为什么澳洲的公寓楼设计看起来那么傻?

最近房市火爆,很多朋友都想买房了。关于公寓楼,其实一直以来都有一种声音,说澳洲的公寓楼设计,总觉得不太实用,问题一大堆。

总结起来有以下几点:

  • 暗厨暗厕很多;
  • 一进门口就是客厅,要么就是长长的走廊,缺少国内的那种入口门厅、玄关的设计;
  • 客厅的天花板永远是大平板,没有藻井,灯槽,只有LED灯;
  • 开放式厨房,好看是好看了,但是炒起菜来火警器很容易就响;
  • 结构设计很保守,楼板需要做到200mm,而中国国内150mm 就可以了;
  • 地下停车场漏水,一下雨停车场的墙体就是湿湿的;

听起来,这些抱怨都非常的有道理。但是不知道大家会不会很奇怪一点,澳洲不缺世界著名的建筑师:

Glen Murcutt 是国际建筑大奖普林茨奖的获得者(相当于建筑设计界的诺贝尔奖)https://www.pritzkerprize.com/laureates/2002。

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Philip COX 国际著名建筑大师,悉尼学派的代表人物之一,代表作包括了早年的达令港规划,天津的国家海洋博物馆,上海外滩的规划等;

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Harry Seidler 是澳洲现代建筑学的奠基人,代表作品:悉尼市中心的Australian Square;

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http://seidler.net.au/index.php?id=18

设计公司PTW,是中国北京奥运游泳馆 水立方的设计公司;

为什么澳洲的公寓楼设计看起来那么傻?

http://www.ptw.com.au/ptw_project/watercube-national-swimming-centre/

那么多世界闻名的建筑师事务所,那么多优秀的建筑师难道就出不了一个实用的公寓楼设计?现在在国内很出名的室内设计师梁志天,他的大学也是在澳洲读的啊。再说了,在澳洲的建筑师里,其实也不少是华人建筑师啊,也有不少是中国国内有工作经验的资深建筑师,难道照抄都不行?

说到这里,大家难道不觉得很奇怪吗?那么多优秀的人才,为什么会出现那么奇怪的现象呢?

国内现在的公寓楼很流行一种入户花园,就是经过公共走廊之后,入户之后会有一个小露台,有个小花园,然后才到主厅,这样房屋的空间感会好很多。在2000年,我在华南理工设计研究院创作室,做陕西夹河园公寓楼设计的时候运用了这种设计,随后在东莞石龙镇的一个水边公寓楼也运用了类似的设计,虽然我没有任何证据说这种设计方式是我首创的,但是起码我觉得我对于公寓楼并不缺乏一种对好设计的认知。

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但是为什么到了澳洲我反而做不出这样公寓楼设计呢?Tony ,你退步了吗?

当然不是啊,让我们来一步步分析一下这个原因吧:

规划与规范:

说到规划,在澳洲,或者先集中说悉尼吧,做开发,有三个最基本的规划限制是必须要遵守的:

  • Local Environmental Plan (LEP), 
  • Development Control Plan (DCP), 
  • SEPP 65 ( Apartment design guide)。 也叫ADG

(维多利亚州有 better apartment design guide,这个better是为了区分新州的,其实要求更宽松。。。。。。请原谅我的腹黑)

LEP 的规范主要限制了地块用途(可以建什么),容积率(可以建多少面积),限高(可以建多高);

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DCP 规范限制了红线退缩多少,公寓的户型分布比例,景观设计要求,开放空间的要求,日照要求、噪音控制要求、每套公寓面积的最小面积要求,蓄水箱的要求,垃圾收集的要求等等;

SEPP65 进一步的把公寓楼的设计要求细化,例如:楼宇之间的间距,然后细致到每套公寓的细节设计:活动空间最低层高至少2700mm,非主要生活空间层高必须高于2400mm;储物空间需要提供多少立方米,客厅需要最少每天得到多少日照等等;

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看到这里,大家是不是觉得大澳村对于公寓楼的设计要求其实挺严格的呢,规划上对公寓楼的质量控制其实挺到位的对吧?

别急,接下来还有规范上的要求,规范包括了 National construction code Australia (NCCA),其中的第一、第二卷合起来称为 Building Code Australia (BCA) 澳洲建筑规范,然后是Australian Standard,简称 AS,这个通常还跟新西兰通用,所以经常会看到 AS/NZ。

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这些规范界定了10大建筑种类,公寓楼属于第二类 – Class 2,这些规范很详细的规定了消防、排水、防潮、地下室建造、通风等等细节。

理论上,请注意,是理论上所有这些规划、规范是可以确保一定的建筑质量。不过政府也知道一点,话不能说的太死,字也不能写的太详细,所以也留了一个口子,澳洲的建筑规范是建筑质量的最低标准,而且是一个以表现来做最终决定的。

为什么呢?

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举例来说,建筑规范上明说了不同种类的两种建筑之间可能需要2个小时或以上的消防隔断,那么这是用砖墙来做消防隔断?是用石膏板墙来做消防隔断?还是通过增加消防喷淋头来做消防隔断呢?又或者是其他新型建材来做消防隔断呢? 

规范上没说,因为技术是每天在进步,改进的,所以规范是不能写的太死的。

又举个例子说明一下:在Wynyard 火车站的York street 入口的自动扶梯之间的盖板是木饰面的,理论上这一类的仿木板是不能用在公共空间里的,因为达不到消防要求,那怎么办?

