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- 前言
- 高出底价20余万，卖家表示惊呆了
- CoreLogic七月最新房价数据
- 房价复苏阶段的FOMO和Rentvesting现象
- 悉尼/墨尔本哪些地区，中等收入可负担？
前言
澳大利亚住房市场复苏的迹象越来明显了。
研究机构CoreLogic发布了最新的7月房价指数，八大首府城市中有五个城市房价录得上涨。其中，悉尼和墨尔本两地房价连续两个月录得上涨。
上月，澳洲联邦住房部长Michael Sukkar公开发声，眼下住房可负担性“非常有利”，如果可以的话，首次置业者应该尽可能现在入手房产。
在美联储时隔十年之后再次降息25个基点后，澳储行（RBA）进一步减息的压力上升。
上周，悉尼Ryde地区一对夫妇持有30年之久的旧宅以高于底价20余万的价格成交。
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高出底价20余万，卖家表示惊呆了
在最近的住房拍卖市场上（截至8月3日的一周），悉尼Ryde地区一对夫妇持有30年之久的一套住房以高于拍卖底价20多万的价格成交。能够获得这样的溢价，这对夫妇表示惊呆了。
据了解，这套住房最终的成交价为147.6万澳币，共吸引了大约90名买家参与拍卖，包括17名登记竞标人。这一成交价不仅高出Frank 和Christine Slade夫妇俩的底价多达22.6万澳币，而且比他们于1989年12.2万澳币的购入价高出了近12倍。
（图）：Frank 和Christine Slade夫妇 来源：Realestate
Slade说道：“这一成交价反应了市场的情绪变化。我从没有想过我们会看到这么多人出现（在拍卖会上。我们原本以为顶多有四到五个感兴趣的买家，但看到这么多热情的人来到这里真是太棒了。”
即便是夫妇俩的邻居也对这一拍卖结果颇感惊讶。他表示从未在房子附近街上看到过这么多车。他说：“这是一个死胡同。我不认为我们曾经有过这样交通拥堵的情况。”
销售代理商Belle Property-Hunters Hill的Phillip Allison表示，这处住房由于靠近学校和West Ryde车站，并且拥有少见的790平方米土地分配空间，因此受到了众多买家的追捧。
另外，Allison也指出，尽管眼下是澳洲房产交易的淡季，但是销售活动较六个月前明显升温。澳洲住房市场复苏的迹象也日益明显。
（图）：澳洲住房市场的复苏迹象正在得到进一步巩固 来源：Realestate
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CoreLogic七月最新房价数据
澳洲住房市场的复苏迹象正在得到进一步巩固。最新数据显示，悉尼和墨尔本住房价格已经连续两个月录得回升。
澳大利亚房产研究机构CoreLogic发布的最新房价指数显示，今年7月份，在8个首府城市中，有5个城市的房价录得上涨。其中，悉尼、墨尔本和布里斯班的住房价格上涨0.2%，霍巴特上涨0.3%，达尔文上涨0.4%。
CoreLogic研究负责人Tim Lawless说道：“我们房价指标调研结果表明，全澳住房价格在7月份可能已经见底。在经历连续几个月跌幅收窄后，今年7月份澳大利亚整体住房价格已经停止跌势，和上月持平。相比周期性顶点，澳大利亚整体房价本轮跌幅为8.3%。”
另外，今年7月份房价录得上涨的城市数量扩大，八个首府城市只有三个城市房价录得下跌，分别是阿德莱德和堪培拉下跌0.3%。矿业城市珀斯房价下跌0.5%。同期，南澳、塔州和北领地非首府地区的房价均录得小幅回升。
推动住房价格止跌回升的影响因素有很多。但是，减息降税、信贷标准放宽、以及大选后住房市场信心回升是主要的驱动因素。
其他利好因素还包括住房可负担性录得改善、上市住房数量出现减少。Tim Lawless说道：“所有这些因素都为住房卖家提供了更有利的市场条件。”
不同房型表现
