房地产,杀死了澳洲生产力!

前言

2021年,每栋独栋屋售价在 100 万澳元或以上的城区数量达到 220 个!

随着对独栋屋住宅的需求依然强劲,这一数字可能在未来 12 个月内继续上升。

CoreLogic的最新数据显示,悉尼占了总数的近三分之二,135个郊区售出的每套房子的成交价都在100万澳元或以上,反映出全年房价上涨了29.6%。

房地产,杀死了澳洲生产力!

新南威尔士州偏远地区记录了 37 个区,其中每栋房屋的售价都超过了 100 万。维多利亚州有6个区,昆士兰有4个,西澳有1个。

CoreLogic 研究主管 Tim Lawless 表示,在强劲的增长势头下,布里斯班和阿德莱德今年的售价至少为 100 万澳元的房屋比例有望实现最大增幅。

房价大涨的背后主要驱动力是什么?

之前我们聊过很多次,是州际移民,是环境变化,是房源量;

更重要的是贷款!

购房者为进入房地产市场借贷越来越多,正在逐渐杀死澳大利亚生产力…

房地产,杀死了澳洲生产力!

澳洲平均抵押贷款规模接近 60万

澳大利亚统计局 (ABS)的最新数据显示,仅在过去一年中,全澳平均贷款规模就增加了 18%。

自住房平均抵押贷款规模在一个月内上涨了 24,672 澳元后,在 11 月达到了创纪录的 595,568 澳元。

过去一年所有州和地区的平均抵押贷款规模均有所增加!

其中维多利亚州的增幅为 24%,是迄今为止最高的。

房地产,杀死了澳洲生产力!

对于大多数澳大利亚人来说,600,000 澳元的贷款,每月还款也是一笔不小的金额。

我们就以借款人需要在25 年期间根据几种不同的利率偿还 600,000 澳元住房贷款的每月本金和利息还款为例来看下:

房地产,杀死了澳洲生产力!

可以看出,即使利率在非常低的 2.00%的时候,拥有 600,000 澳元贷款的贷款人仍需要每月偿还 2,543 澳元,一年就是30,516澳元。

这还没有考虑到贷款费用等其他潜在成本。

并且在 25 年内,利率不可能一直保持如此低的水平。

2021年,澳洲人的年收入中位数才 62,400 澳元…

澳洲房地产杀死了生产力!

回顾1987-89年崩盘之前的10年里。

银行向商业贷款注入了大量资金,引来大批房地产开发商入场,1987-89年的崩盘引发了巨额亏损!

房地产,杀死了澳洲生产力!

从20年前,大约2001年开始,住房贷款的规模超过了商业贷款,而且从未倒退过。

住房贷款在新一轮的房价暴涨中发挥了重要作用。

但这种差距是不可持续的,尤其是因为澳大利亚与世界其他地区的差距很大。

在澳洲,住宅抵押贷款占银行资产负债表的 60% 以上!是美国和英国的两倍多,远高于同类国家!

而要恢复至少一部分的平衡,就需要理解造成不平衡的原因。

究竟是哪些因素导致了这些不平衡呢?

  • 首先,企业贷款业务比房屋贷款复杂得多,所以同样是把钱借出去,银行方面更愿意做省心,省力,相对安全的房屋贷款业务;
  • 澳洲审慎监管局(APRA) 认为房屋贷款的风险远低于企业类贷款产品,因此购买房屋所需的资金要少得多;
  • 利率已降至创纪录水平,以刺激对住房的需求,并且大量澳洲央行放水;
  • 借款人收入中每1澳元的住房贷款额都有显著增加。

如果,房价进一步上涨,将大大加剧已经造成不利的社会影响以及分歧。

但说句实话,银行的机构股东喜欢来自房地产的高资本回报和相对较低的风险。

联邦政府和监管机构在必要的转型中扮演着至关重要的角色,其中必须包括大幅增加企业贷款的现金流,银行需要为企业提供更多的贷款。

房地产,杀死了澳洲生产力!

几十年来,资源配置一直从可交易部门和基础设施投资转向金融部门,因为购房者在推高房价的过程中承担了越来越多的抵押贷款。

与商业贷款相比,住房贷款的强劲增长证明了资源配置的扭曲,商业贷款使经济中的生产性部门的信贷匮乏。

房地产,杀死了澳洲生产力!

在上世纪90 年代初期,澳大利亚的银行将近三分之二的贷款借给了企业,剩下的资金才在住房和个人贷款之间分配。

然而,到了20世纪90年代中期,房价开始爆炸式增长之后,这些比率发生了逆转,住房贷款占主导地位,开始逐渐侵蚀企业的利益。

房地产,杀死了澳洲生产力!

自20世纪80年代中期金融市场放松管制以来,以抵押贷款为主导的金融和保险业的增长速度是其他经济领域的两倍左右。

土地也成为大多数企业的关键投入成本。因此,当成本上涨时,就会降低行业的竞争力,使澳大利亚企业更难与国外企业竞争。

相关的较高住房成本在其他条件相同的情况下,也降低了家庭的可支配收入。

住房信贷的爆炸式增长已将住宅土地价值在经济中所占的比重推至历史最高水平:

房地产,杀死了澳洲生产力!

我不禁想问,如果澳洲像德国那样呢?

把投入到原有住房市场的数十亿澳元资金被投入到企业中,那澳大利亚会成为什么样子?

绝对不像现在这个样子,除了矿业公司以外的其他类型澳大利亚公司正在努力竞争,然而生产率的增长却正在逐渐死亡…

结语

假如说,澳洲住房价格中位数是 300,000 澳元而不是 600,000 澳元,抵押贷款占可支配收入的 70% 而不是 140%,银行业规模更小、利润更低且更专注于企业贷款,澳大利亚人的境况会更糟吗?

答案显然是否定的。

较低的债务负担将使澳大利亚家庭生活得更好,而澳洲更多的经济也将受益于较低的土地价格、增加的商业贷款投资以及更平衡的经济,将带来澳洲生产力提升!

而不像现在,澳洲房地产正在杀死生产力!

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