随着房地产市场持续繁荣，澳大利亚最大城市的房价涨幅超过了租金涨幅，而这种差距在疲软的内城区公寓市场最为明显。 一位知名经济学家警告说，政府为减缓病毒传播而关闭边境一年多，而如果留学生不能很快返回，那么CBD的单元房价值可能会受到打击。 Domain的数据显示，悉尼第一季度的独立屋价格飙升8.5%，令人震惊的是，同期独立屋租金持平。 这个海港城市的公寓价格在这3个月内上涨了2.2%，而租金同样持平。 但悉尼CBD公寓的价格差距更大，过去一年上涨了6.5%，但租金下降了17.2%。
墨尔本的数据也显示出类似的情况：3月份季度，独立屋价格涨幅(上涨4.8%)超过租金(下跌2.3%)；整体单元房价格也同样上涨，涨幅2.2%快于租金(下跌2.6%)。
在因长时间封锁而受打击严重的墨尔本CBD，尽管单元房租金暴跌29.1%，但价格在一年内上涨了3.9%。
AMP Capital首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）称，”通常情况下，这暗示着某种不可持续的因素，因为独立屋价格应反映其所提供服务的价值，而衡量这些服务的最佳指标是租金水平。”
“平均收益率的下降将表明，房地产正变得越来越昂贵，可能被高估。”
他表示，由于国际边境关闭的影响，单元房比独立屋更成问题。
悉尼的独立屋租金仍然高于一年前，尽管在3月份的季度没有上涨。
他还指出，在过去几十年里，租金的增长没有跟上房产价格的增长步伐，20世纪80年代的投资者获得的租金回报比现在更高。
但他认为，尽管随着建设热潮的结束，新供应将有所下降，但内城区仍依赖留学生和移民的回归。
他说，“如果这种情况不尽快发生，我们可能会看到悉尼和墨尔本的高空置率和租金的持续疲软，这最终将对内城多住户住宅的房产价值造成更大的影响。”
“这是投资者需要考虑到的风险。”
但并非所有的首府城市都受到了同样的影响。
布里斯班和珀斯的独立屋和公寓租金在第一季度的表现略好于销售价格。
堪培拉单元房租金涨幅也超过了价格涨幅，但独立屋的租金涨幅却不敌价格幅度。
CBA高级经济学家克利夫顿(Kristina Clifton)表示，推动房价飙升的主要因素是低利率。储行去年降息以支持经济，这促使银行能够提供超低的固定抵押贷款利率。
“利率不会对租金产生同样的影响，”她说。
“房租承受着压力……(因为)边境关闭，学生不来这个国家。”
尽管国际边境何时重新开放还不确定，而且取决于疫苗的推广，但她说，边境最终将重新开放，学生人数将再次增加，“目前的一些影响将在边境重新开放时得到缓解，预计届时对公寓的需求会更强劲。”
她续称，储行的内部数据已经显示，租金在上升。
西太银行(Westpac)首席经济学家埃文斯(Bill Evans)则不那么乐观，他认为边境不会很快开放。
他说，“低利率支撑了独立屋价格，但对高层(单元房)空置率的担忧却抑制了这个行业的发展，尽管单元房的价格仍在上涨。”
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