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在最近数月的这轮房地产市场“热潮”中，风头最劲的还属徘徊了18年之久的房地产税终于走到了前台。但就像事先所预料的那样，一方面全国人大的房地产税试点文件对市场再次产生了一定的冲击，另一方面，它似乎又像以往放“试探气球”那样，极可能再一次“虎头蛇尾”。人们不禁要问：房地产税，究竟会怎么走？
房地产税，长效机制“最后大棒”和化解政府债务“及时雨”？
对于房地产税试点文件的出台，人们首先关心的莫过于它真实的动机及大环境的背景。
我们在前面的文章已介绍过，从“物业税”到房地产税，酝酿、设计并作为“顶层工具箱”储备，前后已有18年之久。那么，它为什么会在此时“破茧而出”，触发点究竟何在？
除了我们在本系列第一篇所述的房地产开发商大规模爆雷成了逼出房地产税试点的“最后一根稻草”外，还必须看到其政策作为政府构筑房地产长效机制“最具威力大杀器”长期酝酿的过程。此外，还必须分析当前各级政府沉重的债务负担对推出房地产税的影响。站在政府角度换位思考，也许更能厘清背后真实动机和目的。
对房地产政策关心的人都知道，房住不炒已成为当今房地产政策之纲。这句“引领型”口号最早出于2016年的中央经济工作会议。正是在那次会上，不仅提出要“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位”，更具体提出要“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。
但5年时间过去了，所谓“房地产长效机制”的作用和效果究竟如何？用一个大大的问号早已不足矣概括。不仅在众多的大中城市，同时房价的比价效应也使沿海一些小城市甚至县镇的房价出现暴涨。虽然“红头文件”仍在强调房地产问题主要在大中城市，但众多中小城市镇的问题也相当突出。房地产市场炒房的属性越来越强，普通市民要解决居住问题的难度越来越大。5年来中国房地产市场实际发展的轨迹不仅离房住不炒越来越远，而且越来越更像房炒不住。
最近，针对中国某著名学者有关房价涨幅低于居民收入增加幅度的说法，官方的澎湃新闻根据国家统计局发布的数据进行了调查。结果显示：在2016年—2020年这5年间，中国四个一线城市“广州新建商品住宅价格年均增长率为10.45%；北京为8.14%；上海为9.3%；深圳为9.5%”；同样以2015年为定基，一些代表性的二线城市在这5年时间，“南京新建商品住宅价格上涨61%，杭州上涨54.1%，武汉上涨68.1%。”虽然这些一二线大城市房价暴涨的涨幅“主要贡献”在2016年，但2016年中央经济工作会议会议后，顶层的房地产调控不仅没有把其拉回2016年房价暴涨前相对容忍的水平，而且还使其继续一路上涨。
在本系列第一篇文章中笔者就指出，和2016年称“全球房价最难负担城市”的香港（房价收入比为19），同期北京、上海和深圳的房价收入比已高到分别为33.2、31.9和33.5，超过“全球房价最难负担城市”70%以上；同时期南京杭州青岛这3个中国省会或沿海城市，居民的房价负担也都远远高于名列“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼（房价收入比为12.2）。其中南京市民的房价收入比18.3更是高出了悉尼的50%。
梳理了中国这5年的房地产调控过程和结局，再和全球房价最难负担城市对比，任何人都不得不承认：2016年以来，以“房炒不住”为引领的房地产长效机制，不仅没有获得当初所预想的那样成功，而且房地产市场和住房供应的矛盾还在不断加剧，直至出现以恒大爆雷为标志的现有房地产模式的彻底失败。
在这样的情况下，再不拿出“藏在工具箱”中长效机制最后的“大杀器”——房地产税，被顶层寄予厚望的“房地产长效机制”就可能一败涂地。甚至连亲华的海外媒体也质疑：“房住不炒是个笑话？”正是在这样的倒逼，房地产税终于“适时推出”。
除了事关长效机制的成败以外，房地产税推出的另一大背景，恐怕就是中国各级政府沉重的债务负担了。在本月中旬的国务院政策例行吹风会上，财政部负责人称：截至2020年末，全国政府债务余额是46.55万亿元，计算出负债率为45.8%，低于国际通行的60%警戒线；而在债务率方面，截至2020年末，中国地方政府债务率为93.6%，而国际通行标准在100%到120%之间。
