多地公寓房开工量锐减，房市拐点在即？

澳大利亚经济中最令人担心的事情，即住房开工率显著下滑已经开始凸显。

若住房开工率加速下滑，我们会看到失业率和贷款违约率出现明显上升。此外，各州政府因印花税收入降低或将出现“资金荒”的风险。

若房市下跌，目前对房市繁荣高度紧张的银行监管机构很可能面临既往从未遇到过的挑战。

布里斯班是引领此轮住房开工量下滑的首府城市，当地形势非常严峻。对于悉尼，有专家表示当地公寓建设率下滑幅度将介于25%-33%之间，整个下滑周期将持续12-18个月。换而言之，悉尼的公寓市场或将迎来一轮大的调整。

墨尔本的情况稍许有些复杂。一方面，当地外环郊区如Geelong等地对独栋屋和公寓的需求依旧旺盛。另一方面，内城区部分地区公寓房供过于求现象比布里斯班还要严重。

一旦布里斯班和悉尼住房建设率出现下滑，澳南部地区的资本也将相继效仿。因此给澳大利亚带来的打击将是显著的，回想一下矿业繁荣结束对澳GDP的拖累效应并可窥知一二。

在市场人士看来，很多首府城市内城区房市的火爆很大程度上是受中国市场需求所驱动。但是这种需求由于以下不利因素的影响受到了不小的冲击。第一。目前中国政府逐步加大跨境资本流动打击力度。第二，澳当地银行拒绝放贷给赴澳购房的中国买房人。第三，澳各州政府对海外人士新增房产税等举措让中国买房人感到“被冷落，不受欢迎”。

有关数据统计，中国买房人对澳住房的需求目前已经将近减半。尽管澳当地投资者需求有所回升，但是远远不足以弥补中国买房人减少所带来的缺口。此外，澳大利亚审慎监管局（APRA）出台新规收紧贷款条件，对当地投资需求的制约效应将逐步显现。

与此同时，澳当地住房市场所面临的不利因素还包括：各大银行先后数次上调投资型房贷利率；澳工党（ALP）计划严控负扣税等。

说到这里，很多人可能把弥补需求缺口的希望寄托在澳当地首次置业人群身上。但是现实情况却是房价太高，除非能够得到父母的资助，不然买房对于很多人而言还是“无法企及的梦想。”

银行若收紧开发商贷款则将成为“压倒住房市场的最后一根稻草”。众所周知，开发商若从银行融不到资将被迫寻求民间借贷等其他非银行机构，而这些机构的融资成本往往非常之高。

综上所述，澳大利亚目前的住房市场不仅需求得到了制约，但是供应端也得到了一定程度的管控。

以目前公寓房市场表现最为糟糕的布里斯班为例，如今严重的供应过剩与过去几年当地规划部门大肆签发审批证和澳银行机构慷慨放贷不无关系。

市场供应过剩、房价自然就会下跌。换而言之，澳大利亚提供房贷业务的银行机构或将面临借款人违约的风险。布里斯班房价下跌和当地银行房贷减值或为我们敲响了警钟：谁将成为下一个布里斯班？

悉尼目前的公寓房房价已经下跌了5-10%；墨尔本内城区部分公寓房房价下跌幅度更大。

其他首府城市方面，珀斯目前正在经历严重的下跌。阿德莱德也是花了很长一段时间才完成“库存消化”。霍巴特房市在沉寂了数年之后目前呈现明显生机。

若住房开工量持续下滑引发房价下跌，失业率势必将有所上升，银行势必将面临房贷资产减值。当然，房价下跌对于首次置业者而言可能是好事，但是值得一提的是，房价下跌所造成的经济冲击同样也会对首次置业者构成不利影响。