悉墨这些郊区危险了！疫情期的房产收益很快就要蒸发殆尽

Suburbtrends的数据显示，随着市场调整加速，在悉尼内城和内南部的一些郊区，如Redfern和Darlinghurst，大流行期间取得的所有资本利得将几乎被抹去。

而墨尔本菲利普港（Port Phillip）的一些郊区，如墨尔本港和Albert Park，过去两年的利润可能在下个月就会化为乌有。

Suburbtrend对约300个住房市场的分析发现，有12个统计区目前面临着在6个月内失去短期收益的前景，更多的市场也将会步其后尘。

Suburbtrend的创始人拉德纳(Kent Lardner)表示，“这些地区的房价平均每月下降5%，或约6万澳元。因此，按照这个速度，不需要太长时间，涨幅就会全部消失。”

“在受打击最严重的高端市场，我们估计房价目前每月下降超过10万澳元。” Suburbtrends的数据还显示，过去3个月，菲利普港地区的房价平均每月下跌143,765澳元，跌幅为9.42%。

在悉尼内西区，包括Balmain和Leichhardt等郊区的Leichhardt地区，过去三个月独立屋价值平均每月下跌106,188澳元，跌幅为5.45%。按照这个速度，房价可能在4个月内跌至疫情爆发时的水平以下。

其他地区也有可能失去疫情带来的收益，包括阿德莱德南部的Holdfast Bay、首都领地的北堪培拉以及达尔文一些郊区。

墨尔本南部的Kingston、西部的Maribyrnong、东北部的Banyule和Darebin北部、东部外缘的Maroondah和西北部的Moreland北部也处于低于大流行前水平的边缘。

拉德纳表示，“在这些地区，房产挂牌数量上升的郊区所面临的风险最大。就在一年前，几乎所有新上市的房产都被抢购一空，这使得库存水平保持在创纪录的低位。而现在的情形告诉我们，卖家的数量开始超过买家。”

菲利普港的库存水平从1.34个月上升至1.69个月，Maribyrnong的库存水平从2.89个月上升至3.62个月，Darebin北部的库存水平从2.72个月上升至3.23个月。

CoreLogic估计，在所分析的2.7%郊区，住宅价值现在低于2020年3月大流行爆发前，平均跌幅达到3.8%。 CoreLogic研究主管欧文(Eliza Owen)表示，“值得注意的是，即使房价下跌，我们也可能不会看到普遍的负资产，因为约三分之二的抵押贷款被发放时，首付至少为20%；而90%的贷款发放时，买家首付至少达到10%。”

“鉴于全澳房价仅较4月份的峰值下跌3.4%，可能只有最近首付很少的购房者才会发现自己处于负资产的境地。鉴于通常的持有期限在9年左右，这些最近的买家不太可能在出售后发现自己仍然欠贷款人的钱。”

相比之下，一些在过去两年实现巨额利润的市场，利润可能可以保持更长时间，因为价格跌幅仍然温和。

其中包括悉尼外西南区Campbelltown，过去3个月，该地区房价平均每月仅下跌1.18%，跌幅约为9765澳元。

在过去两年里，独立屋价格上涨31.75%，这意味着20万澳元的剩余收益需要20.48个月才会全部蒸发。

在新州中北海岸的麦格理港(Port Macquarie)，要消除过去两年48.7%的资本利得，需要9年多的时间，因为房价平均每月仅下跌0.30%，或2423澳元。

AMP Capital首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)表示，大多数住房市场在过去24个月里大幅上涨，这为现有房主创造了大量缓冲，可以消化损失。

他说，“由于房价下跌约8%，那些今年在悉尼以20%首付入市的人仍将拥有正资产。但那些以10%或5%的首付入市的买家，将面临更大的负资产风险。”