2022年，绝对是载入史册、难以磨灭的一年。
国门打开、通胀爆表、楼市疲软、加息不断。
对于今年的房地产走势，说进入低谷还为时尚早！
房市已在悄悄发生变化。
房东预期下调，房市拍卖回暖
最新数据显示，澳洲拍卖清空率已经上升到利率开始上调之前的水平，因为卖家降低了在市场低迷时期完成交易的预期。
房产中介表示，随着七次加息的最初冲击消退，买家也将带着更清晰的预算重返市场。
澳洲现金利率飙升至 2.85%，减少了购房者可以借入的资金，使一度繁荣的房地产市场出现回调。
尽管房价仍在下跌，但拍卖清空率已连续三个月回升，并升至 60% 以上。
这个水平通常意味着价格持平，但在买家预算下降的环境下，清空率上升反而可能表明，卖家和买家比去年冬天更能就价格达成一致。
Domain 最新的拍卖报告显示，10月份首府城市综合拍卖清空率反弹至 61%，为 3 月份以来的最高水平，当时为 63.5%。从 7 月份的 49.7%低点回升，但仍低于去年 10 月份的 73.5%。
拍卖数量也连续第三个月上升，尽管全年总数量下降了33%。
悉尼的清空率连续第三个月上升至61.2%，而墨尔本的清空率也连续三个月上升至61.4%。
布里斯班主要以非拍卖为主，10 月份的清空率为 44.5%，连续第三个月上升。
Domain研究和经济主管Nicola Powell 博士表示，拍卖清空率的上升表明拍卖市场正在寻找买卖双方预期之间的平衡点。
“加息的影响需要时间来消除，市场需要时间来调整，买家和卖家现在更好地协调。”
她说，春季举行的拍卖数量比往年有所下降，这也可能提高了 10 月份的清盘率。在安静的 11 月第一个星期六，悉尼的初步清盘率为 66.8%，为 3 月底以来的最高水平，而墨尔本的清盘率为 61.1%。
鲍威尔说：“虽然趋势低于去年同期，但各州首府的清空率保持稳定，拍卖量继续上升。随着这些条件将持续下去，卖家将别无选择，只能适应进一步的加息和潜在的价格下跌。”
鲍威尔说，尽管 10 月份拍卖清空率有所提高，但房价仍在下跌，因为买家发现他们的预算受到利率上升的挤压。
悉尼和墨尔本在 9 月季度录得有史以来最快的房价下跌，悉尼下跌 5.2%，墨尔本下跌 4.3%。
交易市场出现回暖，可是租赁市场却出现危机。
全澳租房危机继续扩大
新数据显示，租户正面临着澳洲有史以来最艰难的租房市场，10月份的出租房空置率降至另一个低点。
专家说，随着几个月后新学年的开始，全澳范围内已经陷入危机的市场预计将进一步恶化。
10月，全澳空置率与一年前相比几乎减半，从2021年10月的1.5%下降到上个月的0.8%，Domain的最新出租房空置率报告显示。
在澳洲找到租房从未如此困难，空置率和可供出租的房产数量跌至创纪录的低点。
自夏季以来空置率微弱但稳定的首府城市因供应短缺而受到冲击，并在过去一个月收紧。
Domain 数据显示，在过去 12 个月中，全澳租户挂牌的房产数量几乎减少了一半，达到了新的最低点。
10 月份的全澳空置率为 0.8%——有史以来最紧的水平，比 9 月份的 0.9% 持稳，而且没有快速解决持续危机的办法。去年这个时候，全澳房屋空置率为1.5%。
在悉尼，它下降到创纪录低点1%，在墨尔本则下降到创纪录低点的1.1%。而一个平衡的市场，空置率应该在3%左右。
阿德莱德仍然是澳洲最艰难的租赁市场，租金高于全澳平均水平。布里斯班和达尔文是仅有的两个空置率环比上升的首都，这表明这些市场正在走出泥潭。
Domain的研究和经济主管鲍威尔博士（Nicola Powell）说，情况正在恶化。她说：“全澳各地都有租房危机，而且会变得更加严重。”
她说，对于正在找房的租户来说，情况很困难，而且随着2023学年的开始，以及国际移民和学生的大量返回，情况可能恶化。需要更多的住房来满足海外移民的需求，也需要为那些最需要的人提供更多的社会保障房和经济适用房。
鲍威尔说：“如果你在澳洲的收入很低，你会发现现在要找到一处可以负担得起的出租房是非常困难的。”
悉尼连续第四个月录得空置率下降，可供出租的房屋数量下降了53%，部分原因是投资者把房产出售给了自住者。
现在的空置率远远低于2020年疫情高峰期3.8%的记录，当时澳洲关闭了国境以阻止新冠疫情传播。
Domain数据显示，这推高了悉尼租金——三季度独立屋租金飙升了4.8%，即每周30澳元，达到650澳元的中位数。
墨尔本的情况也是如此，当地独立屋租金在三个月内上涨了2.2%，达到每周470澳元的中位数。
墨尔本的空置率为1.1%，相当于2018年首次创下的低点——远低于2020年的5.2%的高点。
布里斯班的空置率仍然紧张，尽管它略微上升到了0.7％，而珀斯的空置率则下降到创纪录的0.3％，阿德莱德录得州府城市中最紧张的租赁市场，空置率只有0.2％。
澳洲房地产协会主席格罗夫斯（Hayden Groves）说，物业经理报告说，一些潜在的租户为了找到一栋房子而提出了多达50份申请。
一些人放弃了，因为在申请了这么多房源之后，要找到出租房已经变得过于困难。
格罗夫斯说：“对租户来说，这是一个非常具有挑战性的时期，业界也承认这一点。”
他说，房东重视那些按时支付租金并能很好地保护房产的租户，并补充说这些租户处于有利位置，可以跟房东谈判要求降低租金涨幅。
新州租户联盟（Tenants‘ Union of NSW）首席执行官帕特森-罗斯（Leo Patterson Ross）说，有些租户提出多达100次的租房申请都没有成功，有些案例甚至是在他们收到了有固定结束日期的无理由驱逐令之后。
帕特森-罗斯说：“这让人们掉进了相当不安全的环境中。他们必须在地点上做出妥协，但也要在房产品质和规模上做出妥协，这可能意味着人们将自己置于危险的境地，以确保头上有一个遮风挡雨的屋檐，因为他们没有其他选择。对于一项基本服务，这样的运作方式确实非常危险。”
一些有能力购买房产的租户被拒之门外，只是因为在一个竞争激烈的系统中，另一个申请人更有吸引力。他说，如果现有的租户冒着遭到无理由驱逐并且面临“寻找新家的饥饿游戏”，就不太可能勇敢要求房东维修房产。
结语
现在绝大多数人都是在围观，都等着看楼市的笑话，看经济的笑话。
殊不知，就是这种危机正在撕开一个史无前例的财富转移、财富创造的窗口，这个窗口只有极少数人能看得到。
无知的人，在恐慌；智慧的人，在庆幸。
财富再分配的窗口已经来临，你准备如何做呢？
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