就不同房型而言，公寓价格表现好于独栋屋。
数据显示，截至今年7月的三个月内，悉尼独栋屋价格下跌了0.2%，同期的公寓价格则小幅上涨了0.02%。同期，墨尔本独栋屋价格下跌了0.3%，而公寓价格则上涨了1.1%。
Lawless表示，尽管悉尼和墨尔本两地新建公寓存量以前所未有的速度增加，但是悉尼和墨尔本公寓价格的表现持续好于同期的独栋屋。无论是房价下跌阶段，还是房价复苏阶段，都是如此。
据其分析，悉尼和墨尔本两地的公寓市场表现持续好于独栋屋的主要原因还是两地的房价可负担性问题。
Lawless说道:”密度相对更高的市场，房价相对要低。”但是，Lawless也指出，未来几个月，由于一些地区大量期房公寓可能会进入二手房交易市场进行转售，继而推动高层住房的供应量出现上升，这些地区的高层公寓价格面临下行压力。
不同价位住房
在房价下跌时期，高档住宅市场跌幅相比低档住房市场明显更大。
然而，在房价复苏时期，高档住房市场成为率先企稳回升的细分市场。
数据显示，截至今年7月的三个月内，首府城市高档住房（即价格排名前25%的市场）房价仅下跌0.2%，而同期低档住房（价格排名后25%的市场）价格则下跌了0.8%。
CoreLogic研究负责人Lawless指出，这一趋势和置换型买家密切相关。
他说：“在减税降息、以及银行偿贷能力测试标准下调的推动下，悉尼和墨尔本两地买家的贷款能力显著上升，考虑将手中房产置换成高档住房的买家也日益增多。”
“另外，在本轮房价下跌周期，高档住房房价跌幅相对更大。这也为置换型买主提供了介入市场的机会。”
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房价复苏阶段的FOMO和Rentvesting现象
伴随房价的逐步回暖，悉尼和墨尔本两地时隔两年再次出现 “错失恐惧症”(Fear of missing out，简称FOMO)的现象。
所谓的错失恐惧症是指很多买家开始担心自己错过房价上涨而开始选择积极入市的情况。
但是，尽管近期房价有所回落，但是悉尼的住房中位价仍超过百万。墨尔本也好不到哪去，当地的中位住房价格大约为81万澳币。
在这样的背景下，租赁投资（rentvesting）成为澳洲住房市场一种日益盛行的购房方式，尤其是在年轻人中。所谓的租赁投资是指在想要居住的地方租房，但在房价可以负担的地方买投资房。
根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，大约有34万澳大利亚人属于租赁投资者，占所有私人租户家庭的15％。
生活在悉尼Sharma夫妇就是租赁投资大军中的一员。十年前，两人从印度移民至澳大利亚从事IT支持服务行业。他们在悉尼的西北地区租房居住，却在澳大利亚其他地区拥有八套投资房产。
五年前也就是2014年，他们以大约36万澳币的价格在布里斯班外围的Mango Hill地区买下了属于自己的第一套房产。
Sharma说道：“2014年，悉尼的住房市场太火了，房价也被炒的很高。但是我们又不想错过在澳洲买房的梦想。怎么办？所以我们开始在一些房价比较低的地方看房。””
“从那时起，我们再也没有回头。平均而言，我们每年至少买了两套房产。并且，房子也是越来越贵。”
这对夫妇育有一个女儿，现在在昆士兰州拥有三处房产，在维多利亚州拥有三处房产，在新南威尔士州拥有两处房产。每次买房，他们都会存够首付款。只有一套住房例外，那套住房是用其他房子二次贷款买的。
目前，这些房产都是处于正收益的状态，即租金可以支付利息和其他支出。但是，两人也坦言为了保证顺利还款，必须认真做好规划。
Sharma说道：“我得时刻维护好一个复杂的excel表格，只为实现日内及时还款。”
所有这些房产都位于城市外环郊区，两人希望日后可以出现升值的机会。Sharma解释道：“我们买房前找的都是具备良好增值潜力的二级城市市区。无论是政府投资的一些基础设施项目，还是一些大医院，或其他即将启动的项目都有助于推动当地住房需求的上涨。”