但与此乐观的官方表态成鲜明对比的是，知名经济学者林采宜和张菁近日发表的“中国各地政府债务”一文中则给出了不同的答案。据她们的统计，目前中央政府和地方政府都处于入不敷出的状态，尤其是地方政府，“‘寅吃卯粮’通过举债来维持开支成为一部分地方政府的‘生存模式’”（见下表）。
她们的研究给出的结论是：目前全国只有上海、广东、北京、浙江、江苏五个省市自治区的地方债务率低于100%的风险警戒线，其他都是高居120%的债务率“红线”之上。青海、黑龙江、宁夏和内蒙古四个省市自治区的地方债务率超过300%，青海省更是超过500%。若将地方城投债等隐性债务计入债务，仅有上海、广东两地债务率低于100%。
从以上的研究不难看出，中国政府尤其是各地方政府的债务率大多数已超过红线。在如此高债务率情况下，现有的税收种类和结构已难以保障高成本的政府持续的正常运作。而在一些发达国家，房地产税在政府税收中占有较高甚至最大的比例。这既能遏制房地产泡沫继续吹大、又能大大改善政府债务率的“好事”，自然就成“为我所用型国际惯例”政策工具箱中的“大杀器”。加上一些智囊的鼓噪，房地产税似乎更成了房地产政策顶层设计中“一箭双雕”的法宝。站在这样的背景和角度，就不难理解房地产税为什么会“箭在弦上”、一触即发了。
“核弹”还是“哑弹”，房地产税宽严如何？能走多远？
自从全国人大10月23日对外公布房地产税试点的红头文件后，人们最关心不仅是房地产税试点会最先在哪些地域和城市先试先行，更关心房地产税试点方案的“宽严”如何。如究竟人均住房面积达到多少以后才会被纳入征税的范围，每年纳税的比例又是多大。这不仅关系到数亿中国中产阶级最大财富——房产价值的变化，更关系到支起四分之一GDP的中国房地产业的走势和变化。
房地产界的一些“江湖人士”，甚至包括一些所谓的“著名学者”，也趁机营销起他们的“博识”和“内幕消息”来。各种社交媒体上从文章到视频，“专家”们大都信誓旦旦的声称房地产税的种种开征方案和方法，甚至以此办起高价的应对房地产税“理财学习班”。似乎他们和顶层决策有一根信息直达的红线电话。其实，这些基本都属于自说自话的“政策骗子”。除了几年前参加房地产长效机制专题研究的国务院政策研究部门相关人士，以及后来参加国务院参事室召开的房地产调控长效机制专题研讨会有关专家，以及住建部等房地产长效机制实施部门，可以说在当今严厉的保密制度下，社会上公共舆论没人能真正透露和知道有关房地产税的真实内容。知情者不会说，“大嘴巴的装家”基本是臆想。
有人说，“红头文件”规定中国重大民生决策须有公众的参与。但在房地产长效机制尤其是房地产税这方面，还真的成了“例外”。尽管它事关城市居民最大的民生，但若梳理房地产长效机制和房地产税，就会发现有个很值得玩味的现象。这就是无论搜索中国政府网还是住建部的官网，都找不到房地产长效机制的具体和完整的内容，甚至是何时推出的也只能根据相关新闻进行推测。连对房地产政策比较关注的笔者，也是前两年电视上看到分管副总理到住建部召开座谈会强调“坚定不移落实房地产长效机制”，方晓长效机制已正式推出数年。
为什么“工具箱”中的房地产长效机制和房地产税如此神秘？这项事关城市居民最大的根本利益的重大民生举措的完整内容为什么秘不示人？是怕“内容过于敏感”引发民众尤其是购房者强烈不安而导致社会和经济动荡，还是担忧其顶层政策的设计因系统性科学性的欠缺而导致有效性不足甚至“空调”，人们不得而知。
那么，如此神秘而又秘不示人内容的房地产长效机制及房地产税，是不是真的就让人“难以琢磨”了吗？也不尽然。笔者认为，与其听“装家”胡诌，还不如细观股市中房地产股的态势。毕竟没有人比圈内的官商及资本的“里应外合”更能真实反映房地产政策尤其是房地产税真实的“真实冲击度”了。从东方财富网的房地产开发（BK0451）指数变化，就可一窥端倪（见下图）。
