墨尔本市中心办公楼 最优平均租金未来五年或涨40%

据商业房地产网站报道,根据BIS牛津经济研究机构的最新预测,墨尔本办公楼市场的繁荣将持续到2024年,办公楼市场的最优平均租金(Prime Rent)在未来五年内将可能再上涨30%至40%。

最优平均租金是指不同类别办公楼最优的3%至5%的租金加权平均值。

CBD办公楼的空置率为3.2%的历史最低水平。但空置率在2020年可能上涨到5%,因为25万平米的办公楼将进入市场。BIS预测,这将迅速地把空置率推高到5%,但随着市场的消化,需求将超过供给,空置率将退到4%。

BIS房地产经济学家李(Maria Lee)说:“除了短暂的飙升,我们看到的是,六年期间低于5%空置率。”

她补充说:“这对墨尔本来说是前所未有的。在这种情况下,未来五年,CBD地区的最优平均租金将再增长30%至40%,价值将上涨约25%。”

CBD的最优平均租金从五年前的市场底部上涨了45%,达到目前的市场租金水平。

由于租赁市场较强劲,再加上寻求投资于澳洲商业房地产的资本浪潮,墨尔本CBD商用楼的投资最优回报率仅为4.9%。但在环球进入危机之前,最优回报率高达6.3%。

BIS的预测受到澳洲大开发商和大业主的欢迎,其中包括Mirvac。该公司正在建造位于477 Collins St的Olderfleet办公楼,使用面积达5.8万平米,将在明年竣工。

明年竣工的还有QIC位于Collins St 街80号的办公楼,其使用面积为4.3万平米。最近被Dexus以15亿澳元购买。

另一栋楼是Cbus Property开发的Collins Arch,即将在今年内竣工。其使用面积为4.9万平米。

李表示,我们并不认为维州经济和就业增长在未来将保持同样步伐,但另一个因素在起作用。这个因素就是被压抑的需求,它一直在增长。随着未来几年新楼进入市场,被压抑的需求将被释放出来。

李说:“我们预测,在2020和2021财政年度,市场将维持稳健的净吸收(即需求)。”

墨尔本CBD的强劲租金上涨趋势也影响了远离CBD的地区,平均空置率下降到4.6%。不仅如此,由于在过去12个月内空置率减少了一半,在St Kilda Rd路等关键的边缘地区,办公楼的租金上涨了27%。

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