先用小本子记下这句话：
你在国外买的公寓，其价值不是房子，这个房子从建好那一刹那就开始贬值，没有升值，能给你带来回报和升值的，是这个公寓所能享用的配套，也就是政府的基建和城市的配套价值。
国外的公寓，就是住宅，是区别于别墅而有的称呼。
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三五年前，在悉尼买Parramatta公寓的朋友们，应该已经深切感觉到了买错之后的市场回击。
每周我们关注悉尼的出清率、上涨百分比，和这里的房子是没有关系的。
我们冲着什么来买的？
1、悉尼副中心
2、悉尼副CBD
3、悉尼向西发展的中心主轴
4、悉尼东南西北交通中心
每个概念，都是真的，都是事实，中介没有忽视，政府也是这么规划的。
但，为什么会买错？
是因为我们在用中国式的思维来思考悉尼。
北京副中心的通州，是过去10多年的北京涨幅最大的区域，2000年的月亮湾小区，2000元/平，卖不动，如今的二手房，60000元/平。
30倍的涨幅，放眼全球，找不到竞争对手。
深圳的中心，在过去的40年间，从罗湖到福田，如今到南山，每一次都是房价的暴击，如今的南山，是深圳的房价制高点，最高已经30万/平。
所以，既然是真的，世界上也是有诸多成功案例的，但，为什么在悉尼会投资失败？
为什么？
1、概念被透支过多。
2、价格已经过高。
3、规划层数太高、户数过多。
4、供应量过大。
5、概念兑现需要时间。
6、国外建设速度过慢。
基本上，在国外，所谓的城市变革性的概念一定是不能太当回事的。
比如，副CBD、副中心、新区、新城等等这样的概念，一律要PASS，不要听不要听不要听。
同样的话，也说给墨尔本。
因为，一样的副CBD的坑，也一样发生在墨尔本。
墨尔本更NB，有两个副CBD的概念。
西边的Werribee、东边的Boxhill，都在宣称自己是未来的副中心、CBD。
西边在盖别墅，东边在盖超高层公寓。
对不起，事实已经告诉我们，市场表现很差，回报一定是大失所望的，回报率一定是匹配不上副中心这样NB的称号的。
事实上，作为副CBD都是不靠谱的，墨尔本CBD的公寓都是严重过剩的，还轮得到其它地方来挤泡沫？
而这些地方，充其量就是一个小的就业中心而已，但你脑海里想像着一个副中心的期待去买房，一定是要大失所望的。
如下图，Boxhill的摩天大楼，CBD概念。
而对于Boxhill来说，连CBD的高层公寓都是要严格慎入的，这儿的超高层，就更是坑中坑了。
千万别碰，一入坑，万劫不复。
类似副中心这样的坑，在布里斯班还没有，因为，布里斯班还在发展自己的唯一CBD，还没有任何副CBD的苗头。
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以前的悉尼、布里斯班都有一个共性。
在工业化的时代，河边都是工业区，有大片的工厂，因为出海方便，货物上下船方便。
如今，工厂关闭或拆迁后，通常都是规划为高密度公寓，体量很大，供应很大，通常打出概念：轻奢商业、河景、生活方式。
说真的，这些也是非常重要的。
所以，悉尼的Rhodes、Chatswood，都靠着优秀的商业配套，取得了不错的市场回报和业界口碑。
但是，但可是，在悉尼，Wentworth Point、Melrose Park，这两个地方，也是一样靠着这些概念，却成了在市场回报中表现最差最差的公寓。
为何？
公寓买的是什么？
公寓买的不是房子，是公寓所在区域的政府基建、城市配套以及河景和其它稀缺资源。
比如，
1、大型商业中心
2、大型办公楼聚集
3、火车站或地铁站
4、高速或道路
5、名校或大学
这些基建，是很难复制的，是很难替代的。
因为，全球只有一个基建狂魔就是中国，国外的基建都是很慢很慢的。
所以，不要碰没有基建、没有重要配套、没有稀缺配套的公寓。
同样的坑，在布里斯班也是一样一样的，先找到两个给你们说说。
1、就是布里斯班的West End。
之前也是工业区，如今升级为高密度公寓。
唯一的概念：河景。
同样的问题是：这里没有基建，这里没有交通，这里没有大型商业。
所以，这里的公寓，也是远远的跑输了市场大盘。
注意，再次重复。
公寓买的不是房子，而是借房子的名义，买了这里的基建价值和配套价值。
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2、再说一下布里斯班的坑区域，就是汉密尔顿的河边高密度公寓开发区域，Northshore Hamilton。
远离市中心，比West End还要远，有一些概念。
1、河边、河景。
2、政府重点规划打造。
3、有公园、有高尔夫啥的。
4、也有规划科技园啥的。
但，这里肯定是不能碰的。
这里的问题和悉尼的Wentworth Point、Melrose Park是一模一样的问题。
1、没有交通和基建。
2、河景不是刚需。
3、远离市中心和就业中心。
4、盖的太多了！
这里的回报率，比Newstead要惨很多。
总结
再次重复。
公寓的坑确实比较多，在国内的负面也比较多。
公寓的坑，主要是坑在了三个方面，一是区域本质就错了，就是我今天讲的这个原则。
还有两个坑，垃圾开发商的垃圾盘和过度透支的价格。
这两个坑，我下回再分解。
今天，先学会这一条，再次重复：
你在国外买的公寓，其价值不是房子，这个房子从建好那一刹那就开始贬值，没有升值，能给你带来回报和升值的，是这个公寓所能享用的配套价值的升值，也就是政府的基建和城市的配套价值。
其配套价值越大、越稀缺，越好。
CBD是第一配套。
然后是中型就业中心、超级名校、商业街区等。
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