为何中高密度住宅在澳洲不讨喜？青年买不起房原因都在此

一位知名经济学家认为，由于澳洲业主惯常反对在自家附近进行高密度开发，这种“不要在我家后院”的“邻避心态”（Not In My Back Yard，NIMBY）助推了房价和租金上涨，导致年轻澳人被挡在房市之外。

格拉坦研究所（Grattan Institute）经济政策主任科茨（Brendan Coates）在周三晚上的一次演讲中说，房屋和土地价值的飙升“是澳洲最紧迫的一些政策挑战的核心”。

科茨说，联邦和州政府需要在住房政策上做出艰难决定，以提高住房承受力，因为年轻澳洲人难以在房市立足。

他说：“要么人们接受他们的郊区密度增大，要么他们的孩子将无法买房，而老年人也无法在所住的郊区更换小房。这是一个我们可以解决的问题，但前提是我们要做出正确的选择。”

截至今年3月，全澳房价总值膨胀到了10.1万亿澳元，这是由创纪录的0.1%的史上最低官方现金利率推动的，并得到了包括HomeBuilder补助在内的政府优惠政策的帮助。自从储行（RBA）开始加息以应对通胀高涨以来，新州和维州房市已经遭受了2000亿澳元的打击，但房价仍然高于大流行前的水平。 科茨提出的一个解决办法是增加中密度或高密度的开发，以满足需求。

“人们总觉得所有新的首置业者都想拥有占地四分之一英亩的房产，但这是一种迷思。”他说，“其实许多人更喜欢内郊或中环的联排别墅、半独立式住宅或公寓，而不是城市边缘的独立屋。”

科茨说，分区限制和地方对高密度开发的反对是问题所在，RBA 2020年的研究估计，墨尔本和悉尼的限制性规则导致房价上涨了40%。

他说：“关键问题是，许多州和地方政府限制中、高密度的开发，以安抚担心道路拥堵、停车问题和破坏社区特色的当地居民。”

大流行爆发后，这导致可用住房不足，每1000人只有400多套住房，科茨说澳洲是“发达国家中每个成年人拥有最少住房的国家之一”。

住房不足不仅影响了房价。城市和乡镇地区创纪录的低出租房空置率也把租金推上了新高。 科茨说：“目前只有不到1%的出租物业空置，这是有史以来的最低水平。在过去一年里，全澳新房产的典型租金开价上涨了近14%。”

虽然土地的使用和规划是各州的责任，但科茨说，联邦政府“可以而且应该出手促进住房供应”。

他说：“首先，联邦政府能够实质性地减少住房需求的最明显方式是减少资本利得税的折扣和废除负扣税。”

政府应该通过制定新建设目标并想超标建设的住房支付补贴，激励各州建造更多住房，但也要帮助加强建筑规范，以确保开发项目的设计良好。

他还说，政府需要进一步修改租赁法，提高租房的吸引力，包括帮助租户获得更长的租约。