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- 前言
- 入住率正在上升
- 人们选择住在哪里？
- 人口迁疫对房价有何影响？
前言
2021 年人口普查的第一批结果已经公布，这表明在过去五年中，澳大利亚的住房入住率增长速度是至少二十年来最快的。
入住房屋数量增长超过 12%，相当于每年略低于 2.4%，远快于 2011 年至 2016 年间 6.7% 的累计增长。
入住率正在上升
我们从 2021 年人口普查数据中了解到，新建公寓推动了这一增长。
在过去五年中，人口普查数据显示，入住公寓数量增长了 20% 以上。相比之下，独立式住宅和半独立式住宅的增长率为 11%。
但即使随着公寓生活的快速增长，独立式住宅仍屹立不倒，占据王者地位。
澳大利亚 73% 的私人住宅是独立式住宅。但在过去的二十年里，这一比例已从 2001 年人口普查时的 77% 有所下降。
但这种下降仅对独立屋的主导地位造成了微小的影响。
虽然居住在公寓中的人口数量正在迅速增长，但大部分新建房屋还是独立屋。
在过去的二十年里，住宅数量从 690 万增加到 920 万。在增加的 230 万套中，独立式住宅约占增加的 140 万套，即 60%。
不出所料，这 230 万套新房中的大多数都建在澳大利亚大部分人口居住的东部各州。
人们选择住在哪里？
在过去 20 年的新房中，54% 位于悉尼、墨尔本和布里斯班，加上周边地区，78% 位于三个最大的州。
新建的独立式住宅大多建在郊区，通常距离中央商务区 30 公里或更远。
这并不奇怪——独立屋需要土地，而且靠近市中心的未开发土地很少。
新独立屋的开发也相当分散。
在过去的二十年里，澳大利亚 350 多个 SA3 地区中约有 38 个新建了 10,000 多套独立式住宅。加起来，这 38 个地区仍然只占所有新建独立屋的一半。
而新公寓开发更加集中。
在过去的二十年中，十分之一的新公寓都建在了墨尔本。
意料之中地，新建公寓的这些地区大多位于市中心地区，尤其是墨尔本和布里斯班。
在墨尔本，过去 20 年该市 44% 的新入住的公寓是在墨尔本市 31 公里的范围内建造的。
如果将 Yarra 周边地区包括 Fitzroy、Richmond 和 Abbotsford 郊区以及 Port Phillip 在内，这一份额将扩大到墨尔本所有新公寓的 62%。
布里斯班的模式类似。Inner 和 Inner North 地区——包括从 CBD 和 New Farm 到 Newmarket 和 Ascot 的区域——占布里斯班新入住公寓的 52%。
不过，悉尼有点不同——许多公寓都建在距离市中心 10 至 30 公里的中环地区。
这包括 Paramatta、Auburn、Kogarah 和 Ryde 等郊区，以及 5 公里至 10 公里范围内较近但非中心的地区，如 Strathfield、Burwood、Ashfield、Chatswood 和 Mascot。
人口迁移对房价有何影响？
人口普查数据还显示，越来越多的澳大利亚人已经迁移到州际以寻找空间、生活方式和更实惠的住房。
在所有州中，昆士兰的人口增长率最高，年增长率为 1.4%。这些新居民对住房的巨大需求导致昆州及其首府城市布里斯班的房价大幅上涨。
然而，在最近的加息之后，许多州的房价现在正在下降。布里斯班录得自COVID-19以来的首次月度下降，这表明市场正在发生变化。
随着抵押贷款利率上升降低借贷能力，全国对房屋的需求将继续放缓。
尽管如此，我们预计布里斯班、阿德莱德和一些地区的表现将优于该国其他地区。
这将由其持续的相对可负担性和人们生活方式偏好的普遍转变所驱动。
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