房地产市场如何实现良性循环？

不挤楼市泡沫，经济转型难成；控制楼市泡沫，则债务风险上升。承受楼市风险的冲击，是中国未来经济发展绕不过去的坎。只有坚持“房住不炒”，才能形成房地产行业发展最终的“良性循环”。“房住不炒”的实现状态就是市场上所有住房都形成真实居住供给。

从“房住不炒”到“良性循环”

在楼市某些经营主体“死给你看”的现实风险威胁下，房地产市场的调控政策似乎又发生了转向，加之部分城市开始“限底价”等支持行为的出台，至少市场预期部分发生了改变。中国国务院副总理刘鹤2021年11月下旬在人民日报谈经济高质量发展的文章，以及中央经济工作会议对房地产市场的定位描述中，都对楼市管理调控导向做了“良性循环”的目标界定。至此，“因城施策”楼市管理调控政策重心，就从限制不合理需求的限购、限贷等限制交易（所谓因城，主要在于不同城市间的限制标准差异），转向了支持合理购房需求的促进房地产行业“良性循环”。

为什么房子只能住？为什么房子不能炒？理由无非有二：一是楼市有泡沫了，且这个泡沫再大下去要不可收拾；二是，炒房有害处。抛开是否存在泡沫的争议，第一个理由很好理解。第二个理由就有争议了，房产投资人就如商品市场上的中间商，也有加速开发商去化库存、加速周转的作用，在存量房市场上，还能起到增加资产流动性的作用，炒房的害处是什么？一种通常的看法是用于炒的房不形成居住供给，所以不能炒。实际上投资性房产很多也是以出租形式，形成真实居住供给的；不能形成出租形式的真实居住供给，主要是因为持有成本过低，导致投资人，即坊间所言炒房客，不需要以租金弥补持有成本。

笔者认为，“房住不炒”的两个理由是相互联系的——炒房推高了楼市泡沫，而楼市泡沫损害了实体经济。楼市只有在存在显著的楼市泡沫情况下，才会因对实体经济的“虹吸效应”，大到超过了地产产业链的经济带动作用，从而损害实体经济。因此，“房住不炒”地提出，实际上就是政策对楼市泡沫环境状况的认定，从而也就有了后续的行政管控升级、“三道红线”、贷款集中度、发展租赁、房产税制试点，等措施的持续出台。显然，“房住不炒”就是要挤泡沫，而“良性发展”则是给这个挤的过程加上了“有序”的定语，目的是避免这个过程中风险暴露的失控。

楼市风险如何化解？

2021年房地产市场上的债务风险开始逐步呈现，虽然中国债市上也屡次出现行业性系统风险上升的态势，如2012年的硅材料行业、2014年的钢铁行业，以及刚过去的2020年的煤炭行业，但房地产行业的债务违约影响，无论从规模和持续性，以及宏观经济和金融风险影响上，都要比以往任何行业性债务违约为甚。这就造成了楼市调控和对房地产行业风险处理的“投鼠忌器”行为：楼市泡沫已造成了潜在巨大的宏观经济风险，但治理楼市泡沫又会引发楼市债务风险，使得楼市泡沫的宏观经济风险兑现。要约束房地产债务风险的影响，就不能刺破楼市泡沫，而不刺破泡沫就不能从根本上改变经济格局，以及使经济重归实业氛围，从根本上激发创新型企业家精神的发展，楼市风险化解的难处就在于此。

2021年中国楼市的债务违约还主要发生外债市场上，2022年或扩展到国内债务市场上。对于眼前的债务风险，要安然渡过唯有继续任由楼市泡沫再上升，显然这是饮鴆止渴。而过去十几年中国楼市“永远涨”的历史，已使开发商等楼市参与主体，形成了建立在价格持续上涨预期之上的经营杠杆构建习惯。因此，只要楼市泡沫不再上涨，房地产行业债务风险就会面临暴露上升风险。先期已出台的融资“三道红线”、贷款集中度等措施，对楼市债务风险总量控制虽有影响，但不能改变风险发展趋势。

不挤楼市泡沫，经济转型难成；控制楼市泡沫，则债务风险上升。承受楼市风险的冲击，是中国未来经济发展绕不过去的坎。因此，楼市风险化解，首先要提高社会和机构的风险承受力。对行业经营机构来说，断臂求生似乎不可避免，且越早越好，这方面市场已有实例；对利益相关者政府部门来说，要切实调整财政收支结构，尽早走出土地财政框箍，支出上要有过几年“紧日子”的打算，同时积极探索具有海外成熟先例可循的房产持有税这一稳定税种。其次，化解楼市风险需要控制好泡沫压缩节奏；节奏控制在现实中只能采取做中调的方式进行，难度颇大。最后，也是最为根本的，要以经济结构调整的整体思路来化解楼市风险，以新经济模式的新发展动力形成新资源汇集中心，若资源能自然由房地产行业流出，那么新经济业态的繁荣将能完全抵消楼市泡沫破裂造成的风险冲击；实际上，搞好资本市场的持续繁荣和楼市泡沫风险处理，是需同步进行的任务。

唯“房住”才“良性”

控制楼市泡沫以化解楼市风险，并不是一个无解的“游戏”，但其中最不应该采用的方式，就是以通胀来“做实”泡沫。即使能成功控制住房价，持续通胀虽能成功“填充”实体楼市泡沫，但通胀会构成对实体经济发展的实质性损害。追求物价平稳不仅是经济平稳可持续发展的必要条件，而且也是人类之自然天性。

良性循环的标准，尽管政策方面没有明确表述，但显然指以下内容：不同类型的真实居住需求均得到满足，楼市平稳运行中不对经济平稳运行构成制约。只要楼市的投资功能过于强大，房地产市场“绑架”经济、成为周期决定因素的风险，就必然会上升。

最为基础和根本的，要成功平稳化解楼市风险和促进良性循环发展，只有回归房子居住本能，即约束楼市的投资功能。当然，居住地实现，并非追求人人有其屋，租赁市场也是重要方面。房产回归居住功能，最主要的是要限制当前一定程度上存在的，在资产投资和财富储藏形式下的闲置！而增加持有成本，显然是减少闲置的不二法则。

只有坚持“房住不炒”，才能形成房地产行业发展最终的“良性循环”。“房住不炒”的实现状态就是市场上所有住房都形成真实居住供给，当然真实居住供给并非是全部使用，比如正在寻找租客的空置房，但是作为财富储藏形式和投资对象的闲置房产，并不会形成真实居住供给。只有房地产发展的目的是为了形成真实居住供给，楼市价格的波动才是有坚实基础的，从而不会成为宏观经济和金融系统的风险源头。形成真实居住供给的房地产发展，要求市场参与主体将发展建立在真实经济增长和人口结构变化等因素之上，而非建立于资产价格涨跌之上，因而失误造成的社会资源损失和风险也相对有限。

（作者系独立经济学人。本文仅代表作者观点。）