了解澳洲“建房出租”政策

住房可负担性问题

随着恢复上涨的房价，住房可负担性问题也将很快重新浮现。

住房可负担性一直都是倍受关注的话题。虽然在新冠疫情席卷全球的当口，人们更担心的是房市是否会崩溃，但是在几个月前，经济学家们（包括Westpac西太平洋银行的经济学家）已上调房价预测，因为澳洲经济复苏的速度超出了人们预期，并且利率将有望长期维持在历史低位。

对于那些由于房价过高买不起房，或是不想搬到房价较低地区居住的澳洲人来说，购房之路可谓是困难重重。然而，疫情之后的一个转机是，新的住房选择似乎正在通过新兴的“建房出租”（build-to-rent）行业进入市场。

全新税收优惠政策出台

近几个月来，新州和维州政府都出台了针对新的建房出租项目的税收优惠政策。此举是为了让那些希望分散投资组合、并获得低风险、稳定收益的机构投资者和养老基金对建房出租行业更感兴趣。

而这一点已经有所显现。房产投资公司Qualitas透露其已经与财力雄厚的Tim Gurner共同创建了10亿澳币的建房出租开发基金。澳大利亚最大的基金之一，资产规模达到1,350亿澳币的Aware Super也已经计划将其房地产投资的高达10%投资于离岸的建房出租项目，另外5%投资于当地的经济适用房，包括建房出租项目。

“这将给我们更多信心，来推动住房建筑业的发展，为投资者和开发商提供更多选择，并最终为租户提供更多住房选择和权益保障。”

新州财政部长Dominic Perrottet在宣布税收优惠政策时表示。

建房出租项目是否是万能之策？

在建房出租项目中，投资者和开发商将建造和管理房产或住房社区，消除一些租赁的常见缺点，比如短期租赁。

Grattan Institute的家庭理财计划总监Brandan Coates表示，建房出租项目并不是解决复杂的住房可负担性问题的灵丹妙药。因为这些项目主要针对的是收入在平均水平的人群，其主要的好处在于保障租住权。

“在澳洲，这些项目往往是为了提供更好的租房体验，所以它们的租金往往高于平均水平。但这并不是问题 —— 因为同时为看重租住权的人们提供了更好的租户保障。但对于那些无法负担房租的低收入人群来说，这并不是解决住房问题的办法。”他进一步说道。

近期发布的《退休收入审查》中也探讨了这一问题，并指出未持有房产的退休人员贫困程度更高。Grattan的数据显示，到2056年，退休人员拥有自己的住房的比例将从目前的八成跌至仅有三分之二。该研究还发现，在1981年至2016年期间，25-34岁人群的住房自有率已从60%以上跌至了45%。澳大利亚中年人群的住房自有率也有所下降。

然而， 他同时也表示精明的建房出租审批策略可以帮助经济适用房发展，援引了美国地方政府是如何利用开发权来提高社区中的社会福利住房水平。

“地方议会可以对开发商说‘你的土地性质以及我们的城市规划许可你在该街区建造100套住房。但现在如果你要建造120套住房，那么我们希望你也可以在本项目中或附近再额外建造20套住房，作为经济适用房，’”他举例道。

“我们确实需要更多经济适用房，但我们也需要高质量的住房，为人们提供长期的租住保障，而不必担心他们居住的房屋会被私人投资者出售。”

建房出租板块：起点低、增长快

Allen认为建房出租板块虽然起点很低，但增长很快。之前高昂的土地成本和低收益阻碍了机构进行投资，特别是在悉尼和墨尔本，因为在市场正炙手可热的情况下，显然开发商直接将房产出售给个人更有利可图，也更容易。

“新州和维州近期的税收优惠政策已经引起了开发商们的极大兴趣。他们还可能使得该领域对于像Mirvac和Lendlease这样的大开发商更有吸引力。而大开发商们已经在积极尝试创建新的资产类别，分散投资组合且并不打算出售。”

在新州的Miranda，Aware Super正在建造其在澳洲第一个专门建于出租的经济适用房项目。该Meridian项目的102套住房中的半数将以市场价的80%租赁给第一线工作人员 —— 例如护士、老师和警察。该项目将加入到养老基金现存的价值3.5亿澳币的经济适用房投资组合中。

Aware Super的收入和不动产部门负责人Damien Webb表示，建房出租之所以行得通有许多原因，例如租客想要在没有贷款压力的情况下，享受拥有一个家的舒适感和安全感。

他补充道，对于千禧一代来说，他们不一定非要拥有房子甚至车子，并且也很乐意与企业房东打交道。

他表示，“我们可以接受以优惠的租金出租，获得稍低一点的回报率，”他说道，并指出由于房租过高，许多人正被迫越来越远离城市。

“可以看到我们的会员正获得良好的回报，但同时也在寻求对社区产生影响，毕竟住房负担性是个关键问题。”

使租金更加负担得起

然而，来自Grattan的Coates表示，面对房价苦苦挣扎的，其实不是所有城市都需要的一线服务人员。

“我们需要记住，澳洲的平均年薪是5.8万澳币左右：而底层20%的人群每年的收入低于3万澳币。”

有几种方式可以使租金更负担得起 —— 增加租金补助以及建造社会福利住房。但《退休收入审查》认为，即使租金补助再上调40%，也不足以有效缩小租客和户主的退休收入差距。

Grattan计算得出，如果将租金补助增加40%，即单身人士每年大约得到1,400澳币，如果仅适用于养老金领取者，那么每年仅需花费3亿澳币，如果扩大范围到更年轻的租客，那么每年还需额外花费10亿澳币。

至于建造社会福利住房，10万套住房将需要100亿至150亿澳币的前期资本支出。

Coates 总结道：“土地税的优惠政策消除了澳洲建房出租行业发展的一个主要障碍，此类项目的性价比将前所未有的好。但这虽然可以为租客解决一些问题，却并不能降低住房成本。”