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- 前言
- 整体市场是怎样疯狂起来的？——近一年悉尼拍卖市场走势
- 始于北海滩，终于全面开花——悉尼各区域近一年市场表现
- 哪些suburb在暴涨？——6个华人更关注片区suburb级70天涨幅分析
a. City及东区
b. 上下北
c. 内西
d. 北海滩
e. Ryde及西北区域
f. 南部区域
- 总结与引申思考
前言
一进入2021，悉尼House市场的烈火就彻底点燃了，炙烤着每一个买房人。
从1月底到4月初，这70来天，仿佛失控一样，房价以令人眼花缭乱、不敢置信的方式，在悉尼各个区域快速攀升着。
刚刚还觉得200万多一点的房子，拍卖竟然可以超过300万；有人一年前买的房子，原样不动拿出来卖，标价竟然可以涨50%！
清空率创下了24年新高，增长率被预测为40年最强劲……恐慌和疯狂，一项调查中近30%的买家表示可以不看房就买房！乱局之下，如何应对？
HomeOn查房与AFN联合制作的这个报告，力图用数据来详解House这70天暴涨在悉尼全城各个区域的不同表现，并复原从去年5月至现在悉尼整体房市及各区域市场的涨跌起伏，帮助大家更客观具体地理解当前的市场。
HomeOn查房是专注于为澳洲买房人服务的数据公司。澳洲是全球房产数据最透明的国家之一，基于这些数据，HomeOn充分利用包括人工智能在内的各种工具，以买房人视角来研究数据，发现价值，帮助买家做更好的房产决策。
本报告共分三个部分：
1、整体市场是怎样疯狂起来的？——近一年悉尼拍卖市场走势。
2、始于北海滩，终于全面开花——悉尼各区域近一年市场表现。
3、哪些suburb在暴涨？——6个华人更关注片区suburb级70天涨幅分析。
关于数据的说明：整体拍卖数据来自Domain；涨幅和片区清空率来自HomeOn房产数据。成交数据来自政府网站公布的成交，并补充可公开获得的但尚未完成政府过户的签约数据。各片区的清空率是以此片区每4周的拍卖数据为基础为计算，样本数不低于10个计为有效，实际85%的样本数不低于30个。各suburb的涨幅，指2021年这段时间比2020全年house中位价的变化，要求样本数不低于12个，共有170个较大的suburb及suburb组合达到样本要求，把它们作为标杆帮大家分析各区域市场。统计会有偏差和失误，请大家谅解。本文内容和数据仅供参考，HomeOn和AFN不承担基于本文做房产决策的任何连带责任。
同时，样本少也会增加统计偏差，因此涨幅只是大家作为理解市场的参考。对于统计分析过程中可能出现的失误，也请大家谅解。本文内容和数据仅供参考，HomeOn和AFN不承担基于本文形成的房产决策损失的任何连带责任。
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整体市场是怎样疯狂起来的？
近一年悉尼拍卖市场走势
HomeOn在2020年6、7月份就曾在《查房直播室》和公众号上公开呼吁，小心房价上涨，未来半年是难得的买房窗口期。
然而，市场发展的速度似乎比这个更强烈。图1是悉尼整体拍卖清空率和拍卖成交量的走势，图2是这期间拍卖中位价的走势。
图1: 整体拍卖清空率和成交量走势图 （数据来源：Domain，包含House、公寓等所有房型）
图2：悉尼拍卖中位价走势 （数据来源：Domain）
HomeOn点评：整体拍卖清空率的高低，能很准确地表明市场热度。70%的清空率，就像一个多空分水岭，65%-75%则是更明确的指标。
在上图的时间段内，整体悉尼市场由严寒到酷暑，一共经历为4个阶段。
1、2020年7月至9月中，清空率在60-65%左右徘徊，成交量也较低，市场较冷。这期间中位价也处于110-125万之间。疫情影响较大，大家整体处于”防疫“的氛围中，对房产热情不足，观望较多
2、2020年9月中至10月中，清空率开始围绕70%这个分水岭上下跳动，成交量也适当放大。中位价变动不大，但中位价与户型组合、区域分布关系很大，因此可参考性较清空率差一些。
