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- 前 言
- 十年来的首次人口短缺
- 新增的上万套公寓
- 疲软的投资需求
- 急于兑现的卖家
- 前景怎么看？
前 言
从人口学家的角度而言，人口有助于经济增长，即“人口红利”。
对于澳大利亚住房市场而言，人口则是推动房价上涨的原动力。
然而，在最新的发言中，澳大利亚总理斯科特•莫里森（Scott Morrison）直言不讳地表示，澳大利亚移民缺口可能高达22万。
与此同时，悉尼在未来几个月内有上万套公寓即将建成交付。
在海外留学生没有回归，移民数量锐减，租房空置率激增、租金收入下降等“种种利空”因素影响下，一些业内专家开始预期悉尼公寓市场的下跌。
基于这样的预期，悉尼部分地区的卖家开始降价数十万澳币，只求尽快脱手兑现。
然而，一些专家也指出，长期来看，悉尼住房供应仍存在缺口。虽然短期下跌在某些地区不可避免，但长期来看仍具备上涨动力。
基于这样的预测，一些具备实力的买家开始捡漏，瞄准进入市场的时机。
图：悉尼机场孤独等人来的出租车司机
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十年来的首次人口短缺
十年来，澳大利亚一直在享受移民稳定增加所带来的各种红利。
然而，眼下，澳大利亚开始面临史上首个真正意义上的移民短缺问题。更为严峻的是，在本次危机面前，澳大利亚能做的不多。
在最新的发言中，澳大利亚总理斯科特•莫里森（Scott Morrison）说道：“就净海外移民而言，我认为明年的净海外移民人数下降至3.4万人左右。”
此前根据人口学家McDonald的分析，澳大利亚要维持经济增长，必须保持每年16万至21万的人口增长。
换句话说，澳大利亚存在至少12.6万人的缺口。
并且，如果考虑到近几年以来澳大利亚每年近25万人的净移民量，这个缺口实际可能更大，高达22万人。
莫里森说：“虽然这是一个短期的缺口，但是将成为一大危机影响因素，尤其是我们的边界不会很快开放。”
原因很简单，无论从哪一方面来看，我们都缺乏足够的“人头”来帮助推动经济的增长，无论是技术人才的缺乏，还是投资、纳税、购买商品的需求等等。
更为严峻的是，这部分失去的人口无法在短时间内弥补。
伴随人口的锐减，住房市场无疑是澳大利亚首当其冲的行业，尤其是作为澳大利亚代言词的悉尼。
图：悉尼即将建成交付的数万套公寓
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新增的上万套公寓
众所周知，过去数年以来，悉尼房产投资可以说是最划算的买卖。
买的早的人翻倍早已不是什么秘密。其中，在悉尼公寓市场不乏中国投资者的身影。
很多开发商为了赶上这轮热潮，早几年进行了大量高层公寓的开发。
然而，伴随人口增速放缓，上万套新建公寓完成陆续交付，未来几个月内悉尼部分地区的公寓价格可能遭遇不小的冲击。
根据澳大利亚统计局（ABS）提供的最新统计数据，自2018年年中以来，大悉尼地区已批准了超过6.66万套住房，包括接近4万套公寓。
在这4万套公寓中，超过25%位于悉尼的10个地方议会辖区，主要分布在悉尼的西部、西北或西南。
图：2018年7月迄今悉尼即将建成交付公寓所在地
在2级统计区中， Riverstone & Marsden Park获批公寓建设数量最多。
数据显示，2018年7月至2020年3月期间，当地批准新建超过2180套公寓。
Homebush Bay & Silverwater则紧随其后，同期获批新建公寓1600套。St Leonards & Naremburn则位列第三，共有1150套新建公寓获批。Rosehill和Parramatta（悉尼增长最快的地区）新建获批公寓超过1000套。
据预计，Blacktown议会辖区在未来五年内将出现有史以来最大的住房供应增幅，当地新建获批公寓数量占比高达1/8。
澳大利亚地产门户网站Domain首席经济学家威尔特希尔（Wiltshire）指出，新建公寓项目从获批到建成平均持续时间为两年。
换句话说，未来几个月内，悉尼多地将陆续有上万套新建公寓投入市场。
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疲软的投资需求
从历史来看，租金下降通常意味着房价下跌。
很明显，新冠疫情的危机导致澳大利亚很多城市的租金出现下降，其中又以悉尼租金下跌幅度最大。
众所周知，悉尼很多公寓需求属于投资需求。在租金持续走软的情况下，投资需求出现抑制。
根据房产研究机构SQM Research提供的数据，今年4月份，全澳范围内，超过8.8万套住房空置。
