开年第一个月悉尼和墨尔本房价回落，投资回报率堪忧

悉尼和墨尔本1月份房价再次下跌，澳洲两大房地产市场下滑趋势延续。

 

 

Corelogic最新数据显示，1月份，悉尼和墨尔本的房价分别下降了0.9％和0.2％，和去年12月份下滑幅度差不多。自去年7月份以来，悉尼房价已经下跌了3.1％。

 

从1月的情况来看，墨尔本楼市的投资回报率仍然高于8％，但是Corelogic认为墨尔本未来房价和悉尼的下滑趋势一样。

 

Corelogic研究部门负责人Tim Lawless说：“虽然从结果上，1月份的数据受到一些不确定因素的干扰，但是最近几个月连续不断负面的数据出现，确认了房地产疲软的态势，首先是在悉尼，其次是墨尔本。由于缺乏重振市场的催化剂，例如抵押贷款利率下调或信贷政策放松，所以我们预计未来市场将出现持续的疲软。”

 

总回报下降

 

对于房产投资者而言，悉尼的房产总回报率（资本价值变动和租金收益率总和）下降到4.4％。

 

在过去的5年中，悉尼的住宅物业一直是房地产投资的宠儿，现在其收益已经下降到与托儿所、政府出租的物业相当的水平。在悉尼，这些物业的回报率约为4％至5％ 。

 

相比之下，墨尔本投资者回报率高一些，去年总回报率高达11.2％，但今年这种情况可能不会持续。Lawless表示：“如果目前的趋势继续下去，墨尔本的总回报率将低于悉尼。”

 

总回报率较低的驱动因素不仅是资本价值下降，即房价下跌，还和低租金有关，悉尼和墨尔本的低租金收益率分别为3.2％和2.9％。

 

Corelogic表示，这两大城市的投资者不用对未来房价报太大希望，房价可能会继续下跌，然后逐渐修复。

 

霍巴特房价上涨

 

自从2012年开始到去年7月，悉尼和墨尔本的房价分别经历了高达74％和59％的涨幅。

 

由于1月份的涨幅最大1%，霍巴特再次成为焦点。霍巴特的投资总回报率（包括租金收益率）为18％。

 

不过，Lawless先生说：“霍巴特的投资者已经跃跃欲试。霍巴特的房价表现很出挑，但是我们不知道会持续多久。与2 、3年前相比，现在的待售房屋数量真的很低，所以买家也很难有更好的选择。就我个人而言，我会试图去找其他市场进行投资，最好投资品种更多样化，波动更少。”

 

虽然房价已在缓慢的下跌通道，但Corelogic重申，澳大利亚房地产市场不会出现断崖式下跌。

 

Lawless说：“预计2018年底之前，现金利率将提高25个基点，抵押贷款利率今年也可能会上升。即使现金利率保持稳定，由于资本市场的银行融资成本增加，或者为了满足APRA《巴塞尔协议III》的要求“资本质量与资本数量并重”，尤其要关注那些可能导致更高的监管资本和高利率的贷款。更高的抵押贷款利率将考验房地产市场的修复能力。”

 

本文信息来源：澳洲金融评论报