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- 前言
- 考虑贷款重组是否适合您
- 明确您通过贷款重组想要实现的目的
- 先与您当前的贷款方进行谈判
- 了解信用评分对贷款重组能力的影响
- 衡量还款能力！确保收入能够支付新的贷款还款
- 了解贷款重组流程
- 结语
前言
2020年11月3日，澳洲央行做出了一项重要决定，即将现金利率降低至史上最低的0.1%。这一决定使得一些借款人打电话给他们的贷款方，寻求一个更好的利率。另一些借款人则倾向于选择其他贷款方进行贷款重组，也有一些借款人选择按兵不动。
如果您也在考虑贷款重组，本文罗列了一些关键考虑因素，帮助您做出深思熟虑并有效益的决定。
考虑贷款重组是否适合您
贷款重组最重要的原因是找到一个更适合您目前情况的贷款方案，从而可以省下一笔钱。因此，在采取行动之前务必要考虑贷款重组的成本，以确保它是更好的选择。目前市场上的许多现金返还优惠政策，也让这一考量变得更复杂。
比较利率（comparison rates）指数涵盖了房贷中的各种费用和贷款利率，可以帮助您更好地比较不同的房贷成本。
常见的贷款重组成本包括
o 解约金（Break fees）
如果您现有的是固定利率房贷，那么当您转贷或是提早还款时就有可能需要额外支付这部分费用。这笔费用主要用于补偿由于借款人违反固定利率房贷协议，而给贷款方带来的任何损失，包括管理费和批发借款成本。根据每个房贷方案不同，解约金也各不相同。
o 贷款申请费 (Mortgage application fee）
也称为开户费（establishment fee），银行在设立贷款重组时可能会收取这一一次性的费用用作管理费，范围从0至1,000 澳币不等。
o 评估费 (Valuation fee)
新的贷款方可能会要求先完成评估，才能向他们借贷，目的是评估房屋的当前市场价值。评估费可能可以免收。但如果需要支付的话，不同的贷款方收费不同，最高可达600澳币。
o 解除抵押费 (Discharge fee)
也被称为交割费（settlement fee）。当借款人还清贷款要求解除抵押、或选择其他贷款方转贷时，就需要支付这一费用。范围从150至400澳币不等。
o 贷款保险 (Lenders mortgage insurance，缩写LMI)
当您的贷款额超过房屋总价值的80%，银行可能会要求您支付贷款保险费，防止借款人无法还款时贷款人的利益收到损失。
o 年费 (Annual fee)
一些贷款方可能会收取贷款期间的年费。另也有一些贷款方会免收这方面费用作为优惠政策。
明确您通过贷款重组想要实现的目的
选择贷款重组的原因多种多样。也许您是想利用更好的方案、更低的利率、更灵活的条款来将您房屋的净值用于翻新或投资，或是债务重组。但在采取行动之前，您还需更多了解贷款重组背后的原因。
o 较低利率
以较低利率进行贷款重组，您可以减少整个贷款期间的还款额。例如，我们可以使用Westpac房贷还款额计算器，您可以在下表中看到，利率降低0.5%，意味着每个月的还款额减少了132澳币，并在整个贷款期间节省了约4.7万澳币的利息。（假设利率不变，并且在贷款期限内按时偿还了每月最低还款额。）
需要注意的是：
o 浮动利率有可能变化，您可能最终要支付更高的利率。
o 如果您切换固定利率贷款或提早还清固定利率贷款，那么可能需支付额外的解约金（break cost）。
o 利用房屋净值来为翻修房屋提供资金
房屋净值指的是您直接拥有的部分房屋价值。它本质上是房屋的价值减去亏欠房贷额。如果您正寻求贷款来翻修房屋，那么通过偿还贷款或房产增值来增加房屋净值对贷款重组是非常有帮助的。
举个例子：假设您有一处价值60万澳币的房产，并借贷了30万澳币。一旦贷款人的贷款比例（loan to value ratio，简称LVR）达到了房产价值的80%，那么基于当前市场价值，您就有可能额外借到18万澳币来进一步翻修房屋。
但您需注意：
o 借更多的钱意味着可能需要更长时间才能还清，从而使您总共支付的利息和还款额更高。
o 尽管您可能想利用房屋净值的好处，但您仍需要证明有能力偿还增加的贷款。
o 您的固定利率房贷即将到期。
房贷即将到期是一个重新审视您的个人财务状况的机会，从而决定未来的最佳方案，无论是继续选择当前的贷款方还是贷款重组。
在大多数固定利率房贷协议中，当固定利率房贷到期，您的贷款将变回浮动利率。或者您可以选择在规定时间内（例如14天）将您的贷款全部或部分转为另一个固定利率贷款，这不会产生额外费用。
o 您正在偿还其他债务，并且想简化您的财务状况。
同时有多笔债务并不罕见，因为借款通常用于不同目的。但是，及时还上多笔还款可能比较困难了。如果您想简化财务状况，可以在贷款重组时考虑债务合并，尤其是如果可以取得更低的利率的情况下。
虽然把所有债务都转入一个房贷来获得更低利率听上去非常诱人，但同时也意味着您可能要用更长的时间还清短期贷款，例如个人贷款，那么长期来看会花费更多。
