墨市这些地方的投资者最倒霉！加息后每周都亏好几百刀！

墨尔本房产投资者正面临着越来越高的成本，因为他们的房贷月供上涨速度比租金的攀升速度还要快。

CoreLogic的新数据显示，在墨尔本的所有地方政府辖区，今年3月买房的投资者处境比三年前买房的人更糟糕——在某些情况下，投资者每周会损失数百澳元。

前景恶化已经促使一些业主考虑把房子脱手，另一些业主则对负资产申报了减税，而潜在的投资者则按兵不动，专家称这给紧张的租赁市场带来压力。

投资房前景恶化最严重的是在Bayside，截至2023年3月，在那里购买中位价住宅的投资者与三年前相比，每周要多支付466澳元的房贷还款。

自2020年以来，当地周租增加了54澳元，投资者每周都要亏412澳元。

同样，在Monash市府辖区，周租只上涨了71澳元，但中位价住宅的每周房贷还款额却增加了322澳元，导致投资者每周亏损251澳元。在Mornington Peninsula，周租涨了143澳元，但房贷还款额却增加了392澳元，投资者每周损失249澳元。

在整个墨尔本，购买中位价房产的投资者每周都要损失137澳元。

该模型是基于租金和住宅估值的中位数，并假设投资者申请了30年期的房贷，支付20%的首付，并以5.26%的利率偿还本金和利息。它没有考虑到那些已经积累了资产或完全拥有其房产的房东。

CoreLogic澳洲研究部门负责人欧文（Eliza Owen）表示，房贷还款额的上升对投资者和租户都造成了冲击。

欧文说，较高的房贷还款额让投资者望而却步，最新的澳洲贷款数据显示，自去年3月达到顶峰以来，向投资者发放的新贷款数量下降了约45%。

“用于解决通胀问题的工具[加息]非常粗暴，这影响了所有想入市的新投资者，”欧文说，“归根结底，这是在真正关键的时候限制了出租房的供应。”

她说，投资者将无法仅通过提高租金来支付不断上升的房贷成本，许多人在亏损的情况下，打算使用负扣税。

由于更多投资者在出租房上的亏损高于2020年时和2021年时，而当时的利率处于历史低位，因此预计今年政府从这些税惠措施中损失的税收将大幅上升。

独立经济学家艾斯雷克（Saul Eslake）说，在2017年的最后一个房价高峰期，三分之二的房东持有负资产。当利率在2020年和2021年降至历史低点时，这一比例大幅下降。

“我们现在会看到这个数字大幅反弹。”艾斯雷克说。

但AMP Capital首席经济学家奥利弗博士（Shane Oliver）说，房贷成本的上升实际上可能会鼓励更多的投资者进入市场，就像他们过去那样。

“这使得负扣税比一年前更具吸引力。”奥利弗说。

然而，投资者会不会增加也将取决于他们是否需要以比从前更高的价格入市，他说。

格拉坦研究所（Grattan Institute）经济项目主任寇茨（Brendan Coates）认为，投资者脱手房产不会对市场产生影响，特别是如果买家是租客的话，因为他们将不再需要租房。

“把出租房卖给首置业者，对租赁市场的影响为零。”寇茨说。

但以前是正资产负债的投资者，现在更有可能发现自己在亏欠，并申请负扣税。

议会预算办公室去年代表澳洲绿党进行的一项分析预测，负扣税优惠将在未来十年内飙升至970亿澳元，但这些成本计算是基于去年11月较低的利率和较低的租金，这意味着现在政府损失的收入会更高。

投资者在考虑自身的房贷账单时，可能会面临其他不断上升的成本，影响他们作出是否出售的决定。

Jellis Craig Armadale的合伙人阿姆斯特朗（Michael Armstrong）说，维州政府去年推出的针对投资房和度假屋的更高土地税已经打击了投资市场。

他说，3月，在投资者收到最新土地税账单后，我们的电话马上响了起来，许多人都想把房子卖掉。

他说，维州的新租赁法中引入了与维护有关的额外费用，也在刺激投资者退出房市。阿姆斯特朗说：“目前，人们真的没有动力去保留出租物业。所有的新规定都使维护它们的成本更高了。”