悉尼公寓房市场出现“崩盘”迹象(附详细理由)

悉尼公寓房市场出现“崩盘”迹象(附详细理由)

 

目前,悉尼部分公寓市场和相关公寓用地交易市场出现“崩盘”迹象,价格大幅下跌。

 

事实上,跌幅远远超出3-6个月前的市场预期水平。此外,这一不利影响或将很快蔓延至墨尔本公寓市场。鉴于墨尔本当地公寓房价较悉尼要便宜,因此市场下行给墨尔本的影响或不及悉尼表现那么严重。此外,就其他首府城市而言,布里斯班公寓房因已经历经下跌,因此未来再次出现大幅下跌的可能性相对不大。

 

根据悉尼市场最具影响力的分析师预测,当地公寓房建设率有望下跌超过50%,进而严重拖累当地经济活动表现。

 

本财报季,当地银行大都对此避而不谈。但是在随后的6-12个月内,银行的问题贷款和减值情况或将显著上升。特别是在美国减税导致全球利率上升的情况下,上述问题的严重程度会有所加剧。对于那些希望悉尼房价下跌的人士而言,悉尼公寓房市场出现崩盘在短期内或是利好,但是崩盘所带来的恶性循环会同样对其造成不利影响。

 

早在此前,外媒就曾对银行收紧房贷政策的弊端进行过报道。报道指出,澳大利亚银行目前所实行的信贷紧缩力度之大,为过去数十年来的第一次。在很大程度上,监管机构和银行都缺乏相应的经验,纯属“摸着石头过河”。因此,他们并没有充分了解目前举措的叠加效应。最终的结果和接下来可能发生的情况可能会出乎很多人的预期。

 

就具体下跌数据而言,目前悉尼大型 “二手公寓”的房价已经下跌了至少20%。部分单独出售的二手公寓房价格下跌幅度则可高达25%。不管采用什么指标来衡量,这样的下跌幅度已属相当大的跌幅。

 

对新房交易而言,无论是现房还是期房,价格下跌幅度也接近12%。

 

换而言之,若我在顶峰时期购买了一套100万澳元的公寓(公寓房顶峰时期,一套两居室的公寓售价介于120-140万之间),以下跌20%计算,目前仅为80万澳元。若以下跌12%计算,目前也减值为88万澳元。

 

本周,澳洲最大的公寓房开发商Harry Triguboff宣布向首付10%的买房人提供两年4%利率的贷款担保,以避免房价直线下跌造成的交房结算风险。目前,该政策已得到了海外买房人的响应。

 

对于购买公寓房的本地投资者而言,他们往往不仅可以取得租金收入,而且可以向澳大利亚税务局(ATO)申请折旧抵扣。

 

但是鉴于澳财长在新预算案中规定自2017年7日起,全面取消二手房折旧抵扣。因此,对于投资者而言,二手公寓的价格目前相对新房下跌20-25%。鉴于两个市场之间的相关性,并且很多公寓投资者一完成交易就已亏损,这种情况往往可能造成恶性循环。

 

除了房价,悉尼部分地区的公寓用地价格波动也同样明显。大约在一年以前,悉尼的公寓用地(已经获批)价格介于35-40万澳元。相比之下,目前,一些购买公寓用地的人可以拿到28万澳元的价格。此外,在买家不足而供应充足的情况下,这一价格更是低至23万澳元,下跌幅度超过33%。这样的发展明显属于不健康的发展形势,往往容易形成恶性循环,进而造成更大幅度的下跌。

 

以下为笔者所罗列出有关公寓房市场可能出现“崩盘”的主要原因:

  • 目前,澳大利亚居民无论是买房自住还是投资,贷款时会都会受到银行的严格审查。授信额度计算公式也较以往更为严格。银行往往会采用预计家庭支出来计算净收入估计值,最终决定授信额度。对于那些认为银行的家庭支出预计值过高的借款人而言,想要提高授信额度,往往需要提供很多单据予以证明。因此,整体而言,银行信贷收紧会导致银行出借金额的大幅减少。
  • 银行的只付息贷款和投资型贷款产品目前受到监管机构的新规限制。
  • 投资者贷款利率已数次上调。以上三大事件形成恶性信贷紧缩。
  • 除了信贷紧缩外,二手公寓房的折旧抵扣政策已全面取消。
  • 房屋估价师一直在降低房屋估值,进而引起贷款减少。最近的公寓房房价下跌则将进一步造成房屋估值减少,进而形成一个更大的恶性循环。
  • 非公务员收入基本停滞不前,职业不安全感加剧,潜在买房人变得更为紧张。
  • 公寓新房或期房市场中,大量中国买房人因受跨境资本管制和无法获得本地银行贷款的限制出现明显减少。
  • 新州反对党拟新增租户权利。这对于投资者而言实属利空,尤其是对于那些希望先出租后自住的投资者而言,他们可能无法随意要求现有租户搬离。
  • 同样,澳联邦反对党也对负扣税机制持反对意见。
  • 随着房价由涨转跌,买房人应担心房价进一步下跌而出现购买意愿不强。
  • 议会通过推迟审批或兴建地下停车场的规定来谨慎并有意提高公寓价格。类似这样的规定再加上开发商有关提高盈利率的诉求,导致悉尼很多中等收入的居民仍无法负担目前公寓房的价格。
  • 悉尼年轻一代中关共享居住空间的比例出现上升,单套公寓房内居住人数因此增加,进而公寓房实际需求量不及预期。

 

悉尼公寓房市场出现“崩盘”迹象(附详细理由)

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