悉尼一位父亲在全澳各地拥有14套房产，他分享了自己是如何通过一些融资技巧把8.2万澳元的储蓄变成价值1050万澳元的房产帝国。
35岁的贝克(Ryan Beck)从2016年开始投资，现在每年能从他的房产中获得近25万澳元的净租金，房产投资分布在新州、昆州、塔州、南澳、维州和西澳。
贝克来自英格兰Yorkshire，在21世纪初大学毕业后不久来到澳洲从事营销工作。他说，从一开始就有明确的目标，他想要实现什么，这让他受益匪浅，并能够从战略上考虑购买什么房产，在哪里以及如何购买。
所使用的精明策略包括在不动用积蓄的情况下买房，同时还避免了过高的抵押贷款成本，否则收入会被耗尽。
贝克表示，“一开始，我想创造30万澳元的被动收入流，以支持退休。我还非常努力地学习，我读了大约30本不同的房地产投资书籍。”
他说，自己的投资策略很简单，但需要极高的风险偏好，以及他在研究投资时积累的庞大知识基础。
他通常会购买具有土地细分潜力的房产，比如在一个地块上购置复式住宅。然后他向当地市府申请将物业分成价值更高的小套。
在此基础上，他对原始贷款进行再融资，并利用分地后创造的净值，作为后续购房的首付。
贝克表示，要让这种方法奏效，一个至关重要的因素是，要有一些租金高于抵押贷款还款的高收益房产。这意味着他几乎不用动用个人收入来偿还债务，并且可以继续获得新的贷款来购买后续的房产。
此外，他的许多房产都是在价格上涨的地区购买的。快速收益提高了他投资的权益债务比率——进一步提高了他的借款能力。
“房地产投资实际上是一场融资游戏，”他说。
“你要经历购房的一道道难关，必须找到获得贷款的新方法，并寻找不同级别的贷款机构，我在这方面非常依赖抵押贷款经纪人。”
贝克的投资方法很大程度上是他第一次购房的复制粘贴：在阿德莱德北部Evanston Park的一套复式住宅。
在与当地市府确认可进行土地细分后，他用积蓄作为首付，以40万澳元的价格买下了这处房产。他的前期费用，包括首付、印花税和2万澳元的细分成本，共计8.2万澳元。
几个月后，土地细分就完成了，当贝克重新估价房产时，他意识到自己创造了约26万澳元的快速净值。
他用这笔净值来支付下一笔交易的前期成本：2017年他在Armidale购买了一套复式住宅。
这是另一个巨大的价值创造者，他用部分净值购买了一个复式开发项目，这次是在Newcastle地区。这个项目很快为他带来了20万澳元的快速净值。
他最近购买的房产包括珀斯、阳光海岸、新州Armidale、塔州Prospect和墨尔本Southbank。 贝克表示，最近的加息对他来说是可控的。
“利率上涨使我的支出增加了一倍，但没有关系，因为我的投资组合中有足够的现金流……我会与(贷方)协商一个较低的利率，在过去的12个月里，我已经有三次这样做。”
“最难的部分是你要忽略所有的噪音，”他说。
“目前一切都是悲观的，但你必须明白市场的周期波动，如果你仍能管理好自己的现金流，就没有理由做出反应。如果你买对了，房产就会升值。”
贝克的建议和策略：
- 写下你想要达到的目标，在开始之前确定自己的目标
- 多读书，尽可能多地了解房地产投资
- 寻找复式住宅，它有更多的增值潜力，而且有两个租金来源，可以更快地偿还抵押贷款
- 持续为高绩效房产进行再融资，并将净值用于下一套房产的首付
- 购买高现金流和高价值成长性房产，以提高借款能力
- 把目光投向“后院”之外，最好的机会可能在其他州
- 像经营企业一样管理你的房产，看看是否可以通过再融资从现有贷款中获得更好的利率
- 逆周期买入，有时，你在下跌的市场上往往能得到更好的交易
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