房租的增长赶不上房贷还款的增长! 悉尼房产投资商正面临困境

据《悉尼晨锋报》报道，悉尼房地产投资商正面临困境，因为房贷还款的增长速度甚至比房租增长得更快。

专家称，虽然这也许会推动一些投资商出售房屋，但也有可能促使其他人进入市场，因为更有可能申请负扣税减免。

CoreLogic模型显示，虽然租房市场异常紧缩，但创纪录的房租增长依然无法与悉尼其他市府地区房贷的增长匹敌，这让新的投资商处于更糟糕的情况。

如果一名悉尼投资商在今年3月购买了一套均价住宅，与3年前购买这套住宅相比，投资商平均每周的房贷还款将增长334澳元，而与此形成对比的是，2023年3月的房租与2020年3月的房租相比仅增长了127澳元，这就导致背着房贷的房东亏损207澳元。

Ku-ring-gai市府的投资商情况最糟糕，每周的房贷还款增加了1047澳元，而房租仅增长了176澳元，亏损871澳元。

Hunters Hill和Woollahra市府地区的投资商则分别亏损了692澳元和577澳元。 模型是根据房租中位值和房屋股价得出的。前提是投资商借贷30年，支付了20%的首付，没有把房东直接拥有自己的房屋考虑在内。

CoreLogic澳洲研究部门总监Eliza Owen表示，悉尼所有地区的利率增长率已经超过了房租增长率，投资者无法仅仅通过涨租来抵消上涨的房贷。

“投资者无法将房贷的增长全部传递到房租上，因为租客负担不起。” 因此，越来越多投资者，特别是近几年买房的投资者，将变成负资产。

Owen称，上涨的房贷利率也已经让房地产投资商望而却步。与2022年3月相比，投资者借贷已经减少了45%。这最终会限制租房的供应。

但AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，上涨的房贷可能鼓励更多投资者活动，房东更有可能申请退税。

“一方面，投资者亏损经营他们的投资房，但另一方面，负扣税的增加会鼓励更多投资者入市。”

Oliver称，负扣税房屋的增加很可能对投资者来说是一种动力而非障碍，但也提醒称投资者可能需要一段时间才能收到回报。

独立经济学家Saul Eslake表示，三分之二的房东在2017年房市高峰期处于负扣税状态，2020和2021年利率降至历史新低时，这个数据大幅下降。

但Eslake称，房东依然处于主导地位。 虽然有些房东在卖房，但投资房出售给自住房买家也不是一件坏事，因为这将改善有房率。

Raine&Horne Unlimited的Jane Schumann表示，还没有看到很多投资者卖房，但随着房贷还款的增加，投资者活动也可能发生改变。

Grattan Institute经济项目总监Brendan Coates表示，更多投资者可能会亏损，可以申请负扣税减免。

虽然投资者出售房屋的增加将减少租房供应，但如果房屋出售给首置业者，这也将减少市场上的租客数量。