权威预测 | 澳洲房价增速已触顶，降温可能性增加

自2010年以来，澳大利亚房价快速上涨。近期的拍卖清空率激增也表明，房价进一步上升。但是，大多数其他领先指标表明房价增速有所放缓。再加上银行纷纷收紧房贷，房市出现降温可能性增加。

 

房贷利率上调、贷款标准收紧、投资类房贷或将被严格控制等等因素都将导致房价增速放缓。事实上，绝大部分的先行指标都表明房价增速或从11.7%放缓至5.0%，甚至更低。

 

房价增速是否已经触顶？

鉴于澳洲房市增长势头强劲，决策者和专家对房市的关注有增无减并不意外。CoreLogic公布的房价指数显示，在二月份房价升至六年半高点11.7％。

 

 

但是并非所有的房价指数都走的这般强劲。CoreLogic公司在去年四月对一系列指标衡量方法做出调整后，人为地提高了年房价增速。事实上，CoreLogic公司房价指数趋势向上的同时，澳大利亚统计局（ABS）公布的房价指数则显示放缓（见图2）。也就是说，澳大利亚统计局去年第四季度的房价指数可能会有些回升。

 

 

此外，上周公布的拍卖清空率上升，超过80%（未经季节性调整）。房产市场供应持续紧张，房价增速有可能进一步上升。如图3所示，经对拍卖清空率月度指标进行季节性调整，房价增速或将从11.7％上升至13.0％左右。

 

 

既然如此，为什么说未来几个季度，房价增速放缓的可能性要高于进一步上涨的可能性？原因主要有以下三点：

 

1 从其他用于衡量住房活动的指标来看，几乎所有指标均指向一个方向：房价指数会适度放缓。尽管1月份新增自住房按揭贷款环比上升0.5％，但是新房销售年速与房价增速保持一致，放缓至5.0%左右。更重要的是，1月份新房销售年增速同比继续放缓，从-2.1％至-4.7％；表明房价增速降至5.0％以下。

 

 

此外，西太银行（Westpac）的第一季度调研显示：认为房产是最明智储蓄方式的消费者占比降至历史低位。

 

 

2 尽管官方现金利率处于历史低位，但是房贷条件却在日趋收紧。澳洲国内银行并未与澳储行步调保持一致，先后上调了投资类和自住类房贷利率。去年的房贷利率下调引发了房市的火爆，那么利率上调料将给房市带来一定程度的降温。

 

3 监管机构导致投资类贷款放缓料将给房市进一步降温。从近期投资类房贷增速来看， 澳国内银行趋于接近10%的上限。根据澳大利亚审慎监管局（APRA）的规定，银行新增投资类贷款年增速不得超过10%。正是出于这条规定限制，部分银行已经开始严控投资类贷款发放，料更多银行也将紧随其后。澳大利亚审慎监管局主席拜尔斯（Byres）近期警告称：“与其等各大银行超过10%的上限，我们选择提前与银行进行约谈。”考虑到投资类房贷和房价之间的关系，任何房贷调控之举都有可能波及到房价。

 

 

如果房价增速放缓，澳储行对金融稳定性的担忧也会有所缓解。这样一来，金融稳定性和基础通胀率之间就有可能实现平衡，为澳储行下半年进一步降息奠定基础。

 

本文信息来源：Capital Economics