增加移民将推高城市房租 投资者正重返住房市场

行业分析师认为，艾班尼斯（Anthony Albanese）政府增加移民的计划将进一步推动整个房地产市场的租金上涨。

住宅市场经历了租金的急剧上涨，因为租屋空间的数量，即所谓的空置率徘徊在百分之一的创纪录低水平左右。

去年全国住宅单位租金上涨10%以上，这是分析师看到自2005年以来的最大涨幅。

即使房价继续下跌，住房投资者也没有错过租金收入的跃升，他们正在涌入住宅市场。私人投资者实际上控制着住宅市场 ，与商业或工业地产不同。

在疫情大流行期间，投资者活动已缩减至整个住宅市场的五分之一，但现在正在迅速恢复。至关重要的是，投资者指出，去年整个住宅出租市场的租金提升已经增加。

本周稍早，艾班尼斯总理和甘马斯（Jim Chalmers）财长都表示，他们希望通过适当增加移民来缓解劳动力紧缺问题。

房地产研究机构CoreLogic的研究总监罗列士（Tim Lawless）说：传统上，移民首先搬到出租房屋，即使租金暴涨，出租住宅仍然紧缺。

罗列士认为，近十年来，由于住宅资产增值弥补了投资者的租金收入，租房市场处于低迷。

他说：“现在车轮已经转动，我们看到租金收益率攀升得非常快。房价下跌和租金上涨是一个不寻常的组合，在悉尼等城市，租金收益率曾下降到接近2%，我们现在看到它们攀升至3%，今年可能达到4%。”

在CoreLogic的最新季度报告中，分析师表示：“目前租房需求的激增主要是在没有海外移民的情况下发生的，而且是由新冠疫情期间平均家庭规模的下降推动的。”

负担能力的恶化可能会对租房需求产生负面影响，因为越来越多的人试图通过最大化入住率或组建更大的家庭来最小化成本（在家庭规模因新冠疫情而缩小之后）。然而，随着国际移民恢复到疫情爆发之前的水平，这可能会被额外的租房需求所抵消。

与此同时，越来越多的证据表明，随着卖家继续将新房源投放到一个更疲软的市场，房价将继续走软，最新的Proptrack数据报告显示，随着6月份全国上市房源上涨8.5%，这将是十年来最繁忙的大量待售住宅投放市场的开始。

Proptrack经济学家摩尔（Angus Moore）表示，卖家知道全国的住宅拍卖清拍率正在下降，出售房屋变得越来越困难，但他们希望在利率走高之前出售他们的房产。

“很难看到任何东西来改变我们在这个市场上的情况，在这个市场上，价格在下降，租金一直在上涨。”

摩尔还表示，返回的移民将进一步加强住宅的需求。

“需求的基本驱动因素仍然强劲，失业率较低，预计今年工资增长将回升，国际移民现在又回来了。”

长期住宅物业投资者可能很快就会开始重新评估市场，因为租金收益率特别是实现定期租金收入增长的能力改变了潜在回报的数字。随着股票市场和债券市场继续成为投资者的亏损处。房地产市场的收入看起来更具吸引力。

罗列士说：“当你看到近年来房地产投资者的数量从市场上流失时，很多房产都转移给了房主。”

“现在我们看到投资者重新进入市场。”

“但我们现在有严重的出租房屋空置率，它将发生变化，直到私人投资者完全回归并创造新的房源，这将需要一些时间。”