刀刃上跳舞还是拿铡刀替天行道 :悉尼府的‘包公’能拯救公寓市场吗?!

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  • 都是谁惹的祸?
  • 澳洲法律是保护开发商的?
  • 不平等的较量
  • “悉尼府包公” Chandler — 救星的到来?!
  • “捕杀行动”
  • 尾声

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危机

2021年,悉尼上百万公寓业主的内心肯定在煎熬!那边是独立屋的狂潮,这边是无名的寂静。

悉尼的公寓市场正在“沉沦”吗?

即使今年席卷澳洲的地产热浪,许多公寓投资者仍出现巨大的亏损。

这是一场行业危机,也是市场中的信任危机。公寓交易价动辄低于入手价过10万澳币,已经是悉尼平常的新闻。

北莱德(North Ryde)和罗斯希尔(Rosehill)就是它们的代表之一,均价甚至低于2014水平。

其他城区也好不到哪去,Hillsdale、Lewisha、Zetland等地的市场就是“扶不起的阿斗”, 甚至有些业内人士称悉尼高层公寓的价格将从2017的峰值暴跌50%?

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都是谁惹的祸?

悉尼Opal Tower 是这场灾难的第一把火。

大厦当年的情形,相信许多人已经忘记了,那是2018年的平安夜,这座36层高的新建筑迎来了第一个圣诞节,它被认为是悉尼西部奥林匹克公园皇冠上的明珠。Image

这座价值近2亿澳币的高层公寓才刚开放入住几个月,近400间豪华公寓在等待业主们的“临幸”。

最终临幸的却是一场灾难,随着一声巨响,从此他们的噩梦开始了,先是10楼裂缝的“撕咬声”,然后是重达数千吨的混凝土、钢铁与玻璃一齐爆裂出如战场发射炮弹的声响。

当时在家的300多居民被迫撤离大楼,穿着睡衣,拎着一家老小的镜头出现在澳洲电视的头条新闻上。

2年过去了,现在悉尼最昂贵的一场法律官司在等待着Opal Tower的业主们。

但,悉尼Opal Tower的开发商再一次利用澳洲法律的漏洞,利用破产的方式准备“逃离”责难, 抛下这些“弱势群体”的小民。

Opal Tower业主群曾在Facebook描述,他们伟大的公寓就像古希腊人中宙斯神的眼泪。

如今,这眼泪不仅推倒了悉尼人对高层公寓的信心,更让许多业主直到如今,生活仍陷在巨大困境中。

今年2月15日的一次债务协调会议上,包括小业主在内的大厦债权人投票拒绝了“企业偿债安排协议”(Deed of Company Arrangement  简称DOCA) ,而债权人向开发商寻求仅仅3600万澳元的赔偿。

开发商已进入了“破产清算”阶段,说白了,业主们被“澳洲法律与开发商”严重套牢与清算了。

这间破产开发商的账户几乎是空的,银行仅有不到20万澳币存款 。

只有Opal Tower 的业主在煎熬吗? 

当然不是,悉尼南部的Mascot Towers公寓楼,就是“建造最为差劲”的建筑之一,有专家说其建筑商“真不该在这个领域存在”。

一批又一批“豆腐渣工程”揭开了悉尼公寓顽疾的“伤疤”, 以前许多开发商活得太滋润了!

这一切的缘由在哪里呢?

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澳洲法律是保护开发商的?

普通人心目中澳洲的法律是公平的,就像法学院课本封面图片的天平,绝不让任何利益有倾斜。

可惜,在建筑行业,澳洲小民在法律面前似乎是最无助的一群,强悍的地产商们“几乎超越法律”。Image

逃之夭夭的拿手好戏就是“法律上破产”, 这个局似乎在建楼前就“搭建”好了, 小民买楼只是请君入瓮而已。

光是2018年,澳洲有超过1350家建筑公司进入托管破产阶段,这凸显了澳洲开发商如何利用破产避免责任,置公寓业主于巨大的风险之下。

2017年9月之前的12个月中,这一数字为 1506家,在2016年期间则有1647家,这其中肯定有比Opal Tower 更严重的楼存在。

只有2500万人口的国家,每年却涌现出如此多的跑路专家, 这是法律与政客失败的体现。Image

澳洲建筑及律师行业的资深人士多年已经呼吁进行行业改革,如此轻易的破产法律漏洞该是补一补的时候了,该是立刻休正《住宅建筑法》(Home Building Act)的时候了。

