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- 房价暴涨，调控哨声响起
- 租房利弊
- 买房利弊
- 租房买房，哪个更适合你？
- 房市调控对购房者影响
- 结论
房价暴涨，调控哨声响起
疫情期间，澳洲房价逆势而上，即使在封城期间，依然保持稳定上涨的态势。
而如今，房价可负担性已经恶化，越来越多的买家被挤出市场，尤其是首次置业者。
根据Domain数据模型，悉尼独栋屋中位价为141万澳币，是当地人工资23倍，而维州人需要不吃不喝18年才能买得起独栋别墅。
房市火爆异常，监管机构开始考虑给房市“降温”。
在本周，澳洲金融监管委员会证实，将开始采取行动限制贷款，打击房地产市场风险。
监管机构的宏观调控，对房市会有怎么样的影响？
对于消费者而言，是该买房还是租房呢？
房价高居不下（图源：Corelogic）
租房利弊
先说说租房的优点。
灵活性是租房第一大优势。
租户可以选择自己喜欢的地方居住或者工作，尽情享受这个地方优越的位置和设备设施，如果生活、工作地点变动，随时随地可以到另外一个地方租房，完全不用担心被房子“拴住”。
不仅如此，在澳洲大城市租房，租金压力比房贷压力要小很多。
根据Corelogic数据显示，在墨尔本，高达92.7%的房子，租比买要便宜，在悉尼，这个比例更是超过95%。
租户能够以较低的成本，在大城市中享受更多的就业机会，更为便利和完善的交通、购物设施，更优越的教育资源。
租客租房（图源：Tempiolaw）
当然，租房也有其缺点。
最主要的缺点，当然是没有办法享受到房子的增值红利，自己每个月上交给房东的租金，实际上就是在帮房东还房贷，到头来是给别人做嫁衣。
再者，租户对房子没有所有权，因此在租期、租金方面，没有办法掌握话语权，房东如果要涨租金，或者卖房子，租客也只能搬家，心理上没有归属感。
租客频繁搬家（图源：Study Finds）
买房利弊
购房者拥有房子所有权，其最大的优势，是可以通过长期持有房产，享受资产增值。
当房价涨到一定阶段，购房者可以进行贷款重组（Refinance），从中套现，拿钱继续进行下一步的投资。很多普通家庭，通过这样的方式，以房养房，运用资产创造更大的投资收益。
其次，租客交纳的租金，将成为房东的现金流，能够帮房东抵扣掉大部分房贷，大大降低房东的贷款压力。
而如果在一些偏远地区投资置业，房价不高，贷款较低，租金扣除贷款之后还能有所结余。
不仅如此，投资房还能抵扣税收。
购房者能利用负扣税政策，利用投资房的“亏损”抵扣掉自己的税收，这对于一些高薪家庭而言，是合理避税的法宝。
资产增值（图源：West Australia）
不过，购房者在享受红利的同时，也需要付出相应的成本。
首先是占房价20%的首付，至少需要几十万澳币，这已经是一笔不菲的开销。
其次，购房者还得缴纳各种税收，印花税、土地税等等，这些加起来少则几万澳币，多则可达十几万澳币。
再有，房东还需要支付房子高昂的持有成本，其中，房贷是房东身上最为沉重的压力。
据Domain报道，目前有超过13万户家庭承受着巨大的房贷压力，一旦贷款政策发生变化，银行提高利息，这些家庭很可能会迅速陷入困境。
不仅如此，房子每年的维修维护、市政费等等其他杂费，都需要房东自掏腰包。
可以说，买房不仅考验购房者的存款情况，也需要购房者具备稳健的现金流。
一旦超过自己承受能力买房，很有可能严重影响到自己和家人的生活质量，沦为“房奴”。
沉重的房贷压力（图源：DG Institute）
租房买房，哪个更适合你？
租房，能够提供灵活性和便利性，适合两类人群：
第一类，学习、工作地点经常变动的人群，尤其是相对年轻的群体，事业尚未稳定，还没有成家立业，就非常适合租房。
第二类，对于家里有孩子，希望孩子能上顶尖公校的家庭，认为没有必要购买昂贵的学区房，租房也是很好的选择。
家长送孩子上顶尖公校（图源：Domain）
但是，从长远来看，租房并不能够给租客带来经济收益。
大部分白领工资涨幅非常有限，且到一定阶段会有天花板，年薪10万澳币已经算是高等收入。
而房价涨幅，不仅秒杀工资涨幅，在一年中挣的钱甚至能远超很多高薪职业。
根据Corelogic最新数据，8月份全澳房价年增长18.4%，其中，悉尼飙涨20.9%, 昆州飞涨18.3%，而封城最久的墨尔本，也涨了13.1%。
如果是一百万的房产，只按照中等水平——年涨幅18%来计算，一年就可以增长18万澳币，按照ATO数据，接近澳洲排名前八的高薪职业（律师、采矿工程师）的年薪。
澳洲前十高薪职业（图源：ATO）
这相当于家里多了一个“劳动力”不眠不休帮家里赚钱，比自己辛辛苦苦工作一年下来挣得还多!
况且，这笔财富是资产增值，如果没有买卖房产，更无需向政府交税。
因此，买房对于有一定储蓄和稳定收入，希望通过长期持有房产获得资产增值的人群，更为适合。
房市调控对购房者影响
澳洲监管机构调控消息一出，许多人不禁担心，房价要跌！
实际上是否如此？
首先，调控的具体政策尚未知晓，调控政策的细微不同，也会对房市有不同程度的影响。
另外，调控发生的时间也尚未确定，从消息发布到政策落地实施，还有一段时间。
房市对政策的反应也有一段滞后的时间，调控政策不一定立刻对房价起作用，而且，不同市场的房价表现也不一样。
比如，澳洲审慎监管局APRA在2014年底，对投资者贷款增速设定10%的上限，澳洲房价依然保持坚挺，持续上涨。
而在2017年，APRA推出另一项重磅政策，限制只付息贷款不得超过新增贷款总额的30% ，才导致悉尼和墨尔本房市降温。
因此，仅从调控消息就推测房价要跌，未免为时过早。调控政策的影响，需要看其出台时间和具体细则。
房市调控政策影响（图源：Corelogic）
再者，了解调控政策对房市的影响，还得从调控的根本目的进行分析。
本轮调控主要目的，并不是要打压房价，而是让债务收入比维持在合理水平。
何为合理的债务收入比？
根据APRA的贷款原则，如果房贷是家庭收入6倍以上，则属于高风险贷款，未来一旦加息，这些购房者会面临巨大的债务危机。APRA将要求银行谨慎放贷，尽可能减少此类高风险贷款。
简而言之，此次调控，旨在于让购房者量力而行，理性贷款。
因此，这样的调控政策，有利于减少购房者的债务风险，打击市场上投机行为，防止房市泡沫越吹越大，保证房地产市场稳健发展。
理性贷款（图源：interdomicilio）
结论
租房和买房，本质上是在“灵活”和“资产增值”两者之间进行选择。
从短期来看，租房能让你自如选择居住地点，不会受到任何束缚。
但是长远来看，理性贷款，选择合适的时机购买房产，享受资产增值，才是工薪家庭实现财富自由的重要途径。
声明：本文所载观点、结论和建议仅供参考，在任何时候都不构成对客户私人投资建议。对依据或者使用本文观点造成的一切后果，本作者均不承担任何法律责任。
参考文章：
http://reports.corelogic.com.au/CL-HOUSING-MARKET-UPDATE/CL-HOUSING-MARKET-UPDATE-33115A68.pdf
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