从上图中不难看出，10月22日还微涨的指数，在23日（周六）全国人大的房地产税试点新闻出台后，周一（25日）一开盘就出现了连续几日的下跌；但随着全国20多个城市陆陆续续出台“软抗”的房价“限跌令”，又使该股指止跌回稳甚至微涨；在11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会及后续传出的房地产企业境内发债政策松动及“金融政策暖风”消息的传开，11月11日该指数更是出现3%以上的暴涨；12月6日的政治局会议，有关房地产政策描述“漏掉”了一个房住不炒，又助推该指数持续几天的上涨行情；虽然12月10日（周五晚上）公布的中央经济工作会议公报恢复了房住不炒，但公报中的“25个稳”也使各界认同当前对房地产不会“大动干戈”，周一周二该股指也只是一点微跌；尤其是12月14日媒体报道国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆在解读中央经济工作会议精神时再次强调“房地产是支柱产业”后，更是带动了该指数一波显著上涨的行情；到了12月21日，由于前一天晚央行银保监会联合发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目，加上多地出台发购房补贴，一系列所谓“拆雷”政策出台，更使指数更是一天暴涨5.7%。
从最低的12200点左右到12月23日最高的14850点不到，这就是房地产税试点消息公布后该股指2个月将近22%的振幅，它体现了不同政策的综合效应在房地产市场的博弈。从总的来看，房地产税试点消息的公布，包括金融政策等等方面因素的影响，该股指总的还是增长了6-7%，这也可谓是房地产市场对房地产长效机制尤其是房地产税试点新闻出台对市场影响的综合反馈。
一般人很难对房地产市场趋势有比较全面的把握，尤其是在信息不对称和顶层政策“秘而不示”的情况下更是如此。有的时候人们看到的是中央和地方政府以及房地产商之间利益的博弈影响，有的时候人们会偏重看某单一政策对市场的效应。房地产的市场走势是系统综合生态反映的结果。它既是最新顶层政策导致的结果，又要受着各方利益的制衡和束缚；它既受制于金融政策和投资变化的影响，更要受到税费土地等法律法规的制约。在一般人难以看清“整盘大棋”真相的时候，最简捷明了的方法就是去观察和分析股市上各种房地产指数的变化及态势。
从以上房地产税试点新闻后股市走势来看，笔者初步判断未来的试点城市和区域房地产税不会“十分严厉”。尤其是当“稳”字成为今年中央经济工作会议主旋律后，“大刀阔斧”的房地产税就更似不可能。根据惯例，在求稳的时代很难出台力度极大的改革。除此之外，十几年前就开始试点房产税的上海和重庆的经历甚至教训也表明，在当今的大环境下，试点房地产税只能“宜稳不宜快”，更多的还只能是“小步试探”。
此外，还有一个关系到房地产税能走多远的关键因素，就是它在根本上能否通过今后的“合宪性审查”。毕竟城镇居民住房都是租的国家土地，而且大都付出过高昂的土地出让金。如果再以房地产税之名进行征税，不仅“名不正言不顺”，更似双重高额税负，于法治社会不容。
过度占有税和土地增值税，比房地产税更精准和系统？
既然房地产税今后极有可能难以通过“合宪性审查”，但目前在房地产政策顶层设计上，要构建健康可持续的房地产市场和住房供应，没有新的税收的法律手段是难以完成的。这需要更新我们的传统范式，以更加系统科学的思维，更加合宪合法的法治精神，进行顶层的政策设计。
前面我们已说过，当前推出房地产税的最大动因，一是以此为房地产长效机制最后的“大杀器”，维护房地产市场健康和稳定；二是为众多早已“踩过债务红线”、面临极大爆雷风险的地方政府，寻找新的生财之道及财源。但在房地产方面的新税的设置上，我们需要的是更系统科学全面的思维，功利式的“急就章”不仅可能欲速则不达，而且还会埋下新的地雷阵。
早在十几年前“物业税”甚嚣尘上、当时国家税务总局相关负责人称“正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作”、且 “权威人士”透露“明年有望在现有10个试点城市中选择部分城市进行‘实转’（空转实）”之时，笔者就发表了“十问‘物业税’ 意在降低房价还是增加政府‘创收’？”一文。现在再看这篇2007年所写文章，虽然时间已过去了十几年，但这“十问”的意义不仅没有随着时间而消退，反而更具有现实价值。这“十问”分别是：
一问：开征物业税“师出何名”？如不能大幅降低房价，还有多少“必要；
二问：不加区分的“物业税”，会不会造成重复收费收税；
三问：物业税的征收，该不该城乡有别？农民和城镇低收入群体，会不会被物业税“误伤”？
四问：房改房和商品房，物业税的征收该不该区别对待；
五问：生存必须的居民住房和盈利致富的工商用房，谁更应为物业税买单；
