商业地产遭遇寒冬，住宅市场“热得发烫”！澳新房地产市场“冰火两重天”

新冠疫情下，澳大利亚和新西兰的房地产市场呈现出“冰火两重天”的巨大反差：一方面，商业地产的空置率升到历史高位，尤其是悉尼、墨尔本、奥克兰等大城市繁华地段，出现大批商铺关门歇业；另一方面，住宅房价逆势上涨，增幅不断创历史新高。

据澳大利亚房地产信息网站Domain七月二十九日发布的报告，澳大利亚全国房价在去年整体上涨近1/5。在澳大利亚昆士兰州近期的房屋拍卖会上，一栋37年前6.3万澳元建起来的简陋平房以725万澳元（约合3459.41万元人民币）售出，97岁的房主库珀称“亲眼看到自己居住多年的房子价格涨了115倍”。

与澳大利亚一衣带水的新西兰，房子也量价齐升。英国《卫报》报道称，新西兰一栋地段普通、看起来破旧的1920年左右的老屋近日在房屋拍卖会上以超过200万新西兰元（约合人民币904万）的高价出售，超出拍卖师预估价格近40万新西兰元，该报道特别在标题上写到“这是一栋连厕所都没有的房子”。

新西兰房地产大数据服务公司房研网（ReLab）首席执行官奈特·后接受记者采访时表示，疫情下推高澳新两国房价主要有两方面因素：首先是住宅的库存严重不足，2008年新西兰全国有6万套住宅出售，包括公寓、联排和独栋别墅等，而2021年5月的数据显示，市场仅有1.4万套住宅出售。考虑到新西兰人口近年来增长迅速，在售住房与需求的比例严重失衡；其次，目前澳新两国商业银行贷款利率均处于历史最低位，新西兰一年固定贷款利率在7月上调前为2.19%，上调后也仅为2.49%，“低利率必然带来可负担性提高，购房者有更强的还款空间”。

与住宅市场“热得发烫”截然相反的是澳新的商业地产遭遇寒冬。据新西兰广播电台报道，根据商业地产咨询公司仲量联行的调查，新西兰最大城市奥克兰中央商务区的多座主要商业楼在2021年出现了15%至20%的空置率。疫情下反复“封锁”措施促使中小企业习惯远程办公与居家办公的新常态，直接导致商业物业的出租率显著下降。

住宅价格高企带来的利润空间，掀起澳新“全民开发”的热潮。在澳新两国，不仅拥有丰富经验和雄厚资金的大房地产公司在争抢土地和建筑资源，大量普通民众也在从事自有土地的分割、建房、售房和租房业务，成为“个体户”式的房地产投资客和开发商。在奥克兰甚至开始出现以“基金”为平台的房地产开发模式，不仅吸引新西兰当地人投入，也吸引不少中国投资人。

奈特告诉记者，澳大利亚和新西兰房地产的“全民开发”模式在实践中是个“伪命题”。从向地方政府申请房地产开发规划、融资、公用工程建设、房屋设计、施工与检查，直到上市销售和出租，整个开发流程涉及数十个技术性很强的专业领域，往往需要几个甚至十几个专业团队的分工合作才能完成。对个人来说，不仅很难具备房地产开发全流程中足够的知识储备和实战经验，同时也会面对资金不足等方面的困境。

面对日益高涨的房价，澳大利亚和新西兰政府均出台各种“限购”措施。其中针对海外买家的限购最严格。在新西兰，海外买家可以购买公寓楼花、酒店式公寓、周期性租赁土地、毛利人的永久产权土地以及面积小于1000公顷的林业用地等类型的土地和房屋。但是，海外买家在购买住宅房产、乡村物业、敏感土地或1亿新西兰元以上的新西兰资产前，都需要获得新西兰海外投资办公室的批准。

近几年来，新西兰不断爆出海外人士因为违规购买土地或住房而导致巨额罚款的新闻，来自中国的买家占了不少。《新西兰先驱报》今年6月报道，一名中国买家因为没有得到海外投资办公室的许可，以940万新西兰元在奥克兰购买了一处带有“二战”炮位的“敏感土地”，被罚款11万新西兰元。

来源：《环球时报》