如何衡量一个城市的发展潜力与活力？
2017年2月9日，仲量联行发布了“2017年城市发展动力指数”榜单，评选出全球最具活力的30座城市。与以往“全球宜居城市排名”、“GDP增速排名”等排名不同，这份榜单主要关注一个城市未来的发展潜力与前景，对我们进行全球投资也更有指导和借鉴意义。
仲量联行是世界五大知名房地产咨询机构之一，该机构主要考察了全球各地的134个主要商业中心，从社会经济、房地产、科技、教育、人口和环境等42个指标加以分析，并跟踪这些城市的经济及其商业房地产市场的变化情况，最终得出“城市发展动力指数”排名，确定了最具活力的部分城市。
印度城市班加罗尔首次拔得头筹，中国共有五座城市上榜，其中上海位列第四。下图是前三十城市的完整排名。
（全球最具活力的30个城市，来源：仲量联行）
1亚太地区“霸占”榜单 印度力压中国
从上图的排行榜我们可以发现，一半以上的城市来自亚太地区。最近几年，欧洲难民危机缠身、恐怖袭击时有发生，美国受总统换人影响经济增速放缓，在此背景下，亚太地区的影响力逐步上升。
今年印度更是力压中国，在前三十排名中占据六席，中国只有五座城市挤进榜单，仅上海进入了前十。但就在两年前，榜单的前十还是中国城市的天下，近两年中国经济的下行压力不断增大，相比之下，印度经济却是顺势崛起。
随着亚太地区的不断发展，许多大城市正成为世界级的贸易和创新中心。印度城市班加罗尔就是最典型的的代表，今年它战胜伦敦，首次排在榜首。班加罗尔有“亚洲硅谷”之称，作为印度的科技中心，吸引了很多世界领先的科技公司，并培养出许多成功的创业公司，而科技和经济的不断发展刺激了房地产的需求。
但目前班加罗尔也面临许多不可回避的问题，如基础设施匮乏，规划不足和环境恶化等问题。可以说它离世界级城市还有很长一段距离要走。除班加罗尔外，海德拉巴、普纳、钦奈、德里和孟买五个印度城市，都进入了榜单的前三十位。2016年印度的经济增长率为6.6%，排名世界第五。
其他亚太地区的城市，如越南的胡志明市和河内，也表现突出。近两年来，越南成为亚洲涌起的一颗新秀，经济犹如插上腾飞的翅膀，GDP快速增长，而作为越南首都和全国第二大城市的河内和胡志明市，在房产市场、吸引年轻劳动力方面都表现不凡。
凭借战略区位优势、更年轻的劳动力和更低廉的工人薪金，越南已经成功地将三星、英特尔、西门子的制造基地从中国吸引到了国内。而随着经济的发展，及外资的不断涌入，这两个城市的房产市场呈现出房价高、出租率高、租金高的情况，胡志明市写字楼的高租金几乎可以比肩中国的北上深。
2以小见大，中国城市格局悄然变化
尽管经济增速有所放缓，但中国仍有五座城市跻身前30名，包括上海（第4名）、北京（第15名）、深圳（第22名）、杭州（第26名）和南京（第29名）。而我们常说的北上广的广州，从2014年第一份榜单到现在，都是榜上无名。
对比2016年的榜单，今年只有上海进入前十，基础设施建设投资对于推动上海近来的强劲发展至关重要。中国对金融行业不断解除管制，对上海也已产生了积极的影响，越来越多的商业银行在上海设立分行，"沪港通"也已开通，上海也正引领全国国有企业改革的浪潮。
（2016-2017年城市发展动力指数排名前十，来源：JLL）
值得关注的是，杭州首次登上榜单，这主要得益于其已成为一座新兴的创新枢纽城市，也是对中国城市格局变化的一种反映。在著名电商阿里巴巴的兴起和国际扩张的带动下，杭州作为一个不断发展的科技中心开始崛起。作为2016年G20峰会的举办地，提高了杭州的国际知名度，同时带来了新的投资，并促进了其基础设施建设的改善。
作为长三角城市群中一部分的南京，经济不断加速发展，成功挤入今年的前三十强。而作为长三角城市群中唯一一个特大城市，未来南京的城市面貌也将发生很大变化。
3那些落榜的大城市
非常引人注目的一点是，在亚洲霸占半数榜单的情况下，亚洲的两个大城市，日本东京和韩国首尔都跌出了排名的前三十。
