷款标准，新的房产买家越来越难以从银行获得贷款支持。房地产研究主管西蒙•普莱斯利(Simon Pressley)警告称，在新公寓供过于求的情况下，这两个最大城市的几个地区目前可能表现不佳，尽管全国批准的新房数量正从高位回落。在悉尼，他对Rockdale, Sutherland, Canterbury，Liverpool，Ryde, Hornsby, The Hills, Blacktown, Parramatta, Botany Bay, Leichhardt, Marrickville 和Camden这几个区域的房价表示担忧。在墨尔本，他重点介绍了CBD、Boroondara、Yarra、Glen Eira、Whitehorse、Casey、Cardinia、Maribyrnong、Darebin、Moreland和Hume的情况。但他表示，布里斯班已恢复供求平衡，在上一财年，约有7700套新公寓获得开发许可，大约是两年前批准的15 800套公寓的一半。而珀斯尽管自矿业繁荣结束以来人口增长已经放缓，住宅批准数量也在2015年开始下降，因此住房供应也恢复到正常水平。

 

珀斯酒店业务增长仍存挑战

根据《澳洲金融评论时报》报道，上市酒店及娱乐公司EVENT的首席执行官简•哈斯廷斯(Jane Hastings)警告称，珀斯酒店市场可能需要三年时间才能出现反弹。她在上周五（10月19日）召开的年度股东大会上表示，其8月份开业的QT Perth hotel符合集体业务经营预期。“从长期来看，我们相信珀斯市场可以实现盈利。然而，就目前的经济周期来看，珀斯的酒店业市场仍不容乐观，预计未来三年整个行业都会呈现负增长。因此，这项投资至少需要3年才会产生积极的投资回报。每间可用客房的收入是衡量酒店业绩效的关键指标，它是用入住率乘以客房率来衡量的。但是自上一轮矿业热潮结束以来，珀斯的酒店市场一直在下滑，工作日的企业预订量大幅下降，酒店业者大幅下调每日客房价格。STR的最新数据显示，珀斯的日均客房价为165澳元，悉尼为221澳元，墨尔本为184澳元。

 

墨尔本著名地产商出售其家族零售资产

根据《澳洲金融评论时报》报道称，墨尔本著名房地产开发商和出版商莫瑞•施瓦兹(Morry Schwartz)计划将家族旗下的一处零售资产推出市场，预计售价将超过2000万澳元。施瓦茨和他的兄弟丹尼(Danny)在近20年前共同开发了该栋零售物业，它位于柯林斯街(Collins Street)和斯宾塞街(Spencer Street)拐角处，南十字车站(Southern Cross Station)对面。自2002年由他们的开发公司Mainland Properties建设完成后，兄弟俩一直持有该栋物业，目前该物业的租户为连锁超市IGA。但在不到一年前以接近1亿澳元的价格出售了墨尔本CBD零售资产投资组合(远远超出预期)后，他们决定出售家族在墨尔本的主要商业资产。

 

悉尼房价或将进一步下滑

根据前一周的房屋拍卖清空率修正数据显示，悉尼的房屋拍卖清空率可能最终达到37%左右。上一次触及这一低点是在2008年雷曼兄弟(Lehman Brothers)申请破产一个月后。截至10月19日，根据the ASX 30 Day Interbank Cash Rate Futures显示，预计在下次澳储行董事会会议上，利率将升至1.75%。因此，人们对利率不会上升的预期并不存在，但住宅地产的拍卖清空率仍在30%左右。澳洲皇家银行调查委员会将于明年2月提交其最终的调查报告，报告中提出的建议相当于银行进一步收紧贷款，届时澳洲的地产市场或将进一步下滑。公寓的过度开发、银行紧缩的贷款政策以及对海外投资者征收超额的印花税都是导致房价下跌的原因。正是由于这些原因，我认为我们可能会看到更多银行和财富管理公司下调了澳洲房地产的预期。

 

租赁公寓项目受到澳洲开发商追捧

根据《澳洲人报》报道，随着租赁地产项目在欧美地区的兴起，澳洲开发商Grocon计划在墨尔本和黄金海岸地区开发多个公寓租赁项目。这家开发商在墨尔本South Bank的首个公寓租赁项目已经获批，这栋60层高的租赁公寓开发项目位于256 City Rd。而在黄金海岸，该开发商已经在黄金海岸联邦运动会村(Gold Coast Commonwealth Games village)旧址上建起一栋拥有18套租赁公寓项目。澳洲著名的开发商也将进入这一领域谋求发展，Mirvac正在悉尼奥林匹克公园(Sydney Olympic Park)建设一座新的公寓楼，而墨尔本开发商萨尔塔(Salta)则在码头区(Docklands)和里士满(Richmond)进行项目开发。