天价租金也抵不过月供高涨 澳投资者保持正现金流越来越难

天价租金已经无法抵消加息对房产投资者的影响,全澳各地越来越难找到现金流良好的投资机会。

投资者买方机构Propertyology的新研究发现,在当前的市场上购买的房子,房东每年平均要自掏1.5万澳元“养房”,在澳洲20大城市中,只有6个城市的年度现金流缺口是“可以承受的”。

该机构的创始人和研究主管普雷斯利(Simon Pressley)说,房东们正面临着一种“新常态”:租金收入的增长已经不够抵消利率、保险费用、市政费、租金合规成本和印花税等方面的支出上涨。

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普雷斯利说:“新常态是1万到1.5万澳元的现金流缺口,或者我们可以说是每月1000澳元。一个人如果在三、四、五年前已经拥有了投资房产,没错,他们享受到了年租金收入的增长,但是他们在这个日历年的支出将比2021年的时候多很多。”

在澳洲排名前20的城市中,只有6个城市的年度现金流缺口在四位数,包括Townsville 5100澳元,Mackay 5600澳元,凯恩斯7900澳元和Toowoomba 9600澳元。唯一被认为可以负担得起的州府城市是珀斯和达尔文,分别为8700澳元和5500澳元。

反过来说,在悉尼拥有房产的投资者每年得在相关费用上花费35,151澳元,而Parramatta则需要花费4.8万澳元。新州Southern Highlands的Bowral(34,994澳元)、昆州阳光海岸的Noosa(30,408澳元)和墨尔本(25,836澳元)也被认为价格昂贵。

在澳洲140个人口超过1.5万人的城镇中,只有西澳矿业城镇Port Hedland、Karratha、Broome和Kalgoorlie能够实现正现金流。

数据公司SQM Research的董事总经理克里斯托弗(Louis Christopher)呼吁,在没有研究的情况下对高收益地区进行投资要谨慎,因为这些地区的经济支柱过于单一,往往风险更大。

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他说:“例如,Karratha的租金收益率历来较高,但在上一次经济衰退中,房价出现了高达60%的巨大波动。”

普雷斯利认为,在做出投资决策时,现金流应该是一个考虑因素,但不是决定性因素。他说:“人们需要关注主要目标,那就是你退休时的现金流,而你退休时最大的现金流将来自于你所取得的最多的资本增长。”

根据澳洲统计局(ABS)的最新数据,去年下半年,投资者贷款的总价值下降。克里斯托弗预计,随着市场条件的正常化,2023年下半年来自自由职业者群体的参与将回升。

Propertyology的数据假设投资者在目前的市场上购买一套中位价格的房产,缴纳10%的首付,适用于5%的利率。

它还预计投资者在一年52周中有48周的租金收入能够达到中位数,并预计相关费用处于一般水平。

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