前 言
疫情来势汹汹之时，暂时禁止驱客、房东暂停还贷、强制业主协商……
澳洲政府和银行采取的非常规措施有效阻止了退租潮、失业潮、无家可归潮的发生。全澳800万名租客暂时得以保全栖身之所，大量中小型商业租户得以继续开门营业。
然而，六个月的大限将至，情况如何？
研究报告指出，40%的私房租客目前拖欠房东租金，9月一到，“死缓”又会变成“死刑”。
对于商业租户而言，业主表示在短短两个多月的时间里就已经“自掏腰包”，给租户减租超过16亿澳元，如果政府要进一步延长租金救济令的话，自己已经无力承担。
新州一家房企老板说道，凄凉的冬天过去之后，春天才是大屠杀的开始。
当地一家收容所的负责人说道：“对于一些人而言，他们生活的世界是崩溃的。”
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春天才是大屠杀的开始
3月23日，澳大利亚联邦政府宣布了为期六个月的禁止驱逐租客命令。在接下来的6个月内，房东不得因房客无法支付房租而驱逐租客。
4月初，各州强制性实施《商业租赁行为守则》（Commercial Tenancies Code of Conduct，以下简称：守则）。
按照规定，受到新冠大流行影响的租户可以找房东协商临时救济措施。
然而，临时救济措施掩盖了一个日益严重的问题：许多房客获得的“减免”不过是延迟交租而已，而且他们已经积欠了数千澳元的债务，可能永远也还不上这笔钱。
27岁的杰伊（Jay）说：“我欠了1600澳元，这是很大一笔钱。我愿意在复工之后把钱还上。只是我本以为能在疫情期间能够得到更多同情，能减免一点房租，结果并没有。”
这名生活在悉尼的女孩堪称模范房客，三年来一直准时付租。但是，她的雇主在疫情中破产，她也因此丢了饭碗，没了收入。
在一些地区，租客无法通过修改租房合同来减少租金。这意味着即使与房东谈判，也只能延缴而不能免除租金。
即便法律规定租客可以要求房东减租，但是所需提交的资料复杂，让很多租客并不能如愿。
例如，生活在悉尼的华人徐女士由于疫情失业而去找房东商量减租时，房东虽然没有明确拒绝，但是要求其提供失业证明、银行存款记录、以及其他能够说明无力缴纳房租的文件。
然而，徐女士老公工作的餐厅老板却不愿开失业证明，结果在房东下发欠款通知书的第二天，两人就被撵出了家门，被迫在挤在车里过夜。
莫顿（Ewan Morton）曾经是悉尼最繁忙的房地产经理之一。他开始担心，凄凉的冬天过后，春天将迎来一场大屠杀。
莫顿说：“全世界都在开始怀疑，9、10月份才是大屠杀真正到来的时候。”
据了解，大量临时救济举措将在9月和10月集中到期。其中包括留职补贴（JobKeeper，虽有延期，但申领门槛提高，支付金额下降）、失业补贴（JobSeeker，情况与留职补贴同）、租客暂停驱逐令、银行贷款延期令（虽可延长4个月，但是门槛提高）、商业租赁守则等等。
一家收容所的负责人麦肯齐（Michelle Mackenzie）表示，近40%的租户都拖欠了租金。私人租赁市场上不断膨胀的债务气球可能导致无家可归人数暴涨。
他说：“这实际上只是推迟了当前的巨大问题。当所有这些支持措施在几天之内纷纷结束，将会发生什么？
毫无疑问，对于一部分人而言，世界会崩溃。
新州房产研究所所长蒂姆（Tim McKibbin）表示，房东也面临困境。他也认为，问题只是“被拖延了，但没有被真正解决”。
他说：“房客的财务困难是真实的，需要解决。但是，它们的困难被部分或全部转嫁给了房东。这并没有消除困难，反而加剧了房东面临的困难。”
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三代人的餐厅
除了私房租客担心在暂停驱逐令到期后会被扫地出门外，商业租户目前的焦虑感和压力感也丝毫不少。
作为一家百年老店的接班人，柯尼斯（Stavros Konis）焦虑感爆棚。除了焦虑，沮丧和愤怒的感觉也让他困扰不已。
原因只有一个，即从祖辈手中继承的餐厅很有可能在自己手上倒闭。
然而，现实非常残酷。
他说，由于墨尔本二次封城，房东开出的条件可能让自己的餐厅无法度过眼下的封锁时期。
柯尼斯说：“对我来说，眼下的这个形势非常令人沮丧。”
“我干这一行已经很长时间了。在疫情发生之前，我的餐厅可以说非常成功。因此，关了这间餐厅然后另起炉灶，这对我个人是一种侮辱。
“但是，如果我要生存，就必须这样做。我需要搬到一个房东更好说话、或者说更愿意变通的地方。”
柯尼斯的餐厅开在墨尔本里士满的天鹅街上。最开始，这座城市曾经是贫穷工人阶级扎堆的地方。但是，现如今已发展成为墨尔本生活蓬勃发展的标志性城市。