其中，悉尼中央商务区的空置率从3月的5.7％增至4月的13.8％，为全澳最高水平。
SQM Research董事总经理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）说道：“这是一个彻底的租户市场。”
“中央商务区的出租空置率出现井喷，反映了以下事实，即大量租户外逃，就业减少，同时海外留学生人数下降。”
可用物业的增加已经给租金带来了下行压力。
自疫情危机爆发以来，悉尼一些曾经租金相对昂贵的地区降幅最大。
房产研究机构SQM Research提供的数据显示，悉尼中央商务区（CBD）的公寓租金下降了大约14%，而周边地区如Glebe的公寓租金则同比下降了13%。
在下北岸和东郊，公寓租金较上年同期降幅超过10%。除了降租外，为了吸引租户入住，一些房东还提供一个月的免租期。
悉尼内环地区的房东愿意提供给租客的折扣幅度也相对更大。目前，这些地区的住房出租市场空置率高达1/7，国际留学生和酒店服务人员大幅减少是主要原因。
相比之下，上北岸、帕拉马塔、希尔斯（Hills）、内西区和北部海滩的租金降幅没那么明显，同比降幅在5%左右。
西悉尼、中央海岸、利物浦、和萨瑟兰（Sutherland Shire）的租金则没有多大变化，较上年同期持平。
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急于兑现的卖家
受疫情影响，一部分人迫于房贷所带来的压力而被迫出售，另有一部分人群则为了寻求更高收益率而套现手中房产。
其中，一些悉尼住房卖家开始多次下调预期售价，最高削减幅度达到六位数。
根据房产研究机构Domain的数据，在过去三个月中，下调预期售价的卖家平均调价幅度为5.37％（独栋屋）和5.81%（公寓）。
目前，悉尼的独栋屋中位价为1,168,806澳元，卖家下调预期售价大约为62,765澳元。公寓的中位价为744,672澳元，相当于下调预期售价大约为43,265澳元。
尽管卖家下调了预期售价，但是相比去年楼市低迷时期，悉尼卖家本轮折扣幅度相对要低。
数据显示，在去年市场周期性底部时期（2019年年初），卖家下调预期售价的幅度分别为0.05%（独栋屋）和8.63%（公寓）。
就悉尼各区域而言，悉尼西南、中央海岸、和下北岸公寓折价幅度最高，卖家降幅幅度分别为了7.48％，7.4％和6.38％。
整体而言，悉尼公寓打折出售的幅度比独栋屋要大，并且两者差距进一步扩大。
Domain资深分析师鲍威尔（Nicola Powell）指出，最近几个月来，悉尼公寓和独栋屋的折价率进一步扩大，公寓需求的回落是主要因素。
他说：“在新冠病毒危机爆发之后，投资者、市场新进者、以及海外买家的购买活动明显减少。另外，由于低迷时间，公寓价格下跌幅度相对较少，因此本轮危机可能出现补跌的情况。”
5
前景怎么看？
根据Domain首席经济学家威尔特希尔（Wiltshire）的分析，短期来看，海外新移民的减少地区会给这些供应大幅增加地区的房价构成下行压力。
但是，鉴于从悉尼向外流动的州际人口减少，尤其是当地公寓房价下跌至可负担性明显改善的情况，悉尼公寓市场仍具备较大的弹性。
威尔希尔说：“大学集中地区是是值得关注的地区。如果这些地区公寓的供应出现大量增加，那么跌幅可能也会更大。”
“此外，短期来看，投资者还应规避那些移民集中、而供应大幅增加的地区。”
尽管如此，专家也指出，长期来看，在经济不确定性和需求减少的条件下，开发商会选择推迟开发已获批的公寓项目。因此，悉尼任何供过于求的局面可能都是短暂的。
Urban Taskforce首席执行官汤姆·福雷斯特（Tom Forrest）表示，在过去十年中，在建筑业繁荣的背景下，悉尼住房供应增长跟上人口增长的情况只有两次。
他说：“您可能经历短期暂时的下跌，并且在一段时间内市场特征表现为买方市场。但是，最终市场将由供需关系决定。”
澳大利亚住房行业协会（HIA）最新发布的预测指出，明年澳大利亚新屋开工量将下降接近50%。
地产服务商仲量联行（JLL）指出，开发商可能会提供打折等优惠方式来防止即将落成的公寓出现交付风险。
但是，JLL强调，悉尼在未来几年仍将面临住房短缺。尽管新冠病毒导致需求出现放缓，但是同期降低的建设活动会导致未来几年来出现供应缺口，继而推动价格回升。
END
和中国一样，澳大利亚对“房子=家”有着很深的情结。
谈到楼市，和所有其他市场一样，似乎都有“一只看不见的手”在调控。
也许正如业内人士所言：“市场会自我进行调整。当价格便宜则会有人进去，当价格贵了，就自然会有人规避。”
买房卖房更多的时候是一个家庭/个人的选择。既然是选择，就会有成本。
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