墨市租房市场一房难求 投资者回归推高出租收益

就在空置率显著降低导致墨尔本租客面临更激烈的竞争之际，随着疫情过后公寓市场的复苏，房东的租金收益率却正在出现稳定的迹象。

墨尔本出租空置房屋数量减少逾一半

《时代报》3日报道，随着在过去的一年里空置率显著收紧，寻找新租赁房屋的墨尔本家庭正在面临更激烈的竞争与更高的租金。澳洲房地产研究机构Domain最新的出租空置率报告显示，随着墨尔本继续从疫情期间实行的封锁和边境关闭中恢复，空置出租房屋的数量减少了一半以上。报告显示，2月墨尔本出租房屋空置率仅为2.1%，不足去年同一时期4.4%的一半。

据Domain首席研究员与经济学家鲍威尔（Nicola Powell）介绍，墨尔本已出现一些出租空置率极低的地区，例如莫宁顿半岛（0.5%），Yarra Ranges以及Bayswater-Bassendean（0.3%），租金危机正在恶化。一些墨尔本的出租房屋被卖给了自住型买家，退出了租赁市场，而另一些则被挂到了Airbnb等短期度假租赁网站上。

实际上，墨尔本的这一现象符合澳洲整体的趋势。2月大多数首府城市的空置率下降。其中，霍巴特依然是澳洲最紧张的租赁市场，空置率持续维持在历史最低水平的0.2%。同时，阿德莱德（0.3%）、珀斯（0.5%）与堪培拉（0.5%）也分别位于破纪录的低水平。悉尼也同样出现大幅转移，租赁空置率从去年的2.6%下降至1.7%。

此外，鲍威尔指出，更多人正在制造“新的家庭”，因为租赁房屋可负担性的增强，吸引更多人首次独立自主租房。不过，他指出便宜租金也许不会再维持太长的时间。物业经理们也表示，随着市场变得比以往任何时候都更加繁忙，租金现在正在上涨。

租金收益率涨幅略高于房价上涨

据《澳洲人报》报道，随着公寓市场从疫情的压力中复苏，澳洲首府城市的住宅租金回报率已显示出稳定的迹象。随着2月全澳各地房地产价格的增长速度出现减缓，全澳租金总收益率稳定在3.2%。尽管这是有记录以来的最低水平，但租金回报率增长保持合理稳定。

CoreLogic的数据显示，2月全澳租金总收益率仍高于悉尼（2.4%）和墨尔本（2.8%），但由于租金增长幅度略高于住房价值的增长，上个月两所城市的租金回报均出现小幅走强。

对此，CoreLogic研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示，对于越来越多愿意在房地产领域冒险的投资者来说，时机恰到好处。

“当我们看到更多投资者重返市场、逆势放缓并成为更大比例的市场时，收益率的稳定对于这部分市场来说可能是一个好消息。”劳利斯称，“随着我们开始看到利率上调，我们很可能还会看到收益率压缩的逆转，这可能有助于支撑整个澳洲房地产市场的投资。”

劳利斯还指出，经历过数年的压抑后，大多数首府城市的租金收益率已处于历史最低水平，或朝着底部前进。如果租金的上涨继续快于房屋价值，则可能会进行进一步反弹，且这很有可能发生。

值得一提的是，规模更小的首府城市的租金回报率更高，达尔文以6%的高水平领先全澳，其次是珀斯（4.4%）、堪培拉（3.8%）以及阿德莱德（3.3%）。澳洲偏远地区的租金回报依然很高，综合收益率达4.1%。