柯尼斯表示，随着墨尔本第二波疫情高峰开始，餐厅租赁方，Steveway Real Estate公司的物业经理愿意为他提供50％的租金减免优惠。
然而，柯尼斯表示自己的收入降幅超过90％，即便是减租50%，自己也无力支付。
他说：“我一直在试图提高餐厅业务，但是这需要时间，包括对一家纯堂食的餐厅做一些改造，以方便做外卖。”
不久，科尼斯表示自己收到了物业公司的一份违约通知书，告知其要么交租，要么搬家，同时还要求收取385澳元的管理费。
他说：“这份违约书无异于扇了我一记耳光。”
“我们三代人都在这里开餐厅，包括我的祖父、我的父亲，然后是我自己。我们从来没有不按时交租的情况。”
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财大气粗也扛不住
关于租金减免这件事，购物中心房东也有自己的说法。
澳大利亚购物中心理事会（SCCA）旗下会员包括Scentre Group、Vicinity和Stockland等零售物业巨头。
由其提供的数据显示，自《商业租赁行为守则》（以下简称：守则）于4月推出以来，业主总计向中小零售租户提供了16亿澳元的租金减免。
根据守则的规定，受到新冠大流行影响的租户可以找房东协商临时救济措施。
守则由州政府强制执行，原则是根据租户减少的营业额比例来减少租金。并且，房东从政府收到的任何优惠举措都应通过减少租金的方式来转嫁给商户。
澳大利亚购物中心理事会表示，4月至6月期间，总计有87％的中小租户要求减免租金。
从行业划分来看，酒店餐饮业减租需求最大，占已签署减租协议的28％。其次是零售服务业，包括美发、美甲和美容院在内的零售服务业占已签署减租协议的19.4％。
从减租的地域分布来看，新州和维州两地的企业占比超过2/3。其中，新州企业租金减免达到5.81亿澳元，维州企业租金减免达到4.12亿澳元。
针对其他州/领地的租金减免约为6亿澳元。
按照规定，《商业租赁行为守则》将于9月到期，考虑到经济疲软前景和可能到来的失业潮，澳大利亚各级政府正在研究进一步延长该守则的适用期限。
对此，澳大利亚购物中心理事会主席Angus Nardi表示，尽管为购物中心内租户提供援助也符合房东自身的利益，但是，如果《商业租赁行为守则》到期后进一步延长，房东也无力继续为租客提供救济。
Nardi说：“中小型租户的生存和发展符合我们的商业利益、同时也有助于整个经济的发展，因为他们提供客户想要的产品和服务，并有效促进了当地的就业。”
“但是，我们已为中小型零售商户提供了大量的租金援助，我们无法无力继续承担这么大规模的援助。因此，对于购物中心业主而言，守则进一步延期完全超出了他们的承担能力。”
“我们一直在努力寻求平衡，但是我们在帮助租户的同时也面临自身巨大的财务压力。”
“与其他行业不同，根据当局要求，我们直接向第三方提供财务援助，这些所需的资金必须由我们利用自身资源来提供，而这些资源现在已经用尽了。”
事实上，这种情况在上市房企的财报中也有所反映。
以澳大利亚第二大的购物中心业主Vicinity Centers为例，截至6月30日的一年内，Vicinity净亏损18亿澳元，较上年同期下降620.4％。
据Vicinity透露，公司和零售商签署了1700份短期租赁变更协议。租金豁免也直接影响了该集团的运营资金。
2020财年，Vicinity运营资金为5.203亿澳元，较上年下降1.69亿澳元。
7月24日，Vicinity发布公告称，投资组合价值缩水高达17.9亿澳元，占投资组合总值的11.3%。
另外，过去一年，澳大利亚一些主要非上市购物中心基金的回报率为负20％或更低。
例如，QIC购物中心基金规模为54亿澳元，投资标的包括墨尔本的Eastland和悉尼的Castle Towers等购物中心，过去12个月的总回报率为负21.5％。
Lendlease旗下价值44亿澳元的零售地产基金“Australian Prime Property Fund Retail”在过去12个月的总回报率为负20.7％。
同样，GPT的批发购物中心基金已经作出重大减记，旗下39亿澳元投资组合在过去12个月内的回报率为负21.1％。
结语
时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山。
疫情阴霾笼罩之下，可以说，没有真正的赢家。
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