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解决方法是增加消防喷淋头,同时木饰面板提供消防证书,并且送去质检科研机构做认证。以证明这种材料并不会在火灾发生的时候带来额外的危险。这样的设计既能达到美观要求,也可以满足澳洲建筑规范要求。

说到这里,大家是不是更迷糊了?澳洲的建筑设计规划和规范都挺完善的啊,而且又有一定的灵活度,既保证了质量,又不会墨守成规。

又到了问为什么的时候了。下面我就来回答这个问题:

规范和法规的冲突

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what?

是的,冲突了,规划和法规冲突了。例如:限高,如果大家有留意的话,很多council – 市政厅对限高的要求是3的倍数或者是3的倍数+1米的,例如16米,其实是15米+1,或者是18米,24米,25米(24米+1)等等。

这是因为限高的确定,是根据以前房屋设计,一层楼的层高是3米来计算的,外加1米的电梯机房或者是走火楼梯的风压机,又或者是顶楼可以上人,可以有一个1米的围栏等原因而设立的。

但是近年来的设计规范规定钢筋混凝土楼板的消防要求,厚度不能低于200mm,这是混凝土对钢筋的保护要求,请注意这并不是结构上的要求,而是消防要求;

然后防水要求,阳台跟室内如果要做好防水,规范要求至少需要75mm的落差,然后室内外的完成面才可以拉平,同时保证防水要求;

再然后加上防止冷凝水的发生,需要对室外的楼板下方做保温,也就是要增加保温棉。

说了这么多,Tony,你到底想表达什么啊?

其实很简单,我想说的是,以前层高3米的要求过时啦,要做到规范的要求,每一层楼的层高最少最少要3050mm,理想状态是3150mm。那么8层楼的房子,层高就变成了25.2米了,原有规划的24米,甚至是25米限高就突破了。那么作为开发商,要么减少一层楼,一层楼可能有6~8户,如果一户卖80万,那么就是少了5、6百万的销售额,我相信没有多少开发商会愿意这样做的。不减少楼层,那我能怎么做?挤啊!

还想天花板雕花做藻井?别想了,不是不想做,而是臣妾做不到啊。

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好吧,这是高度上的,那么为什么会有暗厨暗厕啊?这个跟规划有啥关系啊?

关系大了,规划上的容积率是怎么定出来的呢?是市政厅请一些设计公司,按照预想的限高,退缩要求,建筑间距等来计算这一片区域开发了之后能提供多少居住人口,以此来确定一片区域的容积率的。

这里会产生一个什么问题呢?原来这种计算方式都是规划师通过表格来计算的,例如:一房最少就是50平米,两房最小是70~75平米,以此类推,然后加上一个百分比的公共空间,由此而得出一个容积率。这种面积的计算只是纯数学公式,并不会去考虑房子内部的空间布局要求,开窗要求。

所以很多时候会发生一个问题,就是这种计算过于乐观,而忽略了实际使用的要求。

假设,一块地,规划上给出的容积率是 4:1,也就是一块地1000平米的,可以建4000平米的公寓,减去20%的公共交通面积,还可以建3600平米的套房。但是有时候地块并不是方方正正的,有的边界是斜的甚至是弧线的,根据一定的红线退缩要求,实际可建面积反而减少了,那么设计师为了满足容积率最大化,就会绞尽脑汁去抠面积出来,那么实用性肯定就被影响了。

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https://www.planning.nsw.gov.au/-/media/Files/DPE/Guidelines/apartment-design-guide-part-2-developing-the-controls-2015-07.pdf?la=en

而有的地块没有容积率限制,只有体量控制,出来的问题也是一样的,设计师和开发商一定会为了把规划上允许的可建面积都用上,无论是否可用的空间都先挤出来再说。

这种情况下,规范要求房间必须要有对外的窗,日照必须照到客厅,那么好,厨房、卫生间是没有采光要求的,那么暗厨暗厕就成了必然了。

法规 VS 金钱的力量

我们前文说过澳洲的法规是有一定的灵活性的,BCA 规定的只是建筑质量的最低要求。等等,为什么是最低要求呢?很简单,如果这个标准提高了,房屋的建造成本会暴涨的。

业内人士都知道的,澳洲没有不漏水的房子,fair trading每年接到关于房屋建造质量的投诉,高达75%是跟漏水有关的。我曾经写过一篇文章阐述这个问题:<愿不再有漏水的房屋>

地下车库漏水,其实对于澳洲的承建商来说,这不是一个问题啊,因为这是规范允许的,只要在车库最底层有集水池来集水,有水泵可以在集水到一定程度把水排出去地面就可以了啊,这就是为什么澳洲大部分的地下室停车场都会有渗水的情况。如果要做成完全干燥的地下室,造价可是会暴涨,各种施工工艺的要求都不一样了。

对于开发商和承建商来说,只要在满足法规要求的前提下,怎么省钱就怎么来吧。

至于opal tower,mascot tower 等一系列的问题,其实是不按法规办事了。这种情况在building commissioner 的介入下会越来越少的,那样的极少数案例未来会大幅降低的,大家反而不用过于担心。

总结:其实澳洲的建筑设计师们都不傻,开发商们更是非常的聪明,都是在规划,规范和法规允许的前提下推进一个开发,只是政府部门对于各项规划制度和法规的完善速度不尽人意,要改变,并不是一朝一夕可以做到的。

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