“曼德拉效应”（Mandela Effect）特指一种“眼见为虚”的现象，你觉得真实的东西其实是错的。而堪培拉的“公寓热”是不是这个效应的案例，虽然看上去是公寓更受欢迎，但它并不是消费者真正需要的？我们必须知道，修建公寓这个行为，不一定由公众的需求驱动，也有可能是ACT政府和房产公司决定的。不过事实上，“公寓热”应该是需求方和供给方一拍即合的结果。也就是说，堪培拉对公寓的需求确实在逐年增长，而本文旨在对公寓的需求方情况做出详尽的调研。
首要因素是购买者的目的，房产用来投资还是居住，决定了购买者对公寓的需求程度。其次是一系列的其他因素，比如房产价格、位置、交通，还有购买者的个人经济、生活水平，也会产生重要影响。接下来我们依次对比别墅和公寓的价格、投资价值以及管理费用，看看公寓的优势到底是什么。
投资价值方面，2017-2020QBE澳洲房产前景报告（The QBE Australian Housing Outlook 2017 – 2020）显示短期内别墅增值16.3%（价格中位数从54.5万澳元上涨至75万澳元），而公寓增值2.4%（价格中位数由42.5万上涨至43.5万澳元）。也就是说，短期来看，投资别墅和公寓都可以获得收益，但是别墅的收益大幅度高于公寓。但是长期来看二者差别不大。对比2000年至2017年的别墅和公寓数据，别墅的价格中位数增长8.4%而公寓增长7%。简而言之，别墅的投资价值高于公寓。
价格方面，公寓的价格更加低廉。2017-2020报告显示，别墅的价格中位数是64.5万澳元，而公寓是42.5万，相比起别墅，公寓的价格低了22万澳元。如果买房是为了居住，公寓则是更优选择。
管理费用是指为维护房产必须支出的费用，主要包括房产税、物业费和其他费用。数据来看，别墅的平均房产税为2295澳元，公寓为1452澳元，而二者的火警服务费水平持平，均为一年294澳元。但是物业费的核算比较特殊，公寓和别墅并不一样。公寓的物业公司采取分层收费，每年重置预算。除了水电、清洁等日常费用外，还会计算沉没成本和设施维护费用，并将预算结果分摊到公寓的每一位住户上。如果公寓面积大，那么分摊到的管理费用就会更多。而别墅的管理费用不一样，所有的费用都由业主承担，由业主自行决定缴纳费用的时间。因为业主拥有花园的使用权，所以如果想要在花园中种植农畜作物获得收益，完全是法律允许并且可行的。总而言之，管理费用的情况比较复杂，但最终的落脚点依然是消费者的意愿，如果消费者认为公寓或者别墅更加适合自己，管理费用并不会成为改变他们决定的因素。
而消费者的意愿显示出对公寓的偏爱。Vantage Strata物业公司的经理克里斯·米勒（Chris Miller）认为，堪培拉居民对公寓的态度经历了很大的转变。“首要因素当然是人口的增长，”他表示，堪培拉不可能无止境地扩张城区面积，土地很紧张，必须更有效率地利用土地，交通效率也必须提升。但除了人口增长，居民生活方式的改变也是重要因素。现在年轻人结婚的时间越来越晚，对房屋数量的需求也在增长，也就是说，每一户的人数在减少，但是户数在持续增长。
上述所说的公寓的缺点也并没有实质上影响消费者对公寓偏好。虽然说公寓的物业管理费比较高，但并不意味着持有公寓需要付出高昂的成本，只意味着一个更严苛的流程，毕竟在别墅你什么时候缴费都由自己决定，但是公寓是由物业公司催收。同时，公寓的增值能力虽然不如别墅，但公寓能为业主节约时间成本。通常情况下，公寓一般在繁华的市区，业主可以步行上班，相比住在郊区的业主，公寓可以节省大量时间，而利用这节约的时间就能创造更多的价值。也就是说，对大部分年轻人而言，公寓能为他们提供一种更有效率的生活方式。
综上，现阶段大家庭当然更喜欢住在宽敞的院落和别墅中，但假以时日，更喜欢独立生活的孩子们会慢慢搬进公寓——消费者的偏好正在改变。
如果是你，你打算在堪培拉买房吗？又会如何选择？
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