毫无疑问,悉尼是澳洲人的梦想之地;而北悉尼,则以其蓬勃发展的经济,高品质的生活环境,成为悉尼人的梦想之地。
作为大悉尼地区重要的就业带,北悉尼也是澳洲的全球经济走廊的中心地带。这个地带跨越Macquarie Park、悉尼CBD、Botany港和悉尼机场,在新州国民生产总值(NSW Gross State Product)中,这个经济走廊占了41%的比重。
北悉尼
火车站核心圈的机会
列车,是北悉尼发展的不可缺少的推进器。Sydney Metro最新的交通系统包含31个火车站,65公里的铁路建设。进入悉尼CBD的列车容量将从120人每小时提高到200人每小时,增幅60%。
第一阶段是西北铁路,它将人口高速增长的西北区和目前已有的北区铁路在Chatswood连接。
第二阶段,称之为悉尼大都市和西南线将会和北线连接起来。这个工程包括悉尼海港下面的一个海底隧道,列车会经过悉尼下北区,Barangaroo,悉尼CBD,还有人口迅速增长的西南地区,最终到达Bankstown。
第二阶段的列车线路包括了一个名为Victoria Cross全新的火车站,从这里出发,到Martin Place 5分钟,中央火车站 9分钟。火车站深入地下31米,在McLaren St和Berry St之间,火车站出入口包括Miller St,Denison St和Berry St。
而这个新建火车站的对面,就是莱坊和CI澳洲为投资者献上的珍贵投资机会:100%独立产权的北悉尼办公楼投资机会,116 Miller St和173 Pacific Highway 。
Victoria Cross Metro 完工时间:2024年
项目
这个项目由相邻的两栋办公楼构成:
分别是8层的116 Miller St和4层的173 Pacific Highway;
土地总面积:2,304平方米,Zoning为B3核心商业区,净出租面积总共11,367.6平方米。
其中,116 Miller St为刚翻新的甲级办公楼,下面是44米宽度的珍贵临街店铺,出租面积为10,098平方米,173 Pacific Highway 为1,269.6平方米。
出租
出租方面,办公楼租户平均租赁期(WALE-Weighted Average Lease Expiry,衡量商业地产当前与租户签订的租赁合同的长短)以2017年五月一日起计算为3.42年。
目前出租率87.5%,包括澳洲联邦银行(CBA)、澳新银行(ANZ)、澳洲国民银行(NAB)、Salmat、 APP 和 澳洲天主教大学ACU,这些客户基本都是长期租客。
其中ANZ 18年,CBA 12年,NAB 7年,Salmat 7年,APP 7年,ACU 7.5年。
项目净租金收入:目前为5,992,145澳元,如果出租率是100%的话,净租金收入可以达到7,030,315澳元。
优势
相比悉尼住宅较慢的租金增长率,办公楼租赁的表现却分外强劲。
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在过去12个月,北悉尼一级办公楼租金增长9%,二级办公楼租金增长13.3%。这样的高回报也使得该地的办公楼炙手可热。北悉尼办公室的投资总额达到11亿澳币,这也是近10年来最高的水平。其中,41%的物业由海外投资者购买。
办公楼的租金增长和供不应求息息相关。为了建设新的Victoria Cross火车站,在过去六个月中有15,118平方米的办公室空间从当地撤离。为新火车站和住宅楼腾出空间。而另外还有41,174平方米的办公空间,将在未来三年内,被用于住宅开发。
预期明年,甲级办公楼将一如既往地受到市场欢迎。同时,现有供应满足不了需求。北悉尼目前平均租金是834澳币每平米,相比悉尼CBD1,104澳币每平米的价格,这里便宜了25%。所以对租客来讲,这样的差价还是很有吸引力的。
北悉尼乙级办公楼将会有41,147平方米的空间在未来三年内撤出市场,这将导致巨大的需求缺口,这也直接造成了B级办公楼的租金是以2位数在增长(未来12个月,预计增幅为11.6%)。
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