一方面疫情稳定，整体氛围开始恢复正常，另一方面随着刚需的积累，政府政策效应显现，房产市场人气渐旺，更多开始觉得“是时候了“。
3、2020年10月中至2021年1月底，清空率占稳70%分水岭之上，在70-80%之间，成交量再度放大。
中位价也攀升至130-140万区间左右。此期间叠加两个因素：每年11月都是房市的“黄金季节”，通常量价齐升到全年最高；11月3日澳洲储备银行宣传降息，再加上总理等表态低利率将维持三年，甚至到2024年等，进一步强化市场信心。
这期间买到房的，可谓了却了一桩心事，而没买到的，则演变成下阶段市场井喷的重要力量。
4、2021年2-3月，清空率连续10周都在80%以上，尤其3月20日，清空率90%，打破了1997年6月创造并保持24年的89%的最高清空率记录，可见市场之火爆。
成交量继续上升，中位价也由前几周的130万左右，一举占稳140万，并摸高到150万！市场上流传着各种拍卖现场火爆的照片和视频，5、6百万的豪宅拍卖，竟然可以院子里占满了竞拍者和观众。
不再有疫情的影响，大家自由活动，更把自己积蓄的房产需求释放出来了。
有一点大家要注意，中位价从120万到150上涨25%，并不代表同一个房子价格也应该上涨这么多。
因为House之间差异很大，市场好的时间，上市的高端房子比例一般会提升，也带动中位价上涨。全文各部分使用的中位价涨幅，都可能有这个影响，请大家了解。
HomeOn感慨，如果多留意这些市场指标的变化，稍微早些时间行动，可能大家都会从容一些，市场也未必一定要用这样激烈的方式来展现供需的不平衡。
虽然从长线看来，悉尼House上涨的趋势不会改变，但是短期过高上涨之后，能否稳定在高处或者继续攀升，这个一定各个区域会不一样。第二和第三部分的数据，应该为大家的分析提供这方面的数据基础。
2
始于北海滩，终于全面开花
悉尼各区域近一年市场表现
这一部分将用HomeOn独家数据，来分析从2020年5月开始至现在，10个月时间，悉尼内部各区域房价是怎样先后涨起来的，星星之火是如何燎原的。
为更好研究各个区域分别的市场变化，HomeOn将大悉尼分为13个片区（离CBD 50km以外的部分区域未包括）。
我们将各个片区每4周的house拍卖清空率作为核心指标，通过清空率的高低和变化，来理解市场的变化。
看看哪些区域持续上涨中，哪些区域刚刚启动，进而更有助于分析大家关心区域的下一步走势。
图3是13个片区的划分情况，图4是这些片区从去年5、6月开始到现在每四周的拍卖清空率（日期代表四周的最后那个周六）。越红代表清空率越高，市场火爆；越绿代表越低，市场低迷冷清。
图3：各片区划分及涨幅大体情况
图4：各片区House拍卖清空率变化过程
HomeOn点评：图4清晰展示了从北海滩开始的，悉尼house价格逐步星火燎原的过程。可以分阶段看看各片区的表现
- 1、2020年5-9月初，整体市场低迷之时，北海滩一枝独秀，清空率一直最高，并在榜中4周清空率一直保持80%以上至现在。
内西紧随其后启动6/7月达到80%清空率后，也一直保持80%以上。其后是上北区域，7/8月开始清空率达到80%，其后也基本保持80%以上。这三个片区成为了领头羊。此时The Hills、Liverpool等片区，明显处于低迷盘跌中。 - 2、2020年9月中至11月底，除了下北清空率没有持续达到80%以上外，其他片区（不含样本不够的外西南）清空率均快速到达并站稳80%以上，内西、北海滩、The Hills片区交替领跑，市场热度快速扩散。
- 3、2020年12月至21年3月，下北急速启动之后，整个市场呈现一片红色。北海滩、内西、The Hills甚至出现此期间所有3次4周清空率高于90%的狂热情况。此外还有6个片区2次清空率高于90%。70天暴涨发生。
从此起彼伏，到愈演愈烈，到波澜壮阔。那各片区70天暴涨，到底谁涨得更厉害，涨了多少？HomeOn计算了各片区在今年1-3月的中位价比去年全年中位价的上涨幅度，得出图5：各片区涨幅排行榜
