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陷阱
这是真实的案例。
2010年，华人客Andy （化名）以70万澳元的价格，在悉尼当时最火的一个华人聚集区Wolli Creek购买了一套楼花。
谁曾想，他的澳洲噩梦从那刻只是刚刚开始，以为交个首期，美好的悉尼生活在那里就会等着了。
二年后的2012年，Andy 接到开发商通知，惊讶地发现开发商要主动“违约”了，这是他此生未遇的奇葩事。
开发商说，建筑公司施工延误，原材料价格上涨等一些客观原因，交付将比合同的计划日期晚超过一年。
鉴于以上原因，本着“保护消费者权益”，开发商无法再履行合同，决定启动澳洲地产中最有名的“日落条款”。
开发商良心是“大大”的，主动退还了客户所有定金与相应的利息，他或许疑惑了：究竟发生了什么？
另外34 名购房者得到了相同的命运，押金被“公平公正”地原地退还，但没有因他们失去购买后升值的公寓的机会而得到任何补偿。
是的，紧接着开发商的大戏继续上演，解除合同之后不久，Andy 的公寓以85万澳元的价格重新投入市场的怀抱，并很快售出。
这出精彩的“借刀杀人”大戏，撩开了澳洲地产诡异的一面，开发商于2011年，因为一堆几乎销售一空的预售合同，获得了足够的银行贷款，无辜客户们这把刀被开发商成功的借了过去。
待到Andy 等买家们的价值全无，开发商再以二年后的市价卖出，此等游戏玩到令澳洲法律及地产界目瞪口呆。
有趣的是，Wolli Creek的这个项目几乎每套住宅单位升值了近20万，总计 500万澳币以上的横财被开发商笑纳。
你一定以为澳洲人做生意何等本分，如此想来大错特错，即使2014年澳洲大地，类似的案例仍时有发生。
在法律及地产界，这个条款自是掀起无数波澜，到底何为落日条款，以及如何防范，本文一并做个探讨…
前何为日落条款
“日落条款”（Sunset Clause）不是澳洲人的新发明，据称，古罗马帝国时期，它就是保障买卖双方的法律条文。
澳洲意义的落日条款是购房合同中，规定开发商所承诺的最晚交房日期的条款，明确了部分或全部条款的无效日期。
条款订立之初，目的是当一笔交易履行时间较长时，它为买卖双方提供了免责解约的机会，使双方可以在条款失效前提前做好准备。
该条款规定，如果楼花未能在规定时间内完工，购房合同将会失效，卖家需退还买家所交付的定金及相应利息。
对于久在中国市场鏖战的购房者而言，绝对是良心条款，因为开发商延期交付是无法解决的无底洞。
此条款也成为澳洲开发商向买家吹嘘的法宝，感觉买家可以依赖“日落条款”，无限执行保障自己的合法权益，降低自己的购房风险。
可惜，魔高一尺，道高一丈，极少数开发商早已发现了该条款的奥秘，只是苦于地产形势一般，无法大展身手。
待到澳洲房价的高速增长的那些年，签订楼花合同时房屋的售价远低于交付时的价格，巨额的差价，利欲熏心便钻了出来。
于是乎，故意拖延交房时间，利用合同 “条款”中的各种技术细节终止原本的合同，然后再以更高的价格进行“一房二卖”。
本是保护买家权益的“日落条款”，摇身一变，成了开发商谋取不正当利益的工具。
2015年，前文提到的Wolli Creek项目，由于牵涉面太大，终于走向法律，近700位民众参与听证会，悉尼房市奋战多年的投资者，终于用自己血的教训迎来了变革。
而最终结果如何呢？投资者与开发商谁将笑到最后？
破解“日落条款”
恶意拖延交付，并终止合同的开发商在澳洲算是少数，偷鸡不成蚀把米，谁不知道呢！
澳洲绝大多数开发商并不会故意拖延时间，甚至更多情况下，他们会提前竣工进行交付。
但，小部分开发商滥用日落条款，这个1919 年就制定的法律已经失去公信力。
新州政府率先动手，颁布了《产权转让法》的修正案，限制开发商利用“日落条款”恶意终止购房合同。
规定中，开发商如果要启动“日落条款”，必须提前28天以书面形式通知买家，清楚写明工程延期和撤销合同的原因。
但，合同的撤销必须得到买家的同意，若买家不同意，开发商必须向最高法院提出申请，得到准许令才能撤销合同。
另外，开发商将负责支付买家向法院递交申请所产生的费用，除非有证据证明买家拒绝撤销合同的行为是不合理的。
更狠的是，开发商终止合同并转售同一单位，需向原买方支付相当于两个合同之间销售价格差额的损失。
即便如此，你可安心否？其实，仍需做些准备。
首先，在签署销售合同前应对开发商进行尽职调查。
如索取过去项目的证据，甚而联系以前购买者，了解媒体是否报道过任何不良行为，因为他们一般是“惯犯”。
即使了解了开发商的可信度，也要对建造中房屋进行定点了解。
如施工在进行中，看看它是否按计划运行，未开始动工，则检查该项目是否有许可和建筑批准。
最后，签署合同前，必须让过户人或律师查看合同，即使日落条款貌似合理，你也很可能错过其他“陷阱”条款。
比如，Subject to DA modification，猫腻一样存在，它指房子结构或户型需要政府开发批准的。
也就是说开发商还没有拿到最终政府的开发批文，所以此类信息都还没有定下来。
有了这一条，开发商可以在没有获得政府批文(DA Approval)前卖房子。这个条款像个金刚罩保护了开发商。
又比如，有些开发商需要预售一定数量的楼花才能从银行拿到开发资金，你可能必须了解开发商已经预售了多少套等问题。
结语
开发商日落条款的滥用，导致了一场彻底的变革，先是 2015 年新州通过新立法，强制开发商如果想在项目开工时终止合同，必须获得买方或最高法院的书面同意。
紧接着，2018年8月，维州政府效仿新州，貌似买家们的权益已经得到保证。
如此想来，也大错特错，购房合同并不只是几张纸，而是厚厚的一叠或是数叠文书，天书般摆在你面前，就是开发商给买家的一个槛。
政府完善“日落条款”，不代表你利益的绝对安全，澳洲开发商一般不会接受合同条款的修改。
普通人与开发商之间的较量永远是悬殊的，“相信”大部分遇到的是良心开发商，但，当你遭遇地产陷阱，唯一做的就是拿起法律的武器， 与那些“奸贼们”作战到底。
因为你的一个小小行为，可能改变澳洲地产历史。
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