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- 前 言
- 学区房一房难求
- 学区房一年上涨超30%
- 为什么学区房持续上涨？
- 结语
前 言
两年前，印度一部名为《起跑线》的电影着实火了一把，也戳中了很多父母的痛点。
同样，前年46万一平的北京某胡同学区房着实让不少人惊愕。
在今年的澳大利亚，虽然有三十年一遇的经济衰退，虽然遍地是申请领取失业金的人群，但是这丝毫不妨碍顶级学区房的“大幅飙升，一房难求”。
其中缘由用一句话概括，就是：“不能让孩子输在起跑线上”。
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学区房一房难求
在《起跑线》中，影片的主角是服装店老板拉吉和他的太太米塔。这两人在印度算是“暴发户”阶层。凭借着自己的经商天赋，拉吉赚得盆满钵满。
然而，随着两人孩子即将“入学”，如何凭借现有的经济资源占有更好的教育资源，成为了这个家庭的头号问题。
米塔的解决方法简单而粗暴：直接购买学区房……。
在教育问题上，无论是印度，还是中国，还是澳大利亚，亦或者是全球，“可怜天下父母心”一句话可以说直接概括了对稀缺、优质教育资源的强劲需求。
于是乎，如果你的家庭能够运用金钱，就会通过购买学区房来解决一些先天的不足。
无论是发达国家，还是发展中国家，学区房都是避不开的概念。
以中国为例，无论是在北上广深一线大城市，还是在稍微发达一些的二线城市，很多父母拼了命也要买到学区房。
其实，这些学区房大多不能住，只是买个上学的名分而已。所以，即便楼盘再破旧、再狭小，都能炒到天价。
早些时候，北京西城区文昌胡同深处一个杂草丛生的院子里，神秘买房者以相当于20公斤黄金的价格，买下了一处仅能放下一张床的屋子，原因只为了孩子能就读北京实验二小。
11.4平米，530万，每平米46万的单价创下了当时学区房单价的记录。
同样，在澳大利亚，对于学区房的竞争激烈程度丝毫不亚于中国的北上广深一线城市。
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学区房一年上涨超30%
根据房产门户网站Domain最新发布的《2020年学区房报告》，在过去的12个月中，悉尼一些学区房的房价上涨超过30％，丝毫没有受到疫情和经济萧条的影响。
截至今年10月的一年内，房价上涨不低于20%的公立学区超过20个。
以男子高中Epping Boys High School为例，学区覆盖Epping、Marsfield、Macquarie Park和North Ryde的部分地区。今年10月，学区内的房价同比上涨超过32.3％，为悉尼涨幅最大的学区。
Colo High School学区房以31%的年度涨幅紧随其后，学区覆盖North Richmond、Kurrajong 和Grose Vale。
Domain资深研究分析师尼古拉·鲍威尔（Nicola Powell）博士指出，就住房市场而言，学区绝对是驱动房价快速上涨的一大因素。
他说：“无论您选择什么样的价位……。有一点很明显，家庭一般会在满足预算的地区内购房。但是，学区等其他因素也绝对是购房决定中的考量因素。”
“学校的受欢迎程度在很大程度上会左右房子未来升值空间。因为学校越受欢迎，知名度越高，就会有越多的家庭想要购买这所学校的学区房。”
对于Epping 男子高中学区房的大幅上涨，马修（Matthew）夫妇并不意外。事实上，他们已经将在这一学区内购买一套房产提升为首要日程。
有点夸张的是，两人仅生了一个女儿，还没有儿子。但是，关于孩子的学区房，他们已经早早地开始打算。
马修说：“我们目前没有儿子……。但是，将来我们会有更多的孩子。如果其中有一个是男孩，他可以去Epping男子高中。”
马修表示已经为学区房支付了溢价。他说：“我们很乐意支付溢价。从我们的角度来看，交通便利，学校很好，并且未来会产生收益。”
当地房产中介贝蒂（Betty Ocklerlander）表示，很多购房者都是赶在距离自己孩子上高中还有好几年，就提前搬到这个地区。
贝蒂说：“通常情况，很多买家的家庭一般在儿子上五年级的时候就搬到了这里。”