新州的规定,分契式物业开发商必须将合同价值的2% ,预留给业主在建筑存在缺陷的情况下使用,但这种预备方案规模太小,“狡猾的开发商”往往通过提高公寓价格让业主们再次“背锅承担”。

在新州,对于轻微缺陷,业主可在两年的时间提出索赔,如果是结构性和重大缺陷则为六年。

好在新州政府已经有了新规,建筑商、顾问和开发商对建筑链中的最终用户负有审慎责任(Duty of Care)。

即便不存在直接的合同关系,新州成千上万的公寓业主现在也可以就建筑物包层、漏水和消防安全缺陷问题要求建筑商、顾问、和开发商进行索赔。

审慎责任适用于所有新建筑和不满十年的建筑。通过这项法律,新州公寓业主有机会就既往的建筑缺陷提出索赔。

然而,针对破产的公司则几乎没有法律途径,小业主们背负着承重的成本风险。

澳洲的开发商和建筑商早就熟知这个游戏规则 ,而且玩的越来越高明,“取消注册或进入托管,那么他们就不能被起诉”。

许多开发商建一个项目,成为一个专门公司,只是为了“做这一个项目”而已,并在最后一笔销售后,在利润得到支付后尽快关门大吉。

Opal Tower 这场马拉松式的集体诉讼,面临着一场艰苦的战斗,这是一个复杂的法律案例,到目前为止,包括开发商在内,还没有一个人确定谁有过错。

这场官司必定将会是昂贵的,大批律师将要为此投入大概许多年,“万一开发商无罪呢”?

这或许是西方民主国家的一个悲剧 – 最后,只有律师赢了!

4

不平等的较量

澳洲高层建筑巨人 —  Lendlease前董事长大卫·克劳福德(David Crawford)曾说,澳洲“可能”会存在更多类似Opal Tower的问题建筑。

他认为,当建筑商面临着完成项目的巨大压力,这可能会影响他们的工作质量。

Lendlease最为全澳最大的建筑商之一,拥有超过13万名员工,参与过包括悉尼歌剧院与伦敦奥运会运动员村的建设。

但Crawford 的言论更有”庇护开发商”的意思,这不是一个“施工压力”的问题,就是施工问题。Image

澳洲施工问题有多严重呢?

还以Opal Tower 为例,它的一些预制墙由“低强度混凝土”构成,而“设计缺陷”的水平支撑梁,在极端压力下非常容易爆裂。

而这样一个建筑物居然通过了悉尼奥林匹克公园管理局和新州规划部门的检查,并获得结构工程师和私人认证机构的签字通过。

开发商与小业主永远是不平等的关系,一个要的是蓝天大海,一个只想取一瓢利益。一个有强大的律师团队成天规划利益最大化,一个抢到了一套房子以为天下掉下了馅饼。

这是一场信息永远不对称的战争 ,即使在澳洲这样的法制国家,也同样会有这样的问题, 开发商、金融机构、政府与小业主之间, 小业主的利益往往是最微不足道的,如果不是Opal Tower 成为媒体的焦点 ,业主们的近况可能比这个还要糟糕许多。

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“悉尼府包公” Chandler — 救星的到来?!

法律漏洞修补前,新州州长任命了建筑业的“杀手” — 手持尚方宝剑的David Chandler。

Chandler 在澳洲建筑业拥有40年的骄人职业生涯,2019年在悉尼公寓市场“最危险”的时候,被派上“战场”, 他被任命为新州建筑事务专员(NSW Building Commissioner), 他的权利可以对几乎任何一栋在建工程进行“干涉”。

自那以后,他组建了一个由25人组成的审计小组,对新州各处建筑进行审计,以评估它们是否可以获得建筑“放行条”。

他的团队被授予进入和检查建筑工地、发布整改和停工令、阻止不合标准的房产被成交的权利,David Chandler的出现或许证明新州公寓的救星来了。Image

David Chandler (中)与新州州长

Chandler 的职业生涯参与了澳洲一些最具标志性的开发项目,如悉尼的Quay Apartments。他也是西悉尼大学计算,工程与数学学院的兼职教授,创建了智能现代建筑中心,他在1989年因其对建筑业的贡献而被授予澳大利亚勋章