Sharmas表示，买房完全取决于可负担性和灵活性。他说：“我喜欢每3-4年获得一个新房子，一个新的环境。我不喜欢在这个阶段固定在一个地方，幸好我们还年轻。”
事实上，尽管已拥有8处房产，但他们计划在未来三到四年内再购买7套房屋，以使其投资组合达到15套。
Sharma说道：“我们不是买房成瘾。但是，坦率地说，我们已经接近这一目标。在完成这一目标后，我们可能会考虑在1-15年的时间内卖掉几套。”
新南威尔士大学的Hal Pawson教授表示，这种趋势日益盛行，尤其是在年轻人中非常常见。很多人希望通过利用租赁投资的策略最终在自己心仪的地方买房。
租赁投资的益处是显而易见，除了可以享有负扣税等税收优惠外，还可以通过房价的上涨来享受财富升值。
但是风险也同样存在。投资物业不总是赚钱，并且按揭比过高的情况下，容易受到租房空置率上升、房贷利率上调或者政策发生变化的影响。
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悉尼/墨尔本哪些地区，中等收入可负担？
对于移民澳洲的华人而言，悉尼和墨尔本往往是首选居住地。在过去两年中，悉尼和墨尔本两地房价已经分别下跌了15%和11%。标准房贷利率较两年前也下降了1.5%。
悉尼
悉尼虽然是澳大利亚房价可负担性最差的城市，但是在悉尼西部一些地区购房的难度已经降低。
根据澳大利亚统计局（ABS）公布的数据，悉尼家庭的平均收入大约为105,000澳币/年。对于那些挣着平均工资的家庭而言，他们可以在悉尼西南部和西部大部分地区、以及霍克斯伯里（Hawkesbury）地区购买独栋屋或者公寓。
Hawkesbury的Vineyard地区公寓中位价格录得悉尼最低水平，为225,000澳币，对于年入40,000澳币的潜在买家而言具有可负担性。
往西，Winston Hills和Carramar地区的中位公寓价格对于年入60,000澳币的潜在买家而言具有可负担性。
Mortgage Choice的Jane Vaughan说道：“眼下相对而言是一个买房的好时机。如果等到大量买家进入市场，价格自然就会水涨船高。”
墨尔本
就墨尔本而言，一些住房可负担性录得最大改善的地区主要集中在内环地区。
根据澳大利亚统计局（ABS）公布的数据，墨尔本家庭的平均收入大约为100,000澳币/年。对于那些挣着平均工资的家庭而言，他们可能仍然买不起很多内城市区的住房，但是目前的选择性已经明显扩大。
例如，2017年如果想要在Docklands地区购买一套中等价格为的公寓，买家年收入可能需要大约为114,000澳币。但是，由于当地目前的公寓中位价回落了接近11万澳币，因此年收入大约为81,000澳币的潜在买家即可负担。
附近的墨尔本港也出现类似程度的改善。一套典型的公寓房两年前可能需要买家具备年入11万澳币的实力，但是目前年入9.3万澳币的家庭即可负担。
卡尔顿、北墨尔本、富士贵和弗莱明顿的公寓仍然是内环购买者最便宜的选择，年收入要求大约60,000澳币。
Realestate.com.au首席经济学家Nerida Conisbee表示，墨尔本的内环郊区仍有大量供应公寓，近些年来缓解了价格的上涨压力。
整体而言，墨尔本中央商务区西北35公里处的Melton是墨尔本最具可负担性的住房市场，当地公寓中位价大约为25万澳币，年入5万澳币的买家即可负担。
END
等到冬季一过，春天的脚步自然也就不远了。
对于澳洲住房市场而言，尽管高层住房市场目前面临严重的质量危机，但是新州政府随及任命了首位建筑监管专员，维州政府也任命了6亿易燃包层整改基金的负责人。问题似乎正在向好的方向发展。
另外，澳洲人口增长强劲的步伐并未有所减缓，为住房市场需求提供了支撑。过去两年的下跌导致新屋审批量骤降，也为日后的供应埋下了“供需失衡的隐患”。
不少专家警告称，长期来看，澳洲整体住房市场仍然保持上涨的趋势，只是再次期望如上个五年翻倍的涨幅概率不大。
发布者：Jone，转载请注明出处：www.afndaily.com