图5：各片区加权中位价涨幅排行榜
这个涨幅，也是图三各片区序号的顺序。再结合去年的表现，分成了三个颜色，颜色越深，表明市场越热。这场上涨，始于东北角的北海滩，接着是山区、内西、上北及政策影响的Ryde，然后其他区按价位段从高价区开始扩展到中低价位区域。目前低价位区仍没有涨太多。
涨幅总体上非常大，有以下背景：
1、的确今年1月底至现在涨得很快；
2、这个涨幅是相对于2020年中位价，实际是去年11月、12月时，很多片区相对于去年中位价已经涨了一些了；
3、市场火爆时，一般来讲市场上好房子比例，因此也使中位价看起来更高，涨幅更大；
4、由于今年的很多成交还没有完成签约42天内的过户，政府网站未全部公布，可能一些不太理想的成交没有被公布，也使当前中位价偏高。
所以涨幅基本反应了市场狂热的现状，相对关系也展示了区域差异，但绝对值要基于上述背景来理解和参考。
HomeOn内部研讨认为，推动House价格上涨的因素，包括低利率、澳洲应对疫情良好表现、防疫及在家办公带动House选择比例提升、压抑的刚需释放等。
这些总体上是所有区域共同的推动力。与此同时，各区域也有各自推动力，从而造就了整体涨幅的较大差异。我们将内部研讨想法拿出来供大家参考。
| 片区 | 个性化推动力 |
| 北海滩 | 交通改善及长期规划、环境优势被重视 |
| 内西 | Metro West确定 |
| 上北 | 环境和占地大这些优势被重视 |
| The Hills | Metro效果吸引人 |
| Parramatta & Ryde | 改建duplex政策影响 |
涨幅领先的，如何能找到更强大的推动力原因，那还可能继续领涨；而涨得慢的，如果推动力与其他区差不多，那后期补涨的可能性也很大。
是不是涨得太多了？太猛了啊？HomeOn也觉得短期上涨太快。
本文篇幅所限，先把数据给大家呈现出来，让大家先看清当前的局势。
关于如何理解这样的暴涨，怎样看各区域的下一步走势，大家可利用本文信息来思考，HomeOn和AFN也可以在后续文章中与大家探讨。
片区级分析就到这里，接下来第三部分就要看各个片区内各主要suburb的情况了
3
哪些suburb在暴涨，哪些还没涨？
6个华人更关注片区suburb级70天涨幅分析
这一部分将选择华人比较关注的六个区域，分别介绍这些区域内较大的suburb（或suburb组合）的今年涨幅情况，交易时间1月底至4月初共70天左右。许多suburb由于样本量少无法统计中位价和涨幅，请参考周边有涨幅的suburb来分析。
关于对涨幅绝对值的理解及样本数少带来的偏差，在前面已做过专门说明，不再赘述。也基于此，HomeOn只提供suburb涨幅所在的区间，并不提供具体数值，避免大家过于关注绝对数值。
下文地图中涨幅（2021年前3个月的中位价比2020年中位价的涨幅）用颜色表示，统一定义为：
红色：30%以上；
橙色：20-30%；
深黄：10-20%；
浅黄：0-10%；
绿色：下跌10%之内
A、City及东区
HomeOn点评：
1、 Bondi那一片海边区域和Randwick/Kingsford等区域，均涨了不少。
2、 而Maroubra则还没有完全涨起来。
3、 Bondi北面那一片豪宅区成交量不够，无法提供数据。
图6：City及东区涨幅地图
B、上下北
HomeOn点评：
1、上北去年表现好，而下北则起伏较大，涨幅是在去年中位价上的增长。
2、Turramurra非常火，买地改建或者直接买新房的客人是重要推动力。
3、Lindfield那一片虽然今年涨幅不大，但去年涨幅很高，是上北率先上涨的区域。
4、下北整片今年都涨的比较厉害，其中应该包括对去年下跌过程的回补。东面Mosman及周边上涨更多。
5、Wahroonga似乎启动时间不长。
6、上北中部killara、Gordon、Pymble等并没有北面涨得厉害。
7、上北周边非铁路沿线区域可能没有涨得那么厉害。但West Pymble涨了不少。