前文说到，仲量联行主要考察42个指标，而这42个指标又可以进一步分为三大指数：社会经济发展指数，包括该城市的GDP、人口、外商直接投资额和是否为大型公司的总部等；房地产发展动力指数，包括房地产建造、租金、投资额和房产透明性等；高产值孵化器指数，即该城市的长期发展动力，包括教育、创新和环境等因素。
东京和首尔的长期发展表现较好，但近期的经济发展和房产市场上都表现得动力不足。受总统朴槿惠“闺蜜门”事件、执意部署萨德系统，中国对韩实施限韩令的影响，2016年韩国经济下滑，发展缓慢。
另一方面，近期日本的经济增长，主要依赖于外部的需求以及财政刺激，也就是说，这一增长的潜力有限，而特朗普的贸易保护主义完全有可能搅乱全球贸易，这些都使得日本经济增速过缓。
与东京和首尔类似，新加坡和香港都是十分有竞争力的城市，但却都与榜单前三十无缘，主要是受房产市场的影响。在政府严控政策及经济增长不景气的背景下，新加坡房价增幅一直保持在较低水平，2016年第四季度新加坡房价环比下跌0.4%，为连续13个季度下跌，2016年其全年房价下跌了3%。
而对于香港房产市场来说，楼价高、租金贵一直是困扰香港民众的严峻民生问题，尽管政府采取了一系列房价调控措施，房价仍居高不下，香港连续七年成为全球住宅价格最高的城市，同时市中心可供开发的土地接近枯竭，房产市场前景堪忧。
4大哥和小弟：排名变化较大的城市们
仲量联行从2014年起连续发布城市发展动力指数排行榜，对比下图中四份排行榜，变化最大的要数英国伦敦。2015年和2016年伦敦都高居榜首，而在今年的榜单中，突然下降到第六名。
（2014-2017年城市发展动力指数，来源：JLL）
2016年对伦敦冲击最大的事件莫过于脱欧公投及其结果。公投结果对整个英国的政治和经济稳定都造成了很大的影响，同时，伦敦的房价过高，对民众的住房负担能力带来很大挑战，伦敦的排名因此而急剧下降。但作为老牌的世界城市，得益于科技创新及教育的发展，从长期发展的角度来看，伦敦仍具有很大优势。
名次下降较大的城市中，除伦敦外，迪拜也很值得注意。2014年在仲量联行第一次打不榜单之际，迪拜排名第三，但三年后迪拜下降到了第11位。受阿联酋油价、全球经济动态及货币贬值的影响，迪拜的住宅价格不断下降，商用楼需求也出现下滑。
同样作为老牌的世界城市，巴黎在此次排名中表现较好，排名十七。巴黎正在实施的“大巴黎计划”，其在基础设施和房地产方面的优势较大。
位于美国德州的奥斯汀，是唯一一个入围前三十的三线城市。在德州城市群的带领下，奥斯汀近年来已成功崛起。这里生活质量较高，而生活成本较低，教育系统完善，创新环境较好，吸引力很多人才和科技企业，这也为该城市的长期发展提供了动力。
5世界大城市的两条进化之路
对比榜单及不同城市的表现，我们会发现两条非常清晰的世界大城市进化之路。一个城市从小到大，从国内走向世界，大致可以用下图的城市进化曲线图来表示。
（城市进化曲线图，来源：JLL）
图中横轴代表一个城市的成熟度，分为新兴世界城市和成熟的世界城市；纵轴代表该城市的商业地产活动，依次向上递增。一个城市从新兴世界城市迈向成熟的世界城市可以分为两条路径。
一条是从新兴大城市，如马尼拉、德里，这些城市因劳动力价格较低，吸引了许多外国资金，经济发展速度较快；而随着发展的不断深入，这些城市发展成世界大城市的挑战者，如上海、北京，这些城市的基础设施建设投资额较大，与世界的联系日益密切，商业地产的发展前景也较高；最终发展成为老牌的世界城市，如纽约、伦敦，老牌的世界城市因为资本和人才的积累，长期发展优势较大，同时创新型新经济也为其发展注入了活力。
另一条则是从高潜力城市，如河内和胡志明市，这些城市成本低，消费市场扩张速度快，商业地产需求大；逐步发展成高价值城市，如班加罗尔、深圳，这些城市因技术的发展，经济价值较高；然后最终发展为新的世界城市，如悉尼、硅谷等，这些城市拥有高技术、高产值行业，基础设施较完善，人们生活质量高，房地产市场发展繁荣。
城市的发展模式取决于其对自身的定位，但无论是选择哪一条路径，都注定是一条充满荆棘的道路。
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