房地产繁荣期平均比衰退期长三倍

这次房地产价格下跌会与上次不同吗？

新的分析显示，澳大利亚房地产的繁荣期平均比衰退期长三倍以上，当价格下跌时，他们只损失了所获收益的一小部分。

但经济学家说，这种趋势可能已经结束，目前的房地产衰退可能是自20世纪90年代以来最陡峭和最长的一次，因为最低利率的日子已经过去，家庭的负债比以往任何时候都多。

领域对近三十年的数据进行分析后发现，在以前的房地产繁荣期，整个首都城市的房价平均上涨了32.7%，上升期平均持续了33个月。

在以前的下跌中，房价平均下降了3%，下跌平均持续了9个月。

例如，疫情大流行的繁荣持续了21个月，房价从低谷到高峰上涨了33.6%。

在21世纪初，繁荣持续了42个月，价格飙升76.4%。

至于下跌，自20世纪90年代初以来，只有四个时期，整个联合首都的房价每年都在下降–都止步于10%以下。

Domain的研究和经济主管Nicola Powell博士说，上升的时间比下降的时间长，相比之下，下降的时间更短，而且更轻微。

她说，澳大利亚人认为房地产价格经历了这些疯狂的上升和下降，但实际上，当你把它放在历史表现的角度来看……资本城市经历了强劲的增长期，很多时候价格激增，但当我们进入低迷期时，相比之下，它是轻微的。

虽然合并后的首都房价中位数不太可能恢复到大流行前的水平，这意味着下降25%，但鲍威尔说，目前的下行趋势可能比2017-19年的最后一次更严重，当时房价下跌了7.9%。

“经济下滑的深度可能是我们所见过的最大的一次。我们可能会看到悉尼和墨尔本的下降幅度更大。预计悉尼的房价下降10%至15%是现实的。但房价不太可能回到疫情大流行之前，”鲍威尔说。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver博士说，推动澳大利亚长期强劲的房地产繁荣，然后是短暂而浅薄的下行的因素已经改变，标志着该国房价周期的一个转折点。

“在过去的30年里，利率一直在下降，每次都会降到一个新的低点–这使人们能够装备起来，推动房价达到一个新的高度。这也意味着，任何下行都是相对短暂的。这种情况在2017-19年的下行期开始改变，”奥利弗说。

很有可能的是，促成那些相对短暂的下行和更强劲、更长时间的上行的利率长期下行，现在可能已经结束。
同时在以前的下行中，房价平均下降了3%，持续了九个月。

“我们可能已经到了下行越来越深的地步，这是因为我们在更高的债务水平和更高的债务与收入比率下开始。”

奥利弗说，在创纪录的房地产价格和债务水平下，房地产价格不太可能录得以前的涨幅，这要归功于谷底利率。

他预测，如果储备银行在明年年中之前再次削减现金利率，经济下滑可能会持续18个月。

Barrenjoey高级经济学家Jonathan McMenamin说，在过去的30年里，利率的下降意味着更便宜的住房贷款，这在很大程度上推动了房价的上涨，现在这种情况已经结束了。

McMenamin说，我们预期的这次衰退将是自80年代初以来最大和最深的一次衰退。

“我们看到至少自90年代初以来最大和最陡峭的利率上升之一。”

他说，在很长一段时间内，利率曾出现过结构性下降，但这种趋势现在已经结束，这意味着现在不太可能出现同样幅度的房产价格上涨。

他说，虽然悉尼和墨尔本拥有高杠杆率的房主，可能会录得更大的房产下行，但像布里斯班这样的小城市将看到更浅的下降。

“我们计算过，悉尼的家庭收入中位数只比墨尔本高4%，但人们为房屋中位数所借的金额却高达30%以上。”

联邦银行的澳大利亚经济主管Gareth Aird说，下行的持续时间将最终受到储备银行是否提高现金利率的影响。