为何李嘉诚认为香港楼价仍不会跌？

香港首富李嘉诚在本周召开的年度业绩 发布会上称，看不到楼价一两年会下跌，因为购买力太强。

 

尽管美联储上周加息，香港政府近来也采取多番“ 辣招”给房地产降温，香港这个全球最贵的楼市仍高烧不退，上周末更是创下了年初至今最火热的一手楼单周销售。根据野村国际汇总的数据，上周末香港共有520宗一手住宅售出，比过去三周平均水平高出逾5倍。中原地产在网站上周五公告，在3月6-12日的一周，香港二手房价格指数较前一周上涨0.48%至149.38，续创纪录新高。

 

“现在楼市可以说是非常亢奋，市场已完全反映了美联储加息，因此加息后买家照常入市购买，” 美联物业住宅部行政总裁布少明在电话采访时表示。他预计今年全年香港楼价将上升10%，而且升幅主要出现在上半年。

 

受到低廉的资金成本、以及来自 中资地产商近期频频在港高价拿地的刺激，香港楼市这头“狂牛”或许还能够继续奔跑一段时间。以下六张图展示香港楼市的最新情况、背后原因以及面临的风险。

 

1; 尽管美联储宣布了升息，香港一手楼上周末销售量反而创出新高

 

据发展商网站公开资料，上周末香港推出的新盘包括新鸿基地产的 汇玺，长实集团的 星涟海及会德丰的 Monterey，分别位于南昌站、马鞍山以及将军澳。有分析师表示，发展商纷纷对一手房推出按揭优惠，再加上香港最近推出的楼市“辣招”导致二手房供给几乎陷入停滞，进而刺激对新建住宅的需求。

2；充裕的资金、较低按揭成本继续刺激香港楼市上扬

 

根据香港金管局最新数据，截至今年1月，香港市场93.5%的按揭贷款以同业拆息(Hibor)作为定价参考。交银国际地产分析师 刘雅瀚在周一发表的报告中写道， Hibor明显低于Libor，表明香港流动性仍然充裕，相信美联储加息对房价影响有限，短期市场情绪有望保持强劲。

 

“香港流动性非常充裕，即使息差存在，但还没达到值得套利的地步，外来资金仍愿意留在香港，” 中信银行国际中国首席经济师 廖群在电话采访中表示。

 

另外，尽管美联储上周升息，香港的银行在按揭业务上仍颇为进取，推出比以往更优惠的按揭利率。根据彭博行业分析师Patrick Wong以及Francis Chan在周一发表的 报告，中银香港以及汇丰银行均在美联储加息后进一步提供优惠至Hibor+1.28%的按揭利率。

 

3；港元最优惠利率未受美联储升息影响

 

美联储2015年末至今已加息三次，然而香港的港元最优惠利率(Prime Rate)自2008年末至今纹丝不动。廖群预计，港元最优惠利率最快到今年底或明年初才会跟随上调。

 

4; 中资地产公司在香港大肆拿地，推升地价

受高房价吸引，近期包括海航集团在内的中资公司在香港大量高价拿地， 刷新香港土地竞标价格纪录。彭博根据官方数字汇编的数据显示，香港政府自2016年初以来的卖地收入超过122亿美元，其中约一半来自内地买家。从销售面积上看，今年香港拍卖出去的土地当中，有57.2%给了内地开发商，而该比例在2014年仅有9.5%。

 

海航集团旗下的公司近期积极在启德地区抢地，至今已夺得四块地皮耗资超过272亿港元。保利地产也在香港积极扩张，其本周在年报中 称，未来将更加关注香港市场并进一步寻找优质土地资源。

 

谈到中资地产高价来港拿地对楼价的影响，华侨银行驻新加坡经济学家 谢栋铭在电话采访时笑称，“面粉涨价，面包一定会涨的。”

 

5；香港房地产价格青云直上

 

根据香港中原城市领先指数，整体楼价较2008年的低位已累计高出160%，较1997年的高峰也显著高出近五成。高房价已经引发了香港市民的不满。

 

6；香港楼价超越大众承受能力

香港已连续七年高居年度《国际住房负担能力调查》 全球房价排名榜首位置，房价负担能力得分在参与调查的400多个市场中排在第一。

 

对于香港楼市屡创新高，财政司司长陈茂波上周末 写道，香港加息只是一个“ 几时”的问题，而不是一个“会否”的问题。现时一般楼宇按揭息率只有约2厘水平，加息会大大增加供楼人士的压力。而一旦国际资金流出现逆转，资金加快流出本港，本港的利息更可能会急速上升。

 

“现在楼价可以说是非常昂贵，但市场普遍预计楼价仍会上升，纷纷心急入市，” 美联物业的布少明表示。