“命途多舛”的墨尔本Sorrento洲际酒店，“噩梦”笼罩下该何去何从？

据悉，这家在全盛时期曾在墨尔本拥有价值42亿澳元项目管线的开发商Steller已经宣告进入破产接受程序。

实际上，稍早些时候，Steller集团突然停止投资8000万澳元的Sorrento洲际酒店项目施工，并解雇员工、大肆售卖手中资产时，其陷入困境的窘迫已经昭然若揭。

今年9月，酒店运营商Julian Gerner决定以2100万澳元价格出售这座酒店。在交易保密的情况下，开发商Demetrios Charisiou的LBA Capital在近日还是被《时代报》披露为神秘买家。据称，其签署了一份2100万澳元的合同后，准备接管这家酒店。

但目前看来，这笔交易很可能会失败。

索伦托(Sorrento)地标性的洲际酒店(Continental Hotel)的未来再次陷入不确定性，因为其新投资者的1.08亿澳元资产已被法院冻结。

据悉，洲际酒店集团(Continental)的所有者、酒店经营者Julian Gerner连遭打击，新买家LBA Capital被指控违反贷款义务，最高法院已采取行动，冻结了LBA Capital的现金和房地产资产。

据悉，韩国KB Securities和JB Asset Management向LBA Capital提供了近4亿资金，用于投资政府补贴的面向残疾人的全国伤残保险计划(NDIS)住房。也就是说，这笔资金原本是用来购买房屋，改造房屋，然后在NDIS体系下出租，以获得澳大利亚政府的补贴。相反，LBA Capital将从韩国机构投资者和私人投资者那里筹集的资金用于购买土地，而非房屋。

KB Securities在一份声明中称，已从LBA处收回2.47亿，并获取了1.08亿的冻结令，并向LBA的三名注册高管追讨剩余的4,000万。

事实证明，对墨尔本著名酒店经营者Julian来说，洲际酒店的再开发好像已经成了一场无止尽的“糟糕旅程”。

据悉，最初，他在该项目中的合作伙伴、另一家过度扩张的开发商Steller意外倒闭，促使Gerner先生不得不在重建项目进行到一半时卖掉了这家意大利风格的酒店。

据悉，今年5月，随着Steller的困境开始显现，再开发工作陷入停顿。建筑融资条件趋紧以及公寓市场的低迷，给澳大利亚的开发商带来了压力。麦格拉思尼科(McGrathNicol)近日悄然将Steller的7个开发项目挂牌出售，试图从资产中收回资金。

据估计，这些项目的最终价值为8000万澳元，目前由亚洲金融机构OCP控制。OCP于今年7月任命麦格拉思尼科(McGrathNicol)为Steller逾13家子公司的破产接管人。

另外，总部位于悉尼的承裕金融资产管理(Altas Advisors)和本迪戈银行(Bendigo Bank)等其他金融机构曾向Steller借贷。

与此同时，根据《悉尼先驱晨报》于2019年6月22号的报道指出，澳洲本地开发商博盛地产开发集团(Bensons Property Group)向承裕金融资产管理(Altas Advisors)融资 3300万澳币用于其最新的项目开发，承裕金融资产管理(Altas Advisors)却因资金缺口问题，在支付了600万澳元贷款后，无法再继续履行对博盛的融资贷款义务，终被博盛地产开发集团(Bensons Property Group)告上法庭。

项目位于墨尔本西北的内城区–富士贵(Footscray)，距离墨尔本市中心仅 5 公里。项目由两块相邻的地块组成，分别为1 Warde Street和10 Moreland St, 博盛地产开发集团已经获取了批文,并计划建造包含 527套公寓的双子塔楼。

博盛地产开发集团与房东签订合同价格为1000万澳元(1 Warde St)和825万澳元(10 Moreland St)，并协商了交割日期分别为2019年4月和5月。

从2019年2月开始，承裕金融资产管理(Altas Advisors)先后对博世集团进行了三次放款，分别为2 月的 346.5万澳元，随后2周又放贷 50万澳元和5 月放贷的200万澳元。至今,承裕金融资产管理(Altas Advisors)一共针对该项目向博世集团放贷了 596.5 万澳元。

承裕金融资产管理(Altas Advisors)向博世开发集团表示,由于资金回流和融资等问题,没有办法再向博世集团提供余下的贷款金额，约为2800万澳元。

案件被提交到最高法院审理，该案法律文书使得承裕出现资金缺口，无法继续履行借贷义务的原因浮出水面。据悉，承裕向 Steller 集团进行了大量借贷。而Steller在陷入困境后，再无力对承裕履行还贷义务。

文件指出,承裕金融资产管理(Altas Advisors)向 Steller提供约1.69亿澳元的资金,组成如下:

