六步让您选择最“好”的中介 – 听地产大佬讲述挑选中介绝招锁定远超市场的回报

大多数人可能会选择其所在区域内声望“高”的中介公司（或其销售人员）。但实际上，在做出选择前，您可能忽略了中介及其销售人员与您物业的匹配度。我们知道，在两居室公寓的销售中表现最佳的中介公司或其销售，可能并不一定是销售四居室独立式住宅的最佳者。

另外，一些卖家可能会非常关注佣金。像购买其它商品或服务一样，如果您把降低中介佣金作为首要考虑的因素，那您可能得不到一个专业的销售服务，而且可能会错失销售良机。佣金太低，您的物业也可能会被委派给经验不足的销售人员。

 

常言道，“货比三家”。选择中介也是一样的。但我们又该如何比较呢，哪些是最为优先的挑选因素呢？

 

第一步：收集“销售人员”信息。

 

每个区每个周末都会有销售物业的开放日或拍卖日，到现场收集“第一手”的销售人员信息。也许这个步骤可以安排在您进行了“网络调研”之后。澳洲有许多非常好的房产中介网站，在这些网站上，都提供了非常实用的搜寻当地“好”中介的功能。

比较他们各自熟悉的地区，擅长销售的房产类型、价位，以及想办法获取更多关于他们的客户的反馈。一旦确定好入选的销售人员的“短”名单，就可以进一步与他们进行联系。

– realestate.com.au 搜寻中介专栏
– domain.com.au 搜寻中介专栏
– www.agentselect.com.au
– www.openagent.com.au

 

看看这些策略是否可以吸引到您，是否适合吸引您认为的潜在的买家？您需要知道您的房子会吸引谁，这点，您的中介销售人员应该通过他们的建议让您明白这一点。

 

对于什么是最优的线下和线上推广的营销组合，没有一条所谓的“黄金定律”。但是，如果您的房产对大众投资者具有非常好的吸引力，制定一套针对性的在线推广的战略将会吸引到更多的投资者，也许会有从外省赶来的。

 

而如果你的房子“中规中矩”，而且被特定背景或区域的人群所喜欢，比如说您有一栋独立的砖房，在华人区较好的位置，那么在本地发放印刷类的宣传页可能会更“有的放矢”。

大卫先生说，根据经验，您可能要为营销成本预算约1％的房屋价值。

 

第五步：与中介核对具体服务条款。

 

和中介确定好他们为您提供服务的各项具体条款，包括是否承诺保证更多细节上的工作。比如，启动市场推广后，向您反馈市场进展的频率，以及每个开放日他们的销售人员是否保证准时到场。

 

另外，签署“独家代理”的期限一般为“60天”或更长，但尽可能和中介达成一致，将其缩短到“30天”。时间越长，对于中介越有利。

 

第六步：考虑重新翻新/装饰房间。

 

有些中介会给出翻新，或添置、更换全新的家具，使得房间装饰一新的建议。但这种策略也不是“万金油”。假如，您是出售一所学生公寓，那么，您无需花费上万费用的家具和装修费用。但如果您的物业是位于悉尼东区的一座5居室的大房子，用于翻新或更换家具的费用，与整装后获取的增值回报就很多时候是会显得“微不足道”。

有些中介可能会给出“改建”或“增建”的建议。比如，亚历山大先生在“悉尼英雄早报”上分享了他的一次选择中介的经历。

 

亚历山大先生联系当地的三家知名的房地产销售人员，让他们给他的一所房产做一个估价。很快，三位销售人员都提出了相同的估值，佣金和其它费用也是相差不多。

 

虽然，第二家中介的价格略高一些，但亚历山大先生认为他确实值那个价格。因为，这位中介的销售人员不仅解答了一直困惑他的问题（把车库改建成一栋独立“单层公寓”好，还是“在目前的单层屋上加建二层”好？），而且，销售人员还进一步建议拿“加建二层”的钱投资一套市场上正在出售的一所单身公寓，未来一定会给他带来更好地投资回报。

 

“在他们之间选择真的很难，因为他们每一位都非常非常的专业”，亚历山大先生说，“如果真让我选择，我会选择第二家中介的销售人员。因为他表现出了强烈的商业头脑，而这种投资理念将会直接体现到其房产的销售工作中，并为我带来更丰厚的回报。尽管我可能与第一和第三家中介保持更好的关系，但我会选择第二家的销售人员”。

 

总之，您需要让您所在的区域最好的中介参与进来。这不仅将给您一个极有权威的选择，而且一定可以让您从中学到许多，从而让您更加自信的进行决策。当然，最终选择时，您还需要考虑您自身房产的类型，当地相同类型房产销售的情况及各代理商过去的表现。

 

相关参考

1）Macquarie.com: How to choose the right agent for your home

2）Sydney Morning Hero: How to choose a real estate agent – by Mr Alexandra Cain