图7：上下北涨幅地图
C、内西片区
HomeOn点评：
1、 靠东面的区域，除了Rozelle外，其他整体上涨得并不厉害，甚至在Stanmore，Balmain还出现了小幅下跌。
2、 而华人较热衷的西侧区域，则涨幅很高，包括Burwood、Strathfield、Concord、Croydon等。
而且大家要记得，去年内西就已经表现很好了，现在这么高的涨幅，是在去年的基础上进一步的增长啊。
图8：内西片区涨幅地图
D、北海滩
HomeOn点评：
1、 北海滩去年领涨悉尼，今年1-3月居然在此基础上涨幅继续排在最前面，足以见购买力之雄厚。大家可以对北海滩整体表现和背后原因进行深入思索。
2、 Seaforth涨幅最大。虽然和成交房源分布有关，但也也可能反应出了市场对Western Harbour Tunnel and Beaches Link的期望。
3、 整个北海滩南北两头热，包括Manly周边、Mona Vale周边及Seaforth附近，中间今年不温不火，比例Belrose、Cromer等。这里是否有大家喜欢的机会呢？
图9：北海滩片区涨幅地图
E、 Ryde及西北区域
HomeOn点评：
1、 这一片在去年的表现，The Hills和Ryde Council都很突出，而Epping、Carlingford则普通。
2、 在山区，Castle Hill周边几个suburb的表现均很突出，涨幅超过它。可能是区域轮涨，去年这些区慢了一点，今年追上来。但总体涨幅都是很大的。
3、 远一些的Rouse Hill及Box Hill等，均涨幅非常大。
4、 Epping稍快，Eastwood、Carlingford涨幅温和
5、 Ryde这个suburb今年涨得很厉害。
图10：Ryde及西北区域涨幅地图
F、 南部区域
HomeOn点评：
1、2020年大部分时间市场不温不火。
2、今年涨幅，Belmore、Kingsgrove、Bexley涨幅突出。
3、华人中心Hurstville、Campsie不太热，在这个区域也属于涨幅落后的。Bankstown涨幅类似。
4、Blakehurst略有下跌。
图11：南部区域涨幅地图
G、总图
这些较大的suburb及suburb组合，2021年1-3月相比2020年的整体涨幅图如下。
大家可以从中对悉尼house市场有整体感觉。
具体每个suburb名字标不下了，如果想细致研究，可以找HomeOn要原图或其他一些数据（微信客服号：AiHouse-AU）。
图中标号代表在总的涨幅排行榜中的排名。
图12：悉尼各suburb涨幅分布地图
总结与引申思考
华人爱房，买之有道。
虽然市场在快速变化，虽然有时决策需要果断，但更不能糊里糊涂的买。
每一个看似枯燥的数字，都凝结着买家卖家很多纠结和故事，所以实际也反映着这样一个鲜活的市场。
HomeOn希望借助AFN强大的传播能力，将自己的研究分享给大家，分享给更多在悉尼奋斗的华人朋友们，让我们共同，更好理解这个市场，把握这个市场。
未来House价格会怎样？HomeOn认为，悉尼house价格长线是上涨的，而当期涨跌则源于供需关系的变化。
需求方面的变化：
疫情推动的在家办公，使更多人需要大的空间，而降低对交通的要求，从而使一些人从公寓转为House；投资者看到公寓投资收益低而house高，转向house；低利率驱动更多投资者入市；很多国家和地区被疫情等因素折腾很厉害，有条件的家庭流入澳洲等等。
供应方面的变化：
由于疫情影响，House & Land Package入市速度变慢，同时新公寓也变少；CDC改建新政策可能会使一些House变成Duplex或Townhouse从而增加house类似产品等等。
这些因素放在一起，再结合全球货币放水、原材料涨价、房价近期冲高过快等因素，未来一段时间House价格会怎样？大家要去做出自己的思考和判断。理智决策，数据导航。
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