最近常听到朋友说，美国准备开始加息。
悉尼房价到拐点了，很快就要往下走。
但市场真的是如此吗？
上周六（5月29日），悉尼房产拍卖市场异常火热。
一栋位于悉尼北区Pymble的5房3浴2车位900多平独栋屋拍了$5,756,000的高价。
Pymble $5,756,000物业 图片来自网络
这还不是个例。
且由于被动加息的消息甚嚣尘上，使得许多房东提前把自己的物业推到市场中来，以免错过这波地产牛市。
这使得目前市场中的“货”很多且高流通。
更为重要的是，此轮地产牛市的主导推手是刚需买家。这就包括了首次置业买家和改善型买家。
可是，现在刚需还没全部上车，投资客已在回来的路上。
当前投资者信贷增速正逼近监管机构澳大利亚审慎监管局（APRA）在2017年干预并收紧贷款要求时的水平。
统计局(ABS)的数据显示，3月份，投资者贷款每月增长12%，而首置业者贷款承诺数量下降3%。
强劲的资本利得、创纪录的低利率和动荡的股市，再一次让那些有能力投资房地产的人无法抗拒。
还是买房靠谱的思想也进一步推高房市。
近期，西太平洋银行（Westpac）就再次预测，到今年年底澳洲的房价将上涨15％。
该行本周的季度报告更是指出，当前澳洲各首府城市的市场正处于“成熟的、广泛的繁荣”之中。
房地产市场火热井喷，监管机构在干嘛？
“我们在观望。”
尽管如果投资者再次涌入房地产市场，可能会带来风险，进一步为非常火爆的市场加油，但APRA和澳储行并未显示出为房价降温的紧迫性。
面对如此行情，该如何判断？
不能错判形势！
买房或者投资，千万不能错判形势。
现实很残酷，错过一个周期，可能就需要用半辈子等。
在大家还在议论耶伦的加息言论，以及未来美联储的紧缩进行初步的预期引导之时。
美国又打出了一张王炸。
将撒钱进行到底。
美国总统拜登提出新预算案，让已处历史高峰的国债再推向更高点。
在此方案下，美国债务占GDP比率估计会比2020年的100.1%“攀升更高些”。
此外，根据拜登的支出计划，美国债务占GDP比率将在2027年达到116%。
美国再放水，全球扛不住。
而房地产价格就是货币现象最好的表现。
纵观全球房市，涨声如潮。
2020年，全球53个主要住房市场中，实际房价有40个国家（近8成）上升。
而在名义房价（未经通胀调整）上，共有45个国家（近9成）的房价上涨。
在这其中，欧洲、美国、加拿大和新西兰更是领涨之势。
数据来源Bloomberg
澳洲去年的涨势仅略高于中国，远低于美、英、德、法、新西兰。
所以，澳洲涨得并不凶猛。
而回顾历史，房价涨跌和货币增速是完全正相关的。
所以，从货币增速来预判房价涨跌极为精准。
澳洲M1数据 数据来自RBA
当前，M1保持增长趋势，货币持续宽松，楼市必将联动。
此外，维州近期新一轮封城更进一步支撑了澳联储的谨慎立场（宽松）。
且澳洲薪资增长和通胀处于纪录低位，远低于澳洲联储的目标，这表明较长时间内的超宽松政策将持续。
本周澳联储的会议再次重申，最早2024年才会加息。
这无疑为市场注入一剂强心剂。
在当前的经济环境下，房地产就是硬通货。
不仅是通货，更是第一硬通货。
这些误区不能有！
面对如此汹涌的市场，我最近听到、看到许多人说，“等等，要冷静”。
“房市有泡沫，这个泡沫总会破的。”
的确，现在的房市有泡沫，但不会破裂。
行业组织、澳大利亚房地产协会（API）和科技公司The Search People调查了澳大利亚各地近600名房地产估值人员，以了解他们对房地产市场的态度。
该报告发现，59%的估价师认为澳大利亚房地产市场目前存在泡沫。而55%的人认为，大多数购房者投资过度。
误区：为什么这么多“冤大头”要拼命挤进房市，拼命拍出高价了？
他们不傻，傻的只是看客。
目前领涨的许多区域都是好区、贵区。
越贵的房子涨得越凶，越便宜的房子反而根本不动。
所以，千万别觉得房价贵，其实是你的认知在倒退。
误区：面对地产牛市，想还价；还想捡漏。
这都是不切实际的要求。
房产交易，永远只看当下的市场价格。
活在过去，只会延误时机。
误区：高房价会逼走年轻人，年轻人走了，房价就没了未来的支撑。
悉尼的高房价绝对不会阻挡年轻人的蜂拥而至。
因为年轻人看重更多的是机会和成长空间。
澳洲主要城市人口增长曲线 图片来自RBA
总结
面对全球放水，只有合理负债才能有效抵御通胀。
引用一句业内大咖的名言：
货币是水，资产是船，你得先有船，才能水涨船高。
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