全球房地产价格普遍上涨，多国涨幅创纪录，楼市何时能降温？

今年以来，全球多国房屋价格看涨声一片，部分房价甚至迎来了10年来最大涨幅。据英国房地产信息企业莱坊（Knight Frank）在今年9月公布的《全球房价指数》（Global House Price Index）（下文称“指数”）显示，第二季度全球平均房价同比上涨9.2%。在全球55个国家之中，土耳其房价涨幅最高，为29.2%；新西兰房价涨幅排名第二，为25.9%；美国和斯洛伐克的房价排名则分列第三、第四，房价涨幅达到18.6%。

从该指数还可以得知，世界发达经济体几乎垄断了房价涨幅榜。据悉，12个世界发达经济体中有10个平均价格增长了12%。

全球房价罕见齐涨，在很大程度上，这与疫情期间各国政府推出大规模财政和货币刺激措施有关，同时引发了各国政府对于房地产泡沫的担忧。

“如今火热的楼市并不全然是炒作，主要还是出于人们倾向于投资避险，使资金加快进入楼市，”地产分析师严跃进向21世纪经济报道记者表示，毕竟楼市有保值增值的功能属性。

不能承受之重的全球房价

在这次的全球楼市暴涨潮中，欧美发达经济体尤为突出。特别是美国，房价涨速创出历年之最。

11月22日，美地产经纪商协会（NAR）公布数据显示，美国10月份成屋销售环比增长0.8%，为1月份以来的最高增幅；成屋价格中值较上年同期上涨13.1%，至35.39万美元。

美国房价的飙涨，源于当地民众强烈的购房热情。疫情发生后，人们出行受限，对居家办公和远程上课等也有了更多的需求。此外，促使人们买房的主因还是在疫情期间的超低房贷利率。

2020年，美国房贷利率开始大幅下降。到2021年初，美国房贷利率创历史低位，当时30年期固定利率按揭贷款利率为2.65%。据悉，在今年夏季的大部分时间，利率都低于3%。所以，美国人的购房热情持续上涨，此前还出现了一个新楼盘或一块地有超过一百人排队的现象。

尽管房价创出纪录，但人们对美国房屋市场的追捧热情并未消退。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，10月底有125万套房屋可供出售，与一年前相比，减少了12%。按照目前的售房速度计算，供应量大约可以维持2.4个月。有房地产经纪人认为，任何低于五个月的供应量都是市场紧张的标志。可见，美国整个房产市场都呈现出供不应求的景象。

美国楼市如今的表现只是全球房地产陷入狂热的一个缩影。与美国情况相似的，还有英国、加拿大、澳大利亚等国家。

得益于现金利率和抵押贷款利率都创出新低，短短一年内，澳大利亚悉尼的房价中位数就上涨了30%。同样的例子，还有英国和加拿大。

据英国最大的抵押贷款机构Halifax发布的最新房价指数报告显示，英国10月房价连续第四个月上涨，单月涨幅0.9%，平均房价首次突破了27万英镑，相比去年同期增长了8.1%。另外，加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association, CREA）也发布了10月份的全国房屋销售数据，指出销量比9月份增长了8.6%，10月份的综合MLS房价指数上升了2.7%，年同比上升了逾23%。

在央行宽松的货币政策下，房贷利息大幅降低，房屋价格也不断被推高。

严跃进向21世纪经济报道记者表示，目前全球的楼市确实存在泡沫，但如今的“泡沫”跟当年的次贷危机所产生的“泡沫”有所不同，“虽然房价被炒高了，但有一定的合理性。在疫情之下的各种资金正加快进入房地产市场，皆因人们寻求避险。出于这种需求，因此高房价并不是纯粹的炒作。”

房价何以至此？

各国的房价持续走高，除了房贷利率快速下行这个直接原因之外，背后还有多重因素造成。

首先是疫情之下劳动力紧缺和材料费用上涨的问题，这在美国尤为突出。截至9月底，全美建筑业约有超过33万个职位空缺。而在10月份，美国建筑成本同比增长12.3%，创下历史新高。受到建筑材料和劳动力短缺的影响，美国单户住宅建设量在10月份暴跌，而授权建设但尚未开工的房屋数量跃升至15年来的最高水平。

此外，央行大规模的经济刺激也增加了居民的可支配收入。有经济学家测算， 2020年至2021年，美国居民可支配收入比无疫情状态下可能累计高出约2.4万亿美元。2021年，在拜登政府1.84万亿美元的巨额刺激计划支撑下，居民可支配收入的增长可能接近9%。

另外，在欧元区，在经济同比萎缩6.5%的情况下，2020年欧元区居民人均可支配收入也逆势同比增长了0.3%。发达经济体的居民可支配收入不降反升，进一步刺激了人们的购房需求。

“当前的全球房价之所以大规模地上涨，实际上的因为美国大规模‘放水’之后所导致的全球物价飞涨。”盘古智库高级研究员江瀚向21世纪经济报道记者分析称，这种上涨是由于货币超发所带来的通货膨胀，再加上上游成本的大幅度上涨共同导致的结果。

公开数据显示，2021年，全球有80多个国家和地区的通胀率创下近5年新高，今年，全球整体的通胀率将达到4.3%，创10年来的新高。日益攀升的通胀，也导致欧美地区的消费指数上涨。据悉，欧元区CPI在11月同比增长4.9%，为25年来最大涨幅，另外，美国10月份的CPI同比上涨6.2%，创31年来最大涨幅。

“震荡”的未来？

面对急剧飙升的通胀，各国开始给出措施给过热的房地产市场“降温”。

11月初，美国总统拜登推出1.75万亿美元支出计划，表示这项法案是缓解物价上涨的重要途径。另外，其他国家如加拿大、英国、澳大利亚等国家也都在加息的路上蠢蠢欲动。

对此，江瀚向记者表示，当前通胀还没有短时间内回落的可能性。“虽然美联储加息的预期是很明确的，但由于整个市场现状依然处于疫情的不确定因素之中，随时都有可能出现通胀水平进一步提高的情况。”江瀚表示，未来的通胀压力还得看整个市场的预期和疫情的情况。

房价依旧居高不下，然而购房者却开始意兴阑珊。

“房价飙升抹去了较低利率带来的购买力提升，导致许多潜在购房者推迟出手。”富国银行资深分析师Mark Vitner分析称。在莱坊（Knight Frank）的报告中也显示，部分国家近期住房需求出现趋缓迹象，例如美国住房担保贷款申请有所下降等。同时，新西兰、英国等国家上调利率的预期也使得购房热情有所降温。

若后续市场失去了消费者的追捧，房地产市场就能重归平静吗？

美西银行(Bank of the West)首席分析师Scott Anderson分析称，今天的住房市场受到长期利率波动、供房能力低下、劳动力和土地缺乏等因素影响，“我们预测住房市场活动将在未来18个月内稳定在一个更可持续的步伐上，那些可能是在疫情期间提前进行的房屋销售会带来一些回报。

在江瀚看来，房地产市场的稳定还需要一定时间。“到现在为止，世界上很多经济的综合变化依旧是无法预测的。”他向21世纪经济报道记者预测，未来的全球楼市的走势将有可能依旧处于比较震荡的状态，这和整体通胀水平、上游成本市场以及原材料市场的价格都是紧密相关的。

“判断全球房地产市场走势最核心的因素，还是要看疫情能否得到有序的控制以及世界经济能否得到有效的恢复。”江瀚进一步表示。