利率上升对澳洲独立屋打击远超公寓

澳大利亚央行（Reserve Bank）的研究发现，在利率上升引发的价格波动中，拥有独立屋而非公寓的人最容易受到冲击，居住在澳大利亚最昂贵城区的业主正首当其冲地受到全澳房地产价格下跌的冲击。

澳大利亚储备银行国内市场负责人乔纳森·卡恩斯（Jonathan Kearns）表示，房价对利率的敏感性因地区和住房类型而异。

卡恩斯博士周一早上发表讲话说，在住房供应不灵活、抵押贷款债务水平高、投资者更多和收入更高的地方，房市更容易受到利率驱动的导致价格下跌。

他表示：“这些估计并不表明这些因素导致房价对利率变化的反应更灵敏，但它们确实突显出，全澳各地房价对利率的敏感度并不一致。”

卡恩斯博士说，最昂贵的地区对利率变化特别敏感，而独立屋对利率上涨的敏感度高于公寓。

“看来土地有限供应造成这一结果的部分原因。”

在首府城市，以6个月结束的年率计算，最昂贵的25%住宅价格下跌逾10%，而最便宜的住宅价格仍上涨近10%。

自 5 月以来，澳洲储备银行已将利率提高了 2.25 个百分点，市场预计现金利率将在今年年底达到 3.3%，然后在明年 4 月达到 3.9% 的峰值。

Kearns 博士还提供了有关央行对房价预期的更多背景信息。

4 月，澳大利亚央行在其金融稳定评估报告中写道，利率上调 2 个百分点将使经通胀调整后的房价在两年内降低约 15%。

卡恩斯博士说，这个数字不是预测，高利率对房地产价格的影响取决于收入、人口、家庭偏好和供应等其他因素如何演变。

卡恩斯博士说，利率保持高位多久对价格很重要。如果利率上升 2 个百分点，但几年后又回到初始水平，那么对价格的抑制作用就会减弱。卡恩斯博士说，如果利率永久上涨 2 个百分点，价格将下降约 30%。

卡恩斯表示，利率上调2.25个百分点，使潜在买家的最高贷款规模减少了20%，因为评估借款人的标准是他们是否有能力偿还至少比当前利率高出3个百分点的利率。

卡恩斯博士表示：“由于评估比率也适用于任何现有债务，对于那些有现有债务的潜在借款人，比如房地产投资者，其借款能力的下降幅度甚至更大。”

然而，只有10%的借款人获得了接近最大可用规模的贷款，因此许多潜在借款人不会注意到借款能力的下降。