悉尼住房承受力接近史上最糟!问题可不仅仅是加息

潜在买家要在新州购房比过去50年的任何时候都更具挑战性。

如果利率上升到预期水平,而工资雷打不动,房主将在明年面临有史以来最难以承受的抵押贷款还款的打击。

PropTrack的数据显示,住房负担能力正成为一个更大的问题,房主在多个方面均面临资金紧缩难题。

新购房者目前面临着自1984年(有记录以来最早的一年)以来最难以负担的预付费用。

按照新州目前的房价中值计算,买房凑足20%的首付,需要相当于平均年收入的160%,几乎是上世纪八九十年代的两倍。

在5月和6月连续两次加息后,抵押贷款还款成本激增。

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PropTrack报告称,本月现有房主用于偿还抵押贷款的收入比例达到了2008年全球金融危机以来的最高水平。

而随着时间推移,这种抵押贷款负担可能会变得更加沉重,由于高房价和利率上升,市场预期贷款成本将上升3%。

如果再加上近年来出现的工资增长停滞,偿还债务的能力可能会比1989/90年更难以承受,当时利率为17%,还款占新州家庭平均收入的42%左右,为有记录以来最高。

目前偿还平均抵押贷款要吞掉典型收入的三分之一,尽管利率在历史上相当低,主要是因为相对于收入而言,目前的购房价格处于历史最高水平。

这也意味着,家庭更容易受到利率进一步上升的影响,因为即使利率小幅上升,他们的抵押贷款义务也会发生重大变化。

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PropTrack经济学家摩尔(Angus Moore)表示,很明显,房主面临着他们父母刚入市时不会遇到的挑战。

他说,“存首付无疑更加困难。我们已经在住房自有率上看到了这一点,几十年来,整个经济的有房率一直在下降,一些人在晚年才开始拥有住房。”

摩尔补充说,相对于收入而言,目前的抵押贷款还款平均而言仍比1989-1991年更容易负担。

但如果利率上升3%,而工资没有增长,市场可能会超过这些水平。

摩尔表示,很难预测工资将如何变化,他指出,如果人们的收入没有改善,澳洲央行将不愿继续加息。只有在工资增长的情况下,才可能持续加息。

他补充说,人们的个人情况会有很大的差异。

“最困难的将是那些接近最大借贷能力买房的人……以及收入较低、靠月薪生活的家庭。”

经济学家埃斯莱克(Saul Eslake)表示,根据他的衡量标准,如果利率再上升3%,“那么总体而言,澳洲人的还款收入比将与1989年相同”。

他指出,这种抵押贷款负担,再加上已经让人不堪重负的购房前期成本,意味着澳洲正进入“我们记忆中”住房负担能力最糟糕的时期。 他说,“这可能是澳洲有史以来最困难的时期,以凑足购房所需首付来入市。”

“在那段时间(1989/1990),我的第一笔抵押贷款支付了17.5%的利息,但我的贷款非常少。”

埃斯莱克补充说,当时存首付“并不太难”,“此外,要记住你实际上从存款中赚取了一些利息,这在现在很难做到。”

Rate City的廷德尔(Sally Tindall)说,新购房者应该对他们的借款额度保持谨慎,“你的银行将对你的财务状况进行压力测试,以确保即使利率再上升3个百分点,你也能支付得起每月还款。然而,不能只接受银行告诉你的事实。”

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