墨尔本人口增长新市镇计划 住房税重大改革将解决房源紧缺

据3月28日《时代报》报导,维州的基础设施主管机构提出了一项激进的计划,为的是彻底改革住房税收体系,开放墨尔本的中产阶级郊区,遏止城市外围地区的人口暴增。

在新报告中,维州基础设施局呼吁快速批准城市联排别墅的规划审批,放宽区划限制以允许更多的低层公寓,并废除印花税和首置业者补贴,以增加住房选择和可负担性。

该机构的报告于周二发布,称为了满足预计在未来30年内墨尔本市的人口将从500万增长到800万的预测,需要在墨尔本建造130万个新住宅。

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但如果这种增长仍然集中在城市外围的「绿地」区域,即已被做独立住宅的大片农田,将会产生越来越多的财政和社会成本。

在过去十年中已有50万人搬到了墨尔本七个市郊—Cardinia、Casey、Hume、Melton、Whittlesea、Wyndham和Mitchell市政区,占维州总人口增长的一半。

基础设施维州首席执行官Jonathan Spear表示,该机构的研究发现,四分之一的人愿意用同样的价格换取地区内已建好的优质联排别墅或三居室公寓,而放弃独立的绿地住房。

「很多人住在增长区域,其中一些人告诉我们,他们对基础设施的质量和施工速度不满意。」

「除此之外,未来三十年内,每十年将有大约一百万人来到墨尔本。因此,对于维州人现在和未来的生活质量来说,这里面涉及到很多利益。」

Jonathan Spear表示,在绿地区域建造道路、学校、公共交通基础设施和其他基本设施的成本是在现有郊区提供这些服务的四倍。

Kalkallo位于墨尔本北部Craigieburn附近,已成为当基础设施无法跟上绿地区域人口增长的典型代表。

7年前,Goce Damjanoski和他的妻子在离市中心31公里的Kalkallo买下了他们的第一套房子,因为那是他们能找到的为数不多的售价低于45万澳元的独立三居室房子之一。此后,他们有了两个孩子:3岁的儿子Luka和6周大的女儿Mila。

但是,Kalkallo的人口从2016年的约100人增加到2021年的5600人。现在,居民每天早上要坐在拥堵的交通中长达1个半小时,到郊区仅有的单一车道出口到Donnybrook Rd。

Goce Damjanoski说:「人们在来到这些地区时会意识到一个折衷。我们愿意为额外的旅行时间付出金钱,但问题来了—我们已经讨论过是否搬到更靠近市中心的地区…但归根结底还是开销,我们需要做出相当大的牺牲才能实现这一点」。

维州基础设施厅调查了墨尔本、Geelong和Ballarat的6000多人,询问了他们选择搬到所在郊区的原因。调查发现,68%偏好传统的独立家庭住宅,有三个以上卧室和一个车库,并且住靠近亲友。

报告称,新扩建绿地和郊外是墨尔本唯一中等收入家庭(收入为88,000至132,020澳元)能够负担得起这种典型的澳洲房屋(平均价格为78万澳元)的地方。搬到那里的人愿意以区位地点和便利设施作为代价。 但报告还发现,如果公寓和联排别墅价格下降10%,同时绿地房屋价格上涨10%,那么对于成熟郊区的小型住宅的需求将增长17%。

「我们可以做的是在一定程度上减缓这些绿地区域的增长,这将有助于政府满足所需的基础设施需求」,Jonathan Spear说。

维州基础设施单位表示,通过一系列改革,包括实施联排别墅法规,以使房地产业主更容易绕过繁琐的程序,为地方政府设定实现新住房数量的激励措施,可以实现住房增长的重新平衡。

基础设施机构表示,州政府还可以实施新的设计标准,使公寓更受有孩子的家庭欢迎,取消最低停车要求以降低公寓价格,并将更多的郊区划分为允许建造高达四层公寓的区域。

报告称,只有1%的中等收入郊区允许建造四层公寓,「限制了住房多样性,抑制了在好位置提供新住房的供应」。

开发商还应支付更多建设绿地区域新基础设施的费用,因为现行的出资计划只佔费用的15%。报告还建议废除印花税和首置业者津贴,这会扭曲购房决策。

澳洲城市发展协会维州首席执行官Matthew Kandelaars表示,增加中密度住房的最大障碍是这些项目经常面临社区反对的民事诉讼旷日费时。

「州政府和地方政府…需要参与关于改变墨尔本郊区适当密度的公众认知的对话,他们不能仅仅将这个话题留给开发业独自解决」,Matthew Kandelaars说。

但维州地方纳税人副主席Dean Hurlston表示,住房目标、快速通过联排别墅的批准和重新划分风险会取消社区对他们社区发生的事情的控制。

州政府发言人表示,维州基础设施的报告强调了市郊铁路环线项目的重要性,该项目将引发沿新的主要地下铁路线的城市重建。

「我们需要在公共交通服务良好的地区提供更多住房和就业机会」,发言人说。

但报告表示,市郊铁路环线和其他城市更新项目不足以在墨尔本日益增长的人口需求下提供足够的现有市区住房。

市郊铁路环线计划在东部和北部区域建立12个地区,到2056年预计可容纳约139,500户新家庭,但这仅是现有市区所需932,000套新住房中的一部分。

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