她说：“学区成为了一个巨大的基准，成为了推动房价上涨的重要因素。”
佩妮（Pennie Lancaster）表示，因为女儿Imogen明年要升高中，因此买一套学区房成为了全家的头等大事。
她说：“我女儿一直坚决要去Kirrawee High。她喜欢唱歌和表演，而Kirrawee High在表演方面一直非常出色。”
“因为我们以前的房子不在学区内，所以我们需要搬家，同时学区房成为了我们的首要考虑因素。”
房产中介卡特里娜·赖特（Katrina Wright）表示，很多悉尼东郊和内西区的家庭都在这一地区购买学区房。
她说：“一些买家在买房时都特别提到Kirrawee High的学区房，即便要支付更高的溢价他们也愿意。当然，除了学区外，这里到市区坐火车只要38分钟。”
据其透露，过去一年，Kirrawee High学区内的独栋屋中位价上涨了25.1％，达到1,251,250澳元。
她说：“并且，这所中学现在的招生门槛也有所提高，进一步推升了学区内的房价上涨。”
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为什么学区房持续上涨？
话说，今年澳大利亚经历了三十年难遇的“经济衰退”。对于很多家庭和小企业而言，今年可谓是灾难性的一年。
澳大利亚统计局（ABS）发布的工资数据显示，3月14日（新冠确诊破百）和10月31日期间，工资下降了4.3％，而付薪工作减少了3.0％。
在新冠之初，市场的共识是全澳房价可能下跌10%，在最糟糕的情况下可能下跌近1/3。
然而，事实上，今年3月至10月期间，全澳独栋屋中位价仅下跌了1.7%，其中10月份已经触底反弹，上涨了0.4％。
期间，学区房的强劲表现已经在前文有所阐述。
为什么在三十年一遇的经济衰退中，澳大利亚住房却体现出如此强劲的弹性呢？
据业内人士分析，三大因素不容忽视，即低廉的举债成本、关键时期的延期还贷、以及经济影响的特殊性。
其中，举债成本可能是影响房价上涨的最重要因素。
众所周知，资产价格飙升是宽松货币政策的一大副作用。数据显示，澳储行（RBA）2020年现金利率已经降低了65个基点，至历史新低0.1%。
根据RBA的建模，现金利率每降低100个基点可导致未来两年内房价上涨8%。
当然，8%是个广义的数字，对于拥有强劲需求和基本面支持的住房（尤其是学区房），涨幅则远远不止这个数字。
第二，在经济不景气时期，一些失业或遭受严重财务冲击的家庭可能会因为无法负担月供而被迫出售房产。
然而，在本次疫情期间，联邦政府联合几大银行出台了延期还贷的举措，在关键时期为住房市场提供了支撑。
这一点可以从上市待售房源数量的表现中得知。
第三，本轮经济危机中，不同行业遭遇的影响不同，餐饮、零售、旅游等行业工人遭遇的冲击最大。相反，专业人士、医疗、工业等相关行业的人员并未遭遇太大的冲击，同时月供因利率下调而有所减少。
另外，对于学区房等稀缺资源而言，背后的刚需一直存在，无论是当地家庭，还是新移民家庭，他们均深刻了解教育投资的重要性。
用房产中介的话来说，通常情况下，学校、学区、学生、学生背后的家庭会形成一个相互促进的正反馈循环。
好的学校带动学区房价格上涨，吸引重视子女教育的家庭投资、学生表现更好，继而带动学校知名度。
结语
随着圣诞、新年的临近，不少“异地奔波、候鸟式”的商人开始返乡。
在最近几次聚会中，笔者听得最多的还是：“XXX挣了不少钱，打算入手第N套学区房。”
事实上，在很多个场合，房产（尤其是学区房）已经脱离了原本“家”的概念，更多的是一种身份、实力的彰显，一种阶层的代表……。
当然，资源的稀缺性直接决定了市场价格的走向。
参考来源：
https://theurbandeveloper.com/articles/why-didnt-the-australian-housing-market-crash
https://www.domain.com.au/research/school-zones-report/2020/#nationwide
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