新的模型显示,那些在房贷利率处于谷底时选择固定利率房贷的业主,与维持浮动利率相比,已经节省了多达2万澳元,这对即将迎来更高月供的房奴是一个缓冲。
许多业主明年将面临再融资,月供增加数百澳元,但新的分析显示,那些在大流行发生后选择固定利率贷款而非浮动利率贷款的人已经从中受益了。
RateCity建模显示,在去年7月选择把房贷利率固定两年的人与一直采用浮动利率的人相比,总共可以节省20,353澳元的利息支出。
有远见的人将房贷利率固定在1.94%,到2023年只需支付18,815澳元的利息,而采用浮动利率的房主得支付39,168澳元。该数据假设房主拥有50万澳元的抵押贷款,还剩25年的还贷期。
它还考虑到了储行(RBA)本周二的最新加息,这次RBA把现金利率提高了0.25%至2.85%,这是自5月以来的第七次加息。
一些经济学家预测,到明年3月官方现金利率将达到3.85%的峰值,而平均抵押贷款利率将略高于6%。
Rate City研究主管廷达尔(Sally Tindall)说,那些去年将贷款利率固定下来的人现在“一路笑到了银行”。
“很多人都在谈论固定利率悬崖[人们在固定期限结束后将面临更高的利率],但固定利率的人处境更有利。”廷达尔说,“他们有时间来做好准备。”
廷达尔说,选择固定利率的房主可以存下更多钱,或者有更多时间来偿还抵押贷款。
她说,那些选择固定利率的人在获得贷款资格之前必须满足更严格的要求,包括必须能够承受更高的利率缓冲标准,因而也有能力在更高的利率下进行还款。
但有些人在固定利率期限结束后可能无法再融资,因为他们可能无法像在RBA 5月加息前那样贷款,从而被关进“抵押贷款监狱”。
廷达尔说,最近一次加息将导致采用浮动利率的50万澳元房贷业主每月额外增加74澳元的月供,所有七次加息后月供总共增加了760澳元。
总部位于悉尼的Atelier Wealth董事和金融经纪人克里斯蒂-戴维(Bernadette Christie-David)说,目前的购房者正在考虑固定利率和浮动利率,但固定利率的吸引力不大,因为它们更昂贵。
“目前,浮动利率仍然比固定利率便宜得多,而且固定利率自1月以来一直在上涨,”他说,“自2月份以来,固定利率已经变得更加昂贵。”
寻找浮动利率的买家经常会问:每次利率上升,他们的借贷能力会被削减多少。
“如果你现在打算借80万澳元,储行宣布现金利率上调0.5%可能意味着你的借贷能力下降了5万澳元,所以你只能借到75万澳元了。”克里斯蒂-戴维说。
西太平洋银行资深经济学家哈桑(Matthew Hassan)说,虽然一些房主会感到痛苦,但由于通货膨胀,如此大幅提高利率是必要的。
最新数据显示,澳洲的通胀率为7.3%,而澳洲央行的目标是将其降低到2%至3%之间。
“通胀比原来的预期要强得多,”哈桑表示,“面对巨大的通胀挑战,很快就可以看出,利率接近零是完全不合适的。”
他说,利率本应在2021年早些时候就开始上调,但由于新冠疫情的不确定性,RBA当时没有加息,现在不得不迎头赶上。
尽管利率上升正在冲击全澳房价,但很难回答它们是否有助于抑制通货膨胀。
他说,通胀不仅受到本地买家的影响,而且还受到国际市场的影响,而国际市场的产品供应挑战正在提升本地的需求和价格。
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