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- 买方市场到来？
- 什么时候适合抄底入市呢
- 悉墨这些地区对家庭更友好
- 结语
买方市场到来？
上月，悉尼房价下跌1.6%，创下1989年以来的最大跌幅。
另外新的数据还显示，墨尔本的拍卖市场已跌至去年8月也就是第6次封城以来的最低水平。专家预测，随着利率上升，拍卖清盘率将进一步下降。
自4月份见顶以来，澳洲房价一直在下跌。许多经济学家预计，到房地产市场触及最低点时，房价将至少下跌15%。如果这种情况发生，这将是澳洲有记录以来最大的跌幅。
其他首府城市仍有滞后，但房市低迷之势正在蔓延。霍巴特、布里斯班和堪培拉紧随悉尼的脚步，而珀斯似乎也失去了动力。
Barry Plant Melbourne的麦卡锡（Mike McCarthy）表示，市场正在调整以适应新的清盘率，卖家现在意识到他们无法获得与2021年相同的价格。
而这也拉开了澳洲房市买方市场主导的帷幕！
什么时候适合抄底入市？
那么，如果你想买房，目前形势意味着什么？历史是否为我们提供了市场如何复苏的线索，最初的迹象是什么？现在有可能抄底吗？
首先，房价变动的关键驱动力是什么？
历史表明，房地产市场的低迷往往与较高的抵押贷款利率有关。
全球金融危机期间和之后(2008年至2015年)的房地产周期，突显了加息和降息对房地产价格的影响有多快(尽管在此期间还有其他因素在发挥作用，包括增加和取消财政支持，这也对市场产生了影响)。
目前的房地产市场对利率变化尤为敏感，因为房主正面临“四重打击”。
“房价下降的速度比我们在上一次低迷时看到的要严重得多。CoreLogic亚太研究负责人劳利斯（Tim Lawless）说，“住房可负担性更差，家庭负债更高，通胀和利率上升带来的冲击更大。”
这意味着决定房价何时开始再次上涨的最大因素是利率，以及澳储行何时将再次开始降息周期。
劳利斯表示，“当我们看到利率开始企稳时，那很可能是房地产市场开始企稳的信号，这可能会在明年年中左右，如果不是更早的话。”
有两个迹象表明，我们可能正在接近利率周期的峰值：一是通胀开始回落，朝着2%至3%的目标区间回落，二是紧张的劳动力市场开始放松。
其次，房市低迷(和上升)是否遵循特定的模式？
首先，说到首府城市，你往往会看到悉尼和墨尔本领先，布里斯班和阿德莱德等较小的城市紧随其后。尽管也有例外。
Domain负责研究和经济事务的鲍威尔(Nicola Powell)说，与其他州府相比，悉尼和墨尔本的房价波动往往更大，因为房主对经济状况的变化更敏感。
“一般来说，就是收入更高、家庭负债更多、相应地投资活动更大的地方……因此，你往往会看到更大的波动，既包括价格上涨时的波动，也包括价格下跌时的波动。”
那么，城市郊区的房价呢？
同样的道理，在一座城市内，房价较高的郊区和地区往往是最先显示出低迷或房价上升迹象的地方，然后才会蔓延到其他地方。
悉尼东区（eastern suburbs）的房价在2021年6月达到峰值，因此该区的房价已经连续三个季度下跌。
在低端市场，如Blacktown、Central Coast和悉尼西南部，房价仍在上涨。
鲍威尔说，因此，如果你想在周期中找到房价触底的地方，就要密切关注价格较高的地区。
“当我们进入复苏阶段时，高端地区可能会率先恢复，东区就是其中之一。”
而房市低迷通常会持续多久？
Domain最近的一项分析观察了悉尼市场周期的持续时间，发现低迷期的持续时间(以月为单位)少于此前上升期的一半。
鲍威尔说，“低迷期通常比上升期更短，也不那么严重。”
劳利斯指出，在市场见顶之前的12个月里，房屋价值的年度涨幅都等于或高于随后从峰值到谷底的整个跌幅。“在每次市场见顶前的两年时间里，资本收益总是比随后从高峰到低谷的下跌更可观。”
所以，现在可以抄底吗？
劳利斯表示，人们应该根据自己的情况和预算来决定是否买房。
但有几个关键指标——综合宏观经济和房地产市场因素——表明市场可能正处于转折点。
消费者信心的追踪情况(根据ANZ-Roy Morgan的每周调查和Westpac-Melbourne Institute的月度调查记录)及时地与房地产市场呈现出“接近完美”的相关性。
消费者心态的任何改善(一个人购买主要家庭用品的意愿，或他们对未来12个月家庭财务状况的展望)都会给你一个信号，表明房地产市场也开始好转。
房产指标还包括房源数量、房产的平均销售时间以及卖家的折扣率。
鲍威尔博士补充说，参加拍卖的人数，竞拍者的人数，以及拍卖清盘率都是市场的一个很好的晴雨表。
“60%被认为是清盘率的基准，因此，如果清仓率低于这一水平，通常表明市场正在调整，我们将看到价格下跌，而当清盘率高于60%时，情况显然会相反。”
悉墨这些地区对家庭更友好
据realestate.com.au报道，悉尼西南区中部和Parramatta西部地区是对家庭最友好的郊区，房屋买家在这里可以获得更好的交易，而且各种基础设施也相对较方便。
对比网站Finder.com.au研究对郊区的房价和家庭设施进行了调查，结果发现以上这些地区的郊区往往更便宜也比较方便，买家面临的竞争也更小，而且有更多可负担房屋可以选择。
距离CBD西南部17公里的Punchbowl是对家庭最友好且可负担性最高的悉尼郊区，附近的Regents Park、Berala和Lakemba紧随其后。
Parramatta附近的Prospect、Merrylands和Pendle Hill也是对家庭很友好的可负担郊区。
Finder.com.au注意到，这些郊区的单元房房价中位值在55万澳元以下。只有6%的悉尼郊区的单元房房价在这个区间内。
PropTrack数据则显示，住房买家在房源增多的郊区可以得到更好的房屋交易。
与去年相比，在内西区的Canada Bay和下北岸的Wollstonecraft看房的买家减少了30%至80%，而可供选择的房屋增加了近10%。
Marsden Park、Frenchs Forest、North Strathfield和附近的Rhodes的单元房房源有所增长，但需求下降，已经成为了买家的市场。
在墨尔本，根据Finder的分析，北部的Dallas区得分81分（满分100分），被评为该市最适合家庭居住的可负担城区。
其次是西北区Brookfield，得分为62分。
在距离CBD 40公里以内的独立屋市场中，共有8个城区上榜，除了上述两个城区， 其他城区包括：Kurunjang（57分）, Wyndham Vale（57）, Coolaroo（43）, Rockbank（38）, Melton South（29）以及Melton West（29）。
结语
住房可负担性多年来都是澳洲的一个热门话题。
随着澳洲正在进入40年来最大的房地产市场调整，我们将进一步看到买家和卖家之间的平衡发生变化。
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