这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。

现在澳洲房地产市场既有好消息也有坏消息。

坏消息是，好消息更可能是坏消息。

好消息则是澳洲房地产市场的暴跌突然停滞，这场暴跌导致全澳房价较峰值下跌约10%，跌幅在43年来排名第二。

然而，现在市场出现了新趋势。

市场出现新趋势

今年2月，CoreLogic的五个首府城市指数走势偏离。

虽然布里斯班、墨尔本和阿德莱德的房价进一步下滑，但下降速度已大幅放缓。

悉尼房价小幅反弹0.3%。

许多朋友问：这是否预示着“地产小阳春”即将到来？

我们现在是否都应该出手购买房产？

我并不这么认为！

首先要明白的是，这些数据都没有经过季节性调整。

CoreLogic发现，房价在2月至 5月间普遍上涨。就资本收益而言，3月是一年中季节性最强劲的月份。

CoreLogic表示，最近一段时间，首府城市的住宅价值通常受益于2月份0.2%的季节性上涨。如果你对2月份的原始数据进行季节性调整，就会发现房价有可能继续走低。悉尼可能还受益于其他两个因素。

从明年1月开始，新州政府将允许首次购房者选 择不支付任何印花税，而是选择按年缴纳土地税，以提高他们的前期购买力。另一个因素是关于学生移民人数大幅增加，中国买家回归。

坏消息

坏消息是，到目前为止，借款人只感受到澳联储加息的一部分影响。

央行估计，大约三分之一的住房贷款借款人使用的是固定利率产品。

到目前为止， 这些固定利率借款人根本没有经历过任何利率变化。如果考察一下抵押贷款利率的上升，包括浮动利率和固定利率产品，自澳联储去年5月开始收紧货币政策以来，利率只上升了约210个基点。

换句话说，澳联储加息325个基点，其中约115个基点（占总加息的35%）尚未对澳洲家庭造成冲击。

借贷、购买能力受到挤压

澳联储的分析表明，在所有固定利率借款人中，约有一半，或总价值3500亿澳元的抵押贷款债务（近90万笔贷款），将在2023年转向浮动利率。

而这些借款人将被其资金成本的大幅上升击垮——在大多数情况下，资本成本将从约2%跃升至6%。

CBA在本周公布的报告中强调了利率上升对购买力的影响。迄今为止，购房者的最高借贷能力下降了33%，因此独立屋房价可预料地呈下跌。

令人担忧的是，澳联储还远未完成任务，它承诺将多次加息，这只会进一步收缩购买力。

用澳联储董事会的话说，“委员们一致认为，未来几个月可能需要进一步加息”。

西太银行资深的澳联储观察人士Bill Evans上周五表示，他已将现金利率峰值预测上调至4.1%。

加息之后将是降息

澳联储太难了！

既防通胀又防通缩，所以持续加息之后，恐是降息新周期。

西太平洋银行预测，澳联储在连续12个月加息后，将于2024年和2025年降息7次。

报道称，自去年5月以来，澳联储已连续加息9次，西太平洋银行预计3月、4月和5月还会再加息3次，这将使官方利率升至4.1%的11年新高。

但西太平洋银行的首席经济学家Bill Evans预测，那之后，澳联储将于2024年3月底开始降息。

对于贷款60万澳元的人来说7次降息意味着月供将减少643澳元。

据预测，到2024年第三季度，澳联储将降息0.25%，官方利率将降至3.85%。

2024年 6月底再次降息0.25%，至3.6%。9月继续降息0.25%，至3.35%。直到2025年9月，官方利率将降至2.35%。

2024年和2025年的7次降息将使官方利率回到2022年10月初的水平。去年，通胀率飙升7.8%，远超澳联储2%至3%的目标范围。

西太平洋银行目前预计，到2023年底，通胀率将降至4%，到2024年底，进一步降至3%。要知道，澳联储上一次降息是在2020年11月，当时的官方利率达到0.1%的历史低点。

2023，市场出现新趋势。

是买低入手，还是卖出套现离场？

你的看法又是如何？