新住宅建造及销售锐减 住宅短缺问题势将加剧

城市发展研究所（Urban Development Institute）在它最新的《土地状况报告》（State of the Land）中警告说，新房销售的急剧下滑将加剧全国租金和负担能力危机，并对新住房供应满足未来需求的能力施加进一步压力。

根据这份报告，在2022年期间，新宅地销售几乎减半，新雅柏文单位的销售成交量降至全球金融危机以来的最低水平，原因是买家需求暴跌，这要归咎于更高的利率、激增的建筑工程成本，以及对建筑商倒闭的担忧。

由于预计今年新独立房屋和新宅地，以及新雅柏文单位的销售将再次低迷，城市发展研究所预测，新住宅竣工量将「急剧回落」，比每年所需的20万套新住房落成数量减少约5万套，而每年需建造20万套新住宅，才实现联邦工党政府新推出的《国家住房协定》，在五年内建造100万套住房的宏图大计。

城市发展研究所所长谢菲曼（Maxwell Shifman）说：「本研究所的最新报告，是政府必须立即采取行动的『煤矿中的金丝雀』，需要确保新住房开工和完成达到目标，并确保住房负担能力不会进一步下降。」

加剧住宅供应问题的将是日益恶化的住房负担能力。尽管销售下滑，需求减少，但去年全国宅地的中位价飙升了20%，因为不断上升的开发新宅地成本压力被开发商吸收，他们也面临着熟练劳动力的紧缺。

去年悉尼的新宅地块中位价上涨了31%，达到71.6万澳元一块。墨尔本则上涨16%，达到38.2万澳元一块，上涨了16%。昆州东南部上涨27%，达到35.8万澳元。

相比之下，新雅柏文的售价在各首府城市综合后持平，去年每套的售价中位数为56.95澳元，但雅柏文单位竣工量下降4%，减少至45,000套，完成售额下降34% – 这是12年来的最低水平。

城市发展研究所报告称：「导致住宅单元销售业绩疲软的是投资者的持续撤退以及开发商因前所未有的建筑成本增加，融资挑战和生产力延迟而承受的压力。」

去年的住宅单位完工率比十年平均水平低25%，「前瞻性计量模型预计未来三年住宅单位完工率将进一步减少」。

新宅地市场的需求传统上是由首次购房者、年轻家庭、新移民（预计本财政年度海外净移民人数将达到30万人）以及投资者推动的，这是一个两个极端的情况。

去年新建独立房屋竣工量增长35%，达到60,510套，这得益于前政府在新冠疫情期间为刺激经济而推出的新建房屋津贴计划（HomeBuilder ）和创纪录的低利率带来的需求。然而，住宅拍卖销量从2021 年的76,000 套，暴跌49% ，锐减至39,402套。

开发商对这种需求不足以及「无利可图的建筑热潮」推动的现有交付限制做出了回应，去年仅向市场释放了45,357 块新宅地，比2021 年剧减40%，是自2019 年以来向市场释放的最低新宅地数量。

在墨尔本，去年建成的新住宅不到39,000套，比前一年增加了32%，但仍比2017年市场上的最后一个峰值低23%。

然而，正是在新宅地上建独立房屋的竣工量暴增增长77%，达到33,000套推动了墨尔本的新住宅市场，而同期住宅单位竣工量下降5%，减少到5,630套。

展望未来，城市发展研究所预测今年墨市新住宅供应量将减少约7%，降至约35,700套竣工，然后在2024年小幅下降至约33,700套。

在悉尼，由于需求下降和土地供应限制，新宅地块销售下降了44%，住宅单位销售额下降了57%。

全年竣工的住房略低于25,000套，比2021年增长9%，但比2018年的最后一个市场峰值低41%。

根据城市发展研究所的数据，由于多单位住宅楼的开发一步萎缩，预计2023年悉尼的新住宅供应完工量将进一步下降至约20,500套。

与城市发展研究所合作编写《土地状况报告》的Research4主管基恩（Colin Keane）表示，今年将是「低销量和价格稳定」的一年，然后在年底前活动回升，同时价格调整。