8月27日，悉尼承裕金融资产管理公司（Atlas Advisors）执行董事长盖伊•赫德利(Guy Hedley)通过《澳洲金融评论报》表示：资产重组事务所麦格拉思尼科(McGrathNicol)的报告“完全错误”。

据悉，麦格拉思尼科称，这家悉尼金融资产管理公司持有墨尔本开发商Steller高达1.302亿澳元的无担保债务头寸。

麦格拉思尼科尔本月早些时候向澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）提交了一份有关Steller四家子公司活动和资产的最新报告，其中包括这个有争议的数字。

根据这些报道，Steller的总债务超过2.5亿澳元。

资产重组事务所麦格拉思尼科7月1日被亚洲非银行贷款机构OCP任命为13家Steller实体的接管人和经理人。该公司记录的OCP风险敞口为9,730万澳元，但其头寸的担保对象是 “排在首位抵押贷款持有者之后的所有现有和收购资产”。它将悉尼承裕金融资产管理公司（Atlas Advisors）债务归类为无担保债务。

麦格理私人银行(Macquarie Private Bank)前首席执行官、承裕金融资产管理公司（Atlas Advisors）现任执行董事长盖伊•赫德利(Guy Hedley)在获悉麦格拉思尼科(McGrathNicol)报告的数据后表示，承裕（Atlas Advisors）对Steller的敞口大部分是“通过有担保头寸”获得的。Atlas在7月11日收回Steller的16项资产后，任命破产重组管理专家集团KordaMentha为其代理。承裕持有这些资产的第一抵押贷款。

承裕（Atlas）方面表示，由此以来，麦格拉思尼科(McGrathNicol)向ASIC提交报告称承裕金融资产管理公司(Atlas Advisors)对Steller有1.3亿澳元的无担保敞口，是完全不正确的。承裕对接管方未能准确报告现状感到失望。承裕(Atlas Advisors)的非抵押贷款敞口根本达不到1亿澳元，并且其中一半是通过已建成公寓的担保资产协议获得的。

承裕金融资产管理公司（Atlas Advisors）现任执行董事长盖伊•赫德利(Guy Hedley)表示:“与此同时，我们低于5000万澳元的无担保净风险敞口，将受到董事和公司担保的约束，这些担保将包括房地产解决方案和潜在诉讼。”

一位发言人表示，麦格拉思尼科仍然坚持其数据报道，但澄清称，这些数字是基于Steller相关公司的财务记录，并不是基于麦格拉思尼科自己的评估。

麦格拉思尼科的报告涵盖了OCP于7月1日指定接管的13家Steller实体中的4家。它们包括与大部分债务相关的Steller Developments (ACN 168 479 614)、Steller Estate Rosebud、Les Denny和Steller Care。

Steller Developments的其他有担保债权人包括昆士兰银行 (Bank of Queensland)，该行持有200万澳元的债务，其中包括3 Faulkner Street，Bentleigh该处资产的第一抵押贷款债务（该行最近还拍卖了一架Steller持有的直升机）、联邦银行（Commonwealth Bank）（84万澳元）、LaTrobe Financial（175万澳元）。

与此同时，澳大利亚税务局持有30多万澳元债务，是一个无担保的债权人。

据估计，Bentleigh这处房产的可变现价值在350万澳元至400万澳元之间，而另一处房产11 Moorabbin Central Avenue的价值在200万澳元至250万澳元之间。

在Steller Estate Rosebud的资产中，有一处房产位于310-330 Jetty Road, Rosebud，估价在600万澳元至1000万澳元之间。

资产重组事务所麦格拉思尼科针对Steller Developments的活动报告显示，有超过1.3亿澳元债务是公司的关联方贷款,其中Steller Communities贷款额达4480万澳元、Steller Home Loans贷款额达2440万澳元、Steller PF 达2300万澳元以及Continental Development 达1600万澳元。

另外，根据承裕任命的破产重组管理公司KordaMentha就Steller实体公司之一Paul Maurice Pitard Pty Ltd提出的另一份报告显示，该公司负债超过1400万澳元。

目前就承裕与Steller集团之间的融资贷款规模还没有确切定论。但承裕确实宣布停止向博盛继续供款。

由此可见，作为开发商在向非银行类机构进行借贷时,务必做好尽职调查,确保非银行类机构可以如约履行借贷义务,以确保项目可以顺利进行。

文章来源：

https://www.smh.com.au/business/companies/bumpy-ride-continental-hotel-deal-under-cloud-as-developer-assets-frozen-20190919-p52t0i.html

https://www.smh.com.au/business/companies/atlas-and-bensons-battle-over-33m-funding-gap-20190620-p51zld.html

https://www.afr.com/property/residential/atlas-advisors-says-130m-steller-debt-position-totally-incorrect-20190826-p52ksz

https://www.afr.com/property/residential/ralan-borrowed-from-buyers-as-far-back-as-2013-20190814-p52gx0