如果您想要通过把所有债务合并到一个更低利率的贷款里来减少还款额，那么您可以考虑偿还多于最低还款额的钱，并与您本来可能需要还的短期贷款还款额保持一致，以此来减少长期支付的利息。
o 提供投资资金。
贷款重组也可能是个利用房屋净值来借贷买股票、甚至投资房地产的机会。
在行动之前，务必要寻求适合您的财务和税务建议，从而了解其中的风险，主要包括：
- 更大的损失，因为即使投资失利，仍然需要偿还借款。
- 如果是以浮动利率借贷，那么利率和还款额可能会上涨。
先与您当前的贷款方进行谈判
对于许多人来说，贷款重组的目的在于换成利率更低或还款额更低的房贷。
无论您是处于何种原因，我们推荐您第一步先跟当前的贷款方沟通，了解他们是否有更具竞争力的贷款方案。例如折扣利率、免除部分费用或甚至是对冲账户（offset account）的使用或提现（redraw）功能。
您需注意：
o 与您当前贷款方就同一房贷协商降低利率并不会影响您的信用评分，因为并不需要信用审核。
o 如果银行的信贷政策产生了变化，例如引入了更严格的债务偿还标准，可能会对您贷款重组的能力产生影响。
了解信用评分对贷款重组能力的影响
对于任何新的房贷申请，贷款方通常会参考信用报告机构提供的信息来审查您的信用评分。
信用评分一般是基于几个因素，包括您已使用的信用额度和类型、借自于谁以及您是否有持续还款。
您的信用评分表明了您偿还新贷款的可能性，所以对于贷款申请非常重要。
信用评分低可能不利于您的贷款重组。相反，较高的信用评分更利于贷款重组申请。在申请贷款重组前，您最好先查看一下您的信用评分。您可以一年一次从信用报告机构Equifax, illion和Experian获取免费的信用报告副本。
您需注意：
o 多次询问信用记录会对信用评分有负面影响。如果您试图进行贷款重组而遭到拒绝，接着又向另一家贷款方提出申请，那么您的信用评分就可能会下降。因此，您需要考虑借贷产品最适合您，并且您最可能符合贷款条件的贷款方。为了确保这一点，贷款经纪人（mortgage broker）可以为您提供建议。
衡量还款能力！确保收入能够支付新的贷款还款
您的债务收入比（debt-to-income ratio，简称DTI）是一些银行衡量您偿还贷款能力的一种方法。
DTI的计算方法是您的总债务（包括其他贷款、信用卡和透支限额）除以您的年总收入（税前）。这项指标使银行可以确定您偿还贷款的可能性。
例如，一对夫妻的年收入合计为15万澳币，他们想贷款重组，贷款金额为60万澳币，同时他们的信用卡限额是1.5万澳币。
那么他们的DTI计算如下：
新贷款60万 + 信用卡1.5万=总债务61.5万
61.5万 ÷ 15万 = 4.1 DTI
也就是说，对应每1澳币的收入，这对夫妇想要借贷4.1澳币。
您的DTI 越低，作为借款人就越有利。
以下几点建议可以帮助您降低DTI：
o 减少日常不使用的债务设置。
例如如果您有1.5万信用卡额度，但鲜少使用，那么可以考虑降低额度至你更常用的水平。
o 提高还款额，以更快地减少债务。
o 延后或减少购买支出来避免承担更多债务。
了解贷款重组流程
无论您是出于什么原因，您都需要了解贷款重组的整体流程和步骤。
第一步：计算您的借款金额
您的借款金额应该包括您当前贷款需要偿还的金额，以及任何翻新、债务整合或其他额外费用。您可以通过查看纸质或在线账户对账单，确认未偿还贷款余额是多少，还款额是多少以及多久偿还一次。
第二步：搜集信息，深思熟虑后再做决定
查看不同贷款方的利率和优惠政策，并将它们与您当前的贷款进行比较。如果您没有时间直接联系贷款方，您还可以与贷款经纪人讨论不同可能性，选出最适合您的方案。
可能在某些情况下，维持当前的贷款会是更好的选择。例如，鉴于所涉及的成本，放弃当前固定利率贷款以节省10个基点（0.10%）可能并不划算。
第三步：选择您的贷款框架组成
如果您不确定更灵活的浮动利率贷款（通常还会同时有提现功能或对冲账户），还是固定利率贷款更适合您，那么您可以选择拆分贷款。
您的房贷将分成两个贷款账户，一个固定利率账户和另一个浮动利率账户，兼顾灵活性和确定性。
第四步：申请贷款重组
您需要向贷款方递交文件来完成您的贷款申请，其中包括：个人信息、收入证明、当前贷款详细信息、房产详细信息以及您其他贷款中的收入、支出、资产、欠款信息。在收到以上材料之后，贷款方将征求您的许可进行信用审核。
第五步：贷款重组获批
当您的新贷款获批，新的贷款方会提供给您新贷款的文件。您应当确保自己了解贷款协议中的条款和条件，建议您在签署前寻求独立的法律建议。
第六步：转让抵押贷款
在签署所有文件后，您的新贷款方通常会安排偿还您的前贷款方，并转让抵押贷款。当交割结束后，您会收到来自新贷款方的欢迎礼包，其中会再次列明您的利率和还款条件。
总而言之，如果您正考虑贷款重组，您需要非常清楚您的原因和想要达到的目的，并且多花些时间搜集信息，确保您可以从贷款重组中受益。
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