六问：物业税的矛头指向，是开发商，还是普通购房者；
七问：物业税的收取，是照面积算，还是按房价收；
八问：没有全国统一的房地产信息系统，物业税开征的“技术保障”从何而谈；
九问： “所有者”向“使用权租赁者”征收物业税，是否“合理合法”？
十问：征收的物业税，究竟应该用在何处。
现在再重提“十问”，目的就是想拓宽当今房地产税方面的思维空间。这篇文章，虽然有些问题已得到解决（如城乡有别和房地产信息系统等），但大多数的矛盾依旧甚至更加突出。在今天的房地产税试点中，尤其需要系统全面的分析，避免走更多弯路。篇幅的原因，这里只讲两大关键点。
首先是房地产新税与房地产市场健康发展尤其是房价的关系。十几年前在探讨这个问题比较简单，如果当时能通过物业税降低房价使其回归到相对合理水平（如房价收入比回到12以内），这无疑可为房地产市场的健康发展和住宅产业规模化扩大，夯实了最佳的基础。但十几年后今天，如果一味简单的想通过房地产税来降低高房价，就有可能造成极大社会和经济风险。这不仅因为现在的高房价已经已绑架了数以千万甚至数亿计中产阶级的资产，而且离房价合理水平差距越来越大的高房价，已成为他们最主要的财富，平均已占到七成左右。如果简单的通过房地产税来使房价回归到合理或相对合理水平，房价就必须大降到现有水平的几分之一。比如：所购买的高价房现在是600万元，购房负担及房价收入比30，要使其回归到房价收入比10以内的相对合理水平，就意味着房价要降三分之二去掉400万元。如此调控，就意味着数亿的中产阶级家庭财富“贬值”将近一半。这样的状况将会给社会和经济造成怎样的可怕的巨大后果，任何人都难以承担。。
但是，如果没有房地产方面的新税，继续任由国民的住房成为投机炒作的工具，任凭少数高房价的“食利阶层”（开发商和炒房者）通过炒房获取暴利，使少数人的财富的快速积累，建立在多数人成为房奴并长期为“高房价食利阶层”的暴富“贡献”他们血汗所换来的真金白银的基础上，使房地产成为少数人盘剥多数人基本居住权利的最大利益平台，这不仅有失社会公平，更和共同富裕南辕北辙。这就需要用税收的法律手段来进行有效的制衡。比“名不正”的“普税制”的房地产税更能在这方面大有作为的，应该是开征房地产过度占有税。毕竟少数人在房地产上的的过度占有，是建立在多数人的利益受损的基础上的。另外，补充和完善现有的土地增值税，也是比房地产税更有的放矢和“名正言顺”的方法。当然，除了在持有环节外，在交易环节有所作为，也许更能有的放矢。
其次，就是房地产方面新的税负和政府债务之间的关系。这方面要特别防止的是周扒皮式的“多重税负”，有些“衙门”及附属的“学会”在笔者写“物业税十问”的2007年就有这方面的企图。但是在中国税务学会学术研究委员会“完善税制改革研究”课题组的一份报告中，不仅要把房产税和现有的房地产税分开，更把它和土地出让金和区割开来，称“土地出让金‘不宜一并纳入房产税’”。这背后的含义就是，尽管国民在买房时缴纳了高昂的土地出让金，尽管现在的高房价中包含了林林总总的房地产增值税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及附加到房地产方面的各种“费”等，但这些都不能包含和抵扣在新的房地产税之中。 这势必就极易造成多重收税收费。
中国的城镇居民在购房上已缴纳了高居全球前列的高税负，甚至有人说高房价中的一半“贡献”给了政府。不少大中城市居民的住房负担已达到极限，甚至远远超过国际上评比的“住房最难负担水平”。在这样的背景下，如果再想靠额外新的高昂的税负，来替成本高昂、行政效率低下、胡乱花钱撒币的政府买单，于情于理于法都说不过去。高居全球前列的高水平税负，还有同样高额的土地出让金（现已改税务部门征收），加上地方政府的债务，若还支撑不了地方政府的正常运作，需要改变的就不是加税征税了，而是政府自身的“强身、减肥、消肿、提效”。对于普通的一般市民来说，只要不是过度占有，购房时又缴纳过高昂的土地出让金，就不应该再多重缴税了。
开征房地产方面新的税种，牵一发而动全身，必须慎之又慎。构建健康和可持续发展的中国房地产市场和住房供应，单靠新增房地产某一新税难以奏效。最需要开辟的是多元化多路径几条腿发展的新范式。
作者系独立学者、资深政经评论员。本文仅代表作者观点。
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