悉尼、墨尔本市中心写字楼面临风险

根据 Barrenjoey 的分析显示，悉尼和墨尔本中央商务区的写字楼空置率可能分别上升至 15% 和 20%，令城市写字楼价值面临风险。

该分析考虑了一系列因素，包括专门用于这两个市场的新供应、就业增长、租户对空间的需求，以及办公室的每日入住率(尽管正在复苏，但已低于疫情前的水平)。

Barrenjoey分析师本•布雷肖（Ben Brayshaw）和迪亚•戈斯瓦米（Diya Goswami）在一份客户报告中写道：“悉尼和墨尔本的租户对下一代建筑的需求可能会保持强劲，我们预计高档写字楼租赁市场将出现一些紧张，这部分空间占市场的25%。”

“但是，我们预测悉尼中央商务区的空置率将增加到 15% 左右，墨尔本中央商务区的空置率将增加到 20% 左右。

“这凸显了 CBD 办公资产独立估值的下行风险，这些资产通常假设可持续入住率在 95-98% 之间。”

分析师指出，这一前景还意味着租金增长有限，“对占市场大部分份额的甲级物业的高激励措施将继续存在”。

该分析发布之际，房地产行业高管周二澳洲地产协会年度大会上表示，混合工作模式已成为疫情后工作场所的一个永久性特征，但问题仍然是，具备多大的灵活性。

最新的房地产委员会数据显示，悉尼和墨尔本的每日入住率仍然很低，悉尼略高于 50%，墨尔本略高于 40%。 Barrenjoey 对这两个城市的基本预测假设，写字楼利用率恢复到疫情前水平的70%左右。

预计到2026年底，两个市场约有30个大型写字楼项目将交付，新增供应量约100万平方米。

综合所有这些因素，Barrenjoey 分析师预测悉尼 CBD 的空置率将在未来三到五年内从 10.1% 上升到 14.7%。

在最好的情况下，空置率将徘徊在 10% 左右，而在熊市的情况下，可能会达到 20%。

对于墨尔本中央商务区，Barrenjoey 预计同期空置率将从 12.9% 上升至 20.4%。牛市预测空置率为 15%，而在熊市情况下，空置率将达到 25%。