但此时,悉尼人对建筑业的信仰已经被动摇,新南威尔士大学城市未来研究中心的研究人员曾做的一项调查,发现72%的人知道他们的公寓中至少存在一个重大缺陷,而漏水和火灾安全缺失最常见。

全澳洲也差不多,各地的历届议会一直以来都更多地关注着住房存量,而不是关注它是如何建造的,以及住在里面的人们的安全。

新州建筑业是一场巨大的利益食物链,建筑链中的每一方,从设计草案到最终建造,虽然都需要进行注册并符合要求,但魔高一尺道高一丈,私人认证就是浑水摸鱼的地方。

Chandler 将是这场游戏的改变者,他已经在行动…

5

“捕杀行动”

David Chandler 手持尚方宝剑已经在“捕杀”开发商的路上。Image

Chandler能“上打昏君、下斩奸臣”?

悉尼Auburn一栋16层高的公寓楼首先被祭了旗,David Chandler曾说这个是检查过的最差的公寓楼之一。令人难以置信的是,建造得如此糟糕的建筑居然还获得了入住证书。

位于Auburn Rd 93号的建筑是Auburn城市中心的Aya Eliza项目的两座塔楼之一,开发商曾在其网站上将其称为 “最优秀标准的建筑地标”。

当Chandler去年10月第一次访问该建筑时,他感到震惊的是,两部电梯中只有一部能用,另一部井道因施工缺陷而无法安装其电梯。

很快,Chandler 第二把火的名单逐渐扩大。

他连续向悉尼和纽卡斯尔北部Forster的四栋建筑的开发商发出了禁令,要求他们在修复建筑缺陷后才能获得建筑物使用认证。

悉尼的一个项目则是Lindfield的Beaconsfield Parade路12号的联排别墅墙面、卫生间瓷砖和防水存在问题。另一项目Strathfield利物浦路319号的一个六层公寓已被立即停工,原因是存在严重的结构缺陷。

2021年,第三把火烧向更多开发商。David Chandler已下令新州近千套未合规的公寓应进行整修,这些公寓总价值超过5亿澳元。

这项命令涉及10个问题开发项目,其中有9个位于悉尼,这些项目存有的包括劣质磁砖、楼板开裂、消防安全未合规以及防水工作不完善等问题。 

尾声

Chandler 包治百病吗?显然是不可能的。

过惯了好日子的开发商怎会“任人宰割”。

目前已有两家开发商  — 在Strathfield 拥有开发项目的OandE Developments,以及在Lidcombe 进行开发的Australian YMCI,正试图在土地与环境法庭(Land and Environment Court)上推翻这些来自Chandler 的命令。 

与此同时,房地产代理正在为“违规”中的2栋(Forster及Lindfield)做广告,“无论是在外观或整体建造上,这两栋大楼都非常优质。”

然而,这些楼盘的在线广告中都明没有提及其开发商已遭Chandler 下令整改。 

Chandler是雄心万丈的,他曾表示,自己将“自上而下”对整个行业进行大力整顿,他的团队已经对近70个项目的建筑使用执照进行调整。 

他说:人们伟大的置业梦不应该成为房屋缺陷和价值暴跌噩梦。因此,我们应该确保建筑商对不合规的工程负起责任。

他的团队或许能让人们相信剩下的项目在结构上是健全的,是优质的开发商使用优秀的认证员和工程师打造的。

但,”悉尼府包公” — David  Chandler 下令整改项目中,还没有一家大型开发商。

他只是向一线开发商提出了警告,他在刀刃上跳舞,还是举起铡刀真的替天行道,我们真的还得拭目以待。

各位看官对澳洲公寓市场有何吐槽与建议欢迎留言!

资料来源:

https://www.commercialrealestate.com.au/news/opal-tower-hurt-values-of-neighbouring-projects-1034642/

https://www.smh.com.au/national/nsw/sydney-building-nightmare-set-to-cost-maryam-her-life-savings-20210319-p57cb5.html

https://www.smh.com.au/national/nsw/developer-of-sydney-s-worst-tower-ordered-to-fix-faults-20